19/09

Рынок земли в Московской области сильно перегрет

http://www.zemer.ru


На данный момент рынок земли Московской области перегрет. Об этом свидетельствует факт, что оптовые цены выше, чем минимальная цена, начиная с которой можно работать. Эта странная ситуация объясняется тем, что большинство девелоперских проектов делается не на покупной земле, а либо непосредственно собственником земли на своем же участке, либо проект осуществляется благодаря удачному партнерству лендлорда и девелопера. Невозможность же работы на покупной земле связана в основном с безграмотностью лендлордов.

Приведу распространенный пример из практики. Приходим мы к лендлорду и просим продать нам землю по 2000 долларов за сотку. Лендлорд же отвечает: «Не продам, потому что рядом земля продается по 10 000 долларов за сотку». В результате мы такой участок не покупаем, и собственник начинает выводить девелоперский проект самостоятельно. И вот тут постепенно он обнаруживает, что 20-30% земли теряется на дороги и общественную инфраструктуру, что на проведение коммуникаций уходит от 3000 до 6000 долларов на сотку. К тому же лендлорд вдруг открывает, что земля сама себя не продает, а, оказывается, требуются огромные затраты в отдел продаж и еще на рекламу (от 10 до 20% бюджета). Кульминацией же этих знаний становятся социальные «добровольные» пожертвования с целью строительства школы. И в итоге лендлорд через 4 года работы получает за 1 сотку 1800 долларов. Возникает вопрос: «А не лучше ли было сразу продать участок с ценой сотки 2000 долларов?» Но реальность отвечает: «Не лучше, так как рядом продается по 10 000!» 

Да, ситуация странная, но тем не менее новые проекты выходили, выходят и будут выходить. В настоящий момент единственная и главная проблема, мешающая людям жить за городом, — это транспортная доступность. Соответственно, при строительстве тех или иных трасс спрос на недвижимость, а затем по цепочке и на землю в этих направлениях будет возрастать. В частности сейчас заканчивается реконструкция Дмитровского и Новорижского шоссе. В скором времени будет запущен дублер Ленинградского шоссе. Есть ожидание увеличения спроса именно на этих направлениях. 

Если же рассматривать землю не для себя, а в качестве инвестиций, то лично я считаю, что непрофессионалу инвестировать в землю нет никакого смысла, ибо он не сможет учесть всех нюансов. Когда работает профессионал, то он обычно использует очень много инструментов с целью уменьшения глубины инвестирования и ускорения возврата вложенных средств за счет использования встречных потоков. Но позволить себе такие схемы могут только девелоперы с именем, за плечами которых есть несколько успешно реализованных девелоперских проектов. И их прибыль, с учетом определенного везения, может оказаться на уровне 40% годовых. На практике же обычно прибыль составляет 10-15% годовых, и все надеются на будущий рост рынка или спроса. 

http://www.zemer.ru/blog/?page=post&blog=dubovenko&id=151
Позвонить
Заказать
обратный
звонок