Icons big/50 year Icons/Flags/USA Icons/Files/add new file Icons/Files/add new file hover ico address outline Icons big/affordable price Icons/Files/aiAi Icons/Files/Small/aiAi Icons/area Icons/arrow Icons/arrow 2 Icons/arrow bread crubs Icons/arrow field Icons/arrow lang Icons big/balcony Icons big/bar Icons big/bathroom Icons big/bay window Icons big/bedroom Icons big/billiard room Icons big/boiler Icons big/brick Icons/burger Icons/calendar Icons big/carport Icons big/ change Icons/check Icons big/cinema Icons/close burger Icons big/combo Icons/cross Icons/Files/docDoc Icons/Files/Small/docDoc Icons big/does not require finishing Icons/done fill white Icons/download Icons big/dressing room Icons big/eco-friendly materials Icons/edit Icons/edit project Icons big/electrician Icons big/energy saving Icons big/engineering systems Icons big/european style Icons big/fachwerk Icons/favorite header Icons/favorite header Icons/favorite hover Icons/favorite hover Icons/favorite project Icons big/fire protection Icons big/fireplace Icons/flame fill Icons big/foundation Icons big/garage Icons big/glued laminated timber Icons big/ground floor Icons big/gym Icons/heart fill Icons/home Icons big/home to 200 metres Icons big/home to 6 million Icons/ico bin Icons/ico geolocation fill Icons/ico like Icons/Files/jpgJpg Icons/Files/Small/jpgJpg Icons big/large area of glazing Icons big/laundry Icons big/library Icons/location fill Icons/lock fill Icons big/maintenance Icons/map Icons/minus Icons big/office Icons big/panel Icons big/pantry Icons/path fill Icons/Files/pdfPdf Icons/Files/Small/pdfPdf Icons big/pergola Icons/perimeter Icons big/personal manager Icons/phone Icons/photo fill Icons/plus Icons/Files/pngPng Icons/Files/Small/pngPng Icons big/pool Icons/Files/pptPpt Icons/Files/Small/pptPpt Icons/print fill Icons big/projects storey houses Icons/Files/psdPsd Icons/Files/Small/psdPsd Icons/quantity#photo Icons big/quick construction Icons/quotes Icons/reflect Icons big/reliable technology Icons big/reliable technology 2 Icons/reload Icons big/roof Icons/Flags/rus Icons big/sauna Icons/search Icons/send Icons/settings fill Icons/share Icons big/shipping Icons big/shower Icons/Files/sketchSketch Icons/Files/Small/sketchSkh Icons big/skylights Icons big/spa area Icons big/staff room Icons/star Icons big/support Icons/Files/svgSvg Icons/Files/Small/svgSvg Icons/tag fill Icons big/terrace Icons big/the second light Icons/time Icons big/translucent roof Icons big/universal plan Icons big/used roof Icons/user Icons/user circle Icons big/user profile Icons big/vinoteka Icons big/wall kits Icons big/windows Icons big/winter garden Icons big/workshop Icons/Files/xlsXls Icons/Files/Small/xlsXls Icons/youtube fill
23/10

Дачная ипотека: битва за ставку

11 октября 2013

Проект "Стройпульс"

 

С ежегодным увеличением объемов загородного строительства заинтересованность банков в сотрудничестве с девелоперами только растет, полагают эксперты. Банки расширяют ипотечные программы кредитования земельных участков и дачного строительства.

 

Слово «ипотека» у большинства граждан ассоциируется с покупкой квартиры на заемные средства, но это далеко не единственный вид недвижимости, который можно приобрести с помощью банковского кредита. Ипотека предлагается и на таунхаусы, и на апартаменты, и на загородные дома, и на земельные участки, напоминает обозреватель «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru». Актуальные ипотечные программы на дачи и участки стали предметом настоящего обзора.

Кредитные возможности

Ипотечных программ, с помощью которых можно купить земельный участок или участок с дачным домом, сегодня не так уж и мало. Хотя Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость», утверждает, что если до финансового кризиса 2008-2009 гг. подобные продукты существовали во многих банках, то сейчас их число все же уменьшилось, это связано с довольно низкой ликвидностью такого залога, как дача или участок. «И кроме того, если городская квартира – это чаще всего основное жилье, на приобретение которого люди готовы брать кредиты, то дача или участок – это не первая и не единственная недвижимость в семье. Поэтому она, как правило, приобретается на свободные средства», - отмечает Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс», а значит, далеко не каждый банк будет включать в свой портфель ипотеку на дачи и участки земли.

С ними не согласен Игорь Богданов, коммерческий директор УК ТМ «Своя земля», который считает, что после кризиса ситуация, наоборот, стала лучше: раньше получить кредит на покупку дачи или участка без подряда было довольно сложно, так как банки оценивали эти сектора недвижимости как высокорисковые, а сейчас, когда высокодоходных инструментов инвестирования осталось не много, кредитные учреждения стали лояльнее. Это подтверждает и Ксения Кастова, эксперт по загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость», отмечая, что за последние 3 года число сделок с использованием ипотеки на загородном рынке возросло в 3 раза.

В любом случае, выбор программ на рынке есть. Ипотеку на дачу и участки можно оформить практически во всех ведущих банках России: Сбербанке, ВТБ24, Россельхозбанке, Газпромбанке, Росбанке, Нордеа банке, в банке «Уралсиб», Русском ипотечном банке, ТрансКредитБанке (ТКБ) и др. Самым крупным игроком на рынке загородной недвижимости остается Сбербанк.

Но программа программе рознь: есть продукты, по условиям которых в залог попадает приобретаемая недвижимость, т.е. дача или земельный участок, а есть ипотека под залог уже имеющейся квартиры или дома, причем, как отмечает Наталья Коняхина, директор департамента ипотечного и потребительского кредитования СМП Банка, второй вариант весьма распространен, а вот первый - сравнительно редкий. Причина тому, как уже отмечалось выше, - не очень высокая ликвидность дач и особенно участков.

«Цена земельного участка носит неопределенный характер, особенно когда он без коммуникаций. Да и вообще, у банков сегодня дикая аллергия на землю, после кризиса они и так имеют тысячи гектар в виде залогов, и руководство практически всех банков получило от акционеров указание не брать в залог больше ни одной сотки», - утверждает Александр Дубовенко, учредитель компании «ГУД ВУД». «То есть программы целевых кредитов есть, но банки не спешат выделять под них деньги, какого бы качества ни был участок», - добавляет Владимир Щекин, генеральный директор компании Altimus Development. Исключение здесь составляют разве что поселки, являющиеся собственными активами кредитных учреждений и строящиеся с участием их капиталов. Поэтому если нужно купить участок, то проще получить нецелевой потребительский кредит, тем более что ряд застройщиков компенсирует проценты по таким займам, чтобы в итоге они были похожи на ставки по программам, рассчитанным на квартиры или коттеджи.

Основные условия

По сравнению с ипотекой на квартиры и даже на таунхаусы и коттеджи программы кредитования на приобретение дачи и тем более земельного участка во многих банках несколько жестче. Процентные ставки выше – как отмечает Сергей Козлов, заместитель председателя правления СДМ-Банка, на 2-4 процентных пункта от стандартных ипотечных ставок, - а минимальный первоначальный взнос иной раз составляет не менее 50% от стоимости недвижимости. «Кроме того, для загородной недвижимости более суровые требования по страховке, так как выше риски потери имущества», - добавляет Александр Дубовенко («ГУД ВУД»). А еще банк может затребовать расширенный пакет документов и уменьшить максимальный срок кредита.

Особые требования предъявляются и к объектам кредитования. «Например, земельный участок должен иметь целевое назначение - земли поселений (населенных пунктов), земли сельскохоз назначения - и подходящую категорию разрешенного использования: для ИЖС, для дачного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства. Также, как правило, есть ограничения по степени удаленности объекта от города», - уверяет Андрей Владыкин («НДВ-Недвижимость»). Причем, если говорить о дачах, то банки обычно не кредитуют покупку домов без систем отопления, водоснабжения или канализации.

Однако в большинстве случаев, если требования банков выполнены, условия кредитования дач и земельных участков вполне приемлемы. Крупные банки готовы выдавать кредиты и с довольно небольшим первоначальным взносом и под лояльные проценты. Например, в Сбербанке по программе «Загородная недвижимость», которая распространяется в том числе и на приобретение или строительство садового дома и приобретение земельного участка, первоначальный взнос составляет от 15 до 50%, а процент по кредиту – от 12,5%, при этом максимальный срок ипотеки – 30 лет. «Причем, если внести более 50% от суммы покупки, то ежемесячная ставка снизится до 11,5%», - утверждает Ксения Кастова («ИНКОМ-Недвижимость»).

В НОМОС-БАНКе можно взять кредит также на срок до 30 лет. «При этом минимальная процентная ставка, на которую можно претендовать, составляет 12,5% (правда, это с учетом скидки и партнерских преимуществ)», - сообщает Сергей Столбунов, начальник управления методологии, продуктов и разработки кредитной документации департамента ипотечного кредитования НОМОС-БАНКа. Единственно, первоначальный взнос должен составлять не менее 30%.

