14/09

Что даст девелоперам новый расчет платы за изменение вида использования участка?

13 сентября 2013

Информационнй портал о недвижимости Realestate

На днях столичные власти, наконец-то, определили размер и порядок оплаты за изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка. Эксперты рынка уверены, что этот механизм существенно облегчит работу девелоперов и сделает рынок более прозрачным, а также будет стимулировать снижение плотности застройки, однако, многие отмечают, что финансовая нагрузка на участников земельного рынка не уменьшится, хотя и признают введенную плату более-менее адекватной. Подробности в ИТОГАХ НЕДЕЛИ.

В столичной мэрии на этой неделе сообщили, что размер и порядок оплаты за изменение вида разрешенного использования земельного участка, наконец-то, определен. Напомним, что соответствующие поправки в городской закон «О землепользовании», которые определяют порядок изменения вида разрешенного использования земельных участков, находящихся в собственности у физических и юридических лиц, были приняты Мосгордумой еще минувшим летом, а вот размер оплаты определен не был, до недавнего времени.> Как сообщает РИА Новости со ссылкой на свои источники в столичной мэрии, плата за изменение вида разрешенного использования отныне определяется с учетом разницы между кадастровой стоимостью земельного участка на день подачи соответствующего заявления и кадастровой стоимостью земельного участка с измененным видом разрешенного использования, умноженной на ставку:> П = С * (КС2 – КС1)> где:> П – размер платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка (руб.);> С – ставка для расчета платы за изменение вида разрешенного использования> КС1 – кадастровая стоимость земельного участка на дату обращения об изменении вида разрешенного использования земельного участка (руб.);> КС2 – кадастровая стоимость земельного участка с измененным в установленном порядке видом разрешенного использования (руб.).> При этом ставка для расчета оплаты за изменение вида разрешенного использования теперь зависит от предполагаемой плотности застройки и может составлять от 5% кадастровой стоимости (0,3 тыс. кв. м на 1 га) до 80% кадастровой стоимости (от 4 тыс. кв. м на 1 га).(*)> Одновременно власти утвердили и перечень объектов капитального строительства, имеющих важное социально-экономическое значение для города, при возведении которых плата за изменение вида разрешенного использования взиматься не будет вообще. К таковым относятся здания административно-управленческих учреждений, общественных организаций и объединений, учебно-образовательные и культурно-просветительных объекты, ТПУ и объекты транспортной инфраструктуры, лечебно-оздоровительные и спортивно-рекреационные объекты, а также центры социальной реабилитации и промышленно-производственные здания, технополисы и индустриальные парки.> Опрошенные Realestate.ru эксперты земельного рынка Московского региона одобрили поправки в законодательство, облегчающие процедуру изменения вида разрешенного использования земельного участка в целом, однако, отметили, что плата за это не снизит финансовую нагрузку на девелоперов (что, естественно, отразится и на конечных пользователях), а также выразили сомнения в правильности составления формулы для оплаты этой процедуры, найдя в ней коррупционные составляющие. Почти все спикеры согласились и с тем, что новые механизмы не позволят недобросовестным собственникам спекулировать землями, поскольку им это будет просто невыгодно, однако, прозвучало одно, несколько иное и куда более интересное мнение…> * Показатель плотности застройки определяется как отношение предельной площади объектов капитального строительства к общей площади земельного участка, указанным в утвержденном в установленном порядке градостроительном плане земельного участка.

«Это дешевле доли города, но все еще очень дорого»

Татьяна Тикова, директор департамента управления активами Группы ПСН:

- Облегчить процесс изменения вида разрешенного использования эти меры как таковые не смогут: они лишь изменят величину платы за первый год аренды, которая и является определяющей. И здесь важна будет не столько методика определения платы за смену, сколько сама кадастровая стоимость. Например, в ЦАО сложилась такая ситуация, когда кадастровая стоимость земли под строительство гостиниц зачастую бывает выше стоимости под прочие виды использования, в том числе и под жилую недвижимость. Однако, как известно, гостиничные проекты, даже в центральной части города – имеют долгую окупаемость для инвесторов, а в совокупности с необходимостью платы за смену разрешенного использования в столь большом объеме, могут стать еще менее привлекательными для реализации.> Если вспоминать объемы доли города при строительстве, которые применялись ранее, то новая плата более гуманна. Если посмотреть с точки зрения текущего состояния рынка, то она по-прежнему остается очень существенной величиной для девелоперов.

Айдар Галеев, руководитель отдела аналитики и консалтинга группы компаний RRG:> - Наличие четко прописанного порядка изменения вида разрешенного использования и определения платы за это изменения позволяет лучше прогнозировать возможные затраты инвестора и сроки осуществления проекта. Инвестор заранее может все просчитать и принять решение. Ранее этот вопрос четко прописан в законодательстве не был. Город просто взимал деньги с девелоперов на развитие городской инфраструктуры т.н. «долю города». Механизм расчета размера этой доли был непрозрачен, зависел от множества факторов, был подвержен «коррупционному» влиянию и т.п. Это объективно тормозило все процессы.> Кроме того, при изменении видов разрешенного использования собственники должны будут заплатить достаточно не маленькие суммы в бюджет, но если в данном месте нельзя (например, по санитарным причинам) построить жилье, то никакая плата не поможет собственнику изменить вид разрешенного использования участка. А если собственник какого-нибудь пустыря в Москве изменит вид разрешенного использования данного пустыря на строительство, например, жилья или объектов инфраструктуры или торговли, и продаст данный участок по более высокой цене тому, кто захочет это все построить, то это надо только приветствовать. Поэтому спекуляции – это не зло, как считалось в Советском Союзе, а рыночный механизм передачи объектов от менее эффективных собственников, к более эффективным.

«Поправочный коэффициент – это коррупционная составляющая»

Александр Дубовенко, учредитель компании «ГУД ВУД»:> - Когда деньги платятся непосредственно за выполнение работы от застройщика в строну городского бюджета, то, как правило, это уменьшает риск чиновничьих манипуляций и упрощает все процедуры. Но кроме простоты имеет значение и стоимость, которая, возможно только увеличится, но в любом случае, то, что эти деньги не разворуют, а пойдут в городской бюджет – это плюс в целом.> Но по большому счету надо эти деньги частично компенсировать предпринимателям, потому что механизм должен работать, как в одну сторону, так и в другую. Поправочный коэффициент в зависимости от плотности застройки и особых асоциальных объектов – это чистейшая коррупционная составляющая. Где критерии, насколько снижается процент? Это оставлено на усмотрение чиновников. За подобным «усмотрением» часто следует коррупционная составляющая.> С другой стороны, нужно пытаться со всех предпринимателей всеми способами брать деньги официально, не в карман, а в казну. Как раз на эти деньги государство должно решать поставленные перед ним задачи, в частности, создавать инфраструктуру, социальные объекты и т.д.

«Поправки стимулируют снижение плотности застройки»

Екатерина Орлова, директор Real Estate Zemer Consulting & Development: > - По сравнению с размером платы, установленной законом г. Москвы от 10 июля 2013 года N 42, новые поправки касаются, в первую очередь, проектов с низкой плотностью застройки. Поскольку для многих девелоперских проектов в городе Москве плотность застройки не ниже 40%, и коэффициент 0,8 для таких проектов на самом деле ненамного облегчает реальную финансовую нагрузку. Кроме того, нужно не забывать, что законы устанавливают лишь официальные платежи. Данные правки можно считать финансовым стимулированием уменьшения плотности застройки в девелоперских проектах, что очень актуально для перегруженной Москвы с ее транспортными проблемами. Наиболее важным является список объектов, для которых при изменении ВРИ плата взиматься не будет – это позволит хоть как-то стимулировать развитие проблемных зон города, включая реновацию промзон.

«Для некоторых собственников нововведения могут стать драматическими»

Наталья Круглова, директор бизнес-направления «Недвижимость» Pro Consulting Global Limited:> - Мне кажется логичным принцип изменения ВРИ. В логике города, ориентированной на сокращение коммерческой застройки в ущерб социальным функциям, такая мера позволит восстановить утраченный баланс. А вот с точки зрения инвестора, который уже владеет правами на земельный участок, и теперь вынужден с каждым годом все больше и больше за него платить (что не закладывалось в его инвестиционную модель), такие нововведения могут быть драматическими.

«Теперь девелопер сможет сэкономить, проведя межевание»

Алексей Шумкин, партнер практики «Девелопмент» Консалтинговой группы «НЭО Центр»:> - Принятые меры могут повлиять только на ускорение процесса формирования платы за изменение вида разрешенного использования, теперь не надо привлекать оценщика или ждать пока ДЗР рассчитает рыночную стоимость, а потом еще спорить с ним, теряя драгоценное время. В настоящий момент даже только при планах реализации проекта, можно зайти на сайт департамента имущества Москвы и рассчитать с помощью калькулятора плату за изменение ВРИ. Отмечу, что плата за изменение ВРИ серьезная статья в бюджете каждого проекта. Но, например, при реализации проекта комплексной застройки, где помимо, например, жилых домов застройщик строит социальные объекты – школы, детские сады, есть возможность сэкономить, проведя межевание.

«Массовых переводов ждать не стоит – процедура для многих станет дороже»

Константин Ковалев, Управляющий партнер компании Blackwood:> - Новая процедура облегчит скорее калькуляцию оплаты, но не финансовую нагрузку на девелопера, которая очевидно, возрастет с принятием такого порядка расчета и ставки. Принимая во внимание, что кадастровая стоимость земельных участков, которая будет учитываться при расчете ставки, после ее переоценки в начале 2013 года существенно возросла, вряд ли стоит ожидать и массовых переводов земель из одной в категории в другую. Это станет слишком дорогим удовольствием для тех, кто раньше спекулировал на этой процедуре.

«Инвестпривлекательность земельных участков может быть снижена»

Маргарита Трофимова, директор департамента консалтинга и оценки NAI Becar:

- Принятые меры дают понятный механизм изменения разрешенного использования и затраты на изменение. Конечно, методика не отражает впрямую разницу между рыночной стоимостью земли при например сельскохозяйственном использовании и жилищном строительстве, и в теории попытка учитывать плотность застройки при анализе стоимости земли конечно верна. Но на практике, я думаю, будут и перекосы, снижающие привлекательность земельных участков, как получилось при кадастровой оценке земель.

«Теперь цена вопроса зависит от кадастровой стоимости участка, а она может быть выше рыночной»

Александр Лагутов, директор департамента оценки компании Sminex:> - Новая система дифференциации суммы оплаты за смену разрешенного использования земельного участка имеет свои плюсы и минусы. Положительный момент заключается в том, что она учитывает не только вид использования земельного участка, но и разрешенную плотность застройки, что, безусловно, является одним из самых значительных параметров экономической эффективности ЗУ.> Но если в предыдущей версии постановления в большинстве случаев оплата за смену разрешенного использования зависела от рыночной стоимости земельного участка (30%), то теперь эта величина зависит от кадастровой стоимости. Зачастую она в разы выше рыночной. Таким образом, ответ на вопрос облегчат ли принятые меры процесс изменения вида разрешенного использования, лежит в области «зависит от кадастровой стоимости участка».

Со спикерами беседовала Мария Лукина