Если же хочется немного снизить первоначальный взнос – хотя бы до 25%, то можно обратиться, например, в Райффайзенбанк. «Он предлагает кредит на покупку дачи или земельного участка с домиком на срок до 15 лет под 11,5 - 12,5% в долларах и от 13% в рублях», - рассказывает Владимир Щекин (Altimus Developmen). «В целом же, ставки по загородной недвижимости составляют 13-14%», - говорит Сергей Столбунов (НОМОС-БАНК). Примерно такие же цифры называет и Борис Цыркин (Kaskad Family), по его данным, ставки по программам, рассчитанным на приобретение участка или дачи, находятся в диапазоне от 11,8 до 15,5%, а средний процент составляет 13,5%. Но иногда ставки бывают и выше - в зависимости от объекта, его ликвидности и кредитной истории заемщика.

Самые же лояльные проценты предлагаются в крупных банках с госкапиталом (Сбербанк, ВТБ и т.п.). Правда, «в этих учреждениях получить кредит сложнее, здесь более строгая проверка кредитной истории, больше требований к поручителям и качеству залога», - говорит Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка», и рекомендует следить за предложениями менее известных коммерческих банков, которые иногда проводят специальные акции с привлекательными условиями, дабы увеличить свою клиентскую базу.

Несколько советов

Стоит ли связываться с ипотекой, чтобы купить дачу или участок, вопрос, конечно, индивидуальный, некоторые эксперты считают, что второй дом в кредит покупать не стоит, а другие уверены, что не нужно сдерживать свои желания.

Однако, если время терпит, то можно и подождать: «Во-первых, с ежегодным увеличением загородных поселков растет заинтересованность банков в сотрудничестве с девелоперами. В ближайшее время прогнозируется большой спрос на кредитование земельных участков и домов, а вместе с тем возможно и улучшение условий кредитования», - полагает Борис Цыркин (Kaskad Family). «А во-вторых, экономические трудности государство чаще всего решает при помощи снижения ставки рефинансирования. Вместе с растущей конкуренцией в банковской сфере это может привести к снижению процентных ставок», - считает Михаил Кондырев («33 Поселка»). Но, правда, надо иметь в виду, что когда ставки станут ниже (если станут), то цены могут подрасти: «Так, на данном этапе развития рынка недвижимости в секторе земельных участков наблюдается ежегодный рост цен. Соответственно, покупателям выгодно приобретать землю в ипотеку, так как существующие процентные ставки по кредитам ниже темпов роста стоимости в Московском регионе», - утверждает Константин Батищев («Красивая Земля»). «Кроме того, в течение полугода мы наблюдаем снижение курса рубля по отношению к доллару и евро, к примеру, доллар за это время вырос на 10%. И поскольку цены на землю и дома выставляются в рублях, происходит ценовая коррекция, что приводит к росту итоговой стоимости недвижимости», - рассуждает Михаил Кондырев («33 Поселка»). В общем, ожидая, можно проиграть. Тем более что, по мнению ряда экспертов, сегодня условия кредитования, в принципе, соответствуют ситуации на рынке.

Но перед тем, как покупать в кредит участок или дачу, нужно оценить имеющиеся предложения и понять, пройдут ли они проверку службы безопасности банка, так как основные сложности, как правило, возникают на этом этапе. «Например, кредит на приобретение земельного участка сопровождается довольно жесткими требованиями, объект не может находиться во владении государства, но он должен быть на кадастровом учете, и необходимо, чтобы его площадь соответствовала государственным стандартам», - рассказывает Борис Цыркин (Kaskad Family).

Также сложности могут возникнуть, когда земельный участок не размежеван или в отношении него есть зарегистрированные обременения. Стоит обращать внимание на наличие и состояние построек на участке (они должны быть согласованы), а также на категорию разрешенного использования земли (она должна разрешать строительство) и документацию по объекту.

«Так, в процессе сбора документов может выясниться, что земля находится в собственности, а дом на ней не зарегистрирован или, наоборот, дом оформлен, а земля и другие сооружения нет. Возможно и такое, что понравившаяся дача вообще не будет иметь права на существование, потому что земля, на которой она построена, предназначена для сельскохозяйственных угодий. Такую дачу купить не удастся, пока участок не будет переведен в соответствующую категорию (земля для ИЖС, например)», - говорит Андрей Владыкин («НДВ-Недвижимость»).

«Также участки под дачное строительство порой продают в рамках коттеджных поселков, что по закону является грубым нарушением. Вообще, в силу специфики загородного рынка спорные объекты, легитимность юридического оформления которых можно поставить под сомнение, встречаются, к сожалению, нередко», - утверждает Игорь Богданов («Своя земля»).

«Кроме того, следует очень внимательно вести сбор пакета документов и постоянно проверять его соответствие требованиям. Существует множество подводных камней, таких как фиктивные справки, неправильное расположение участков, неформальная адресация, неверная история, кредитная или владения участком, которые могут привести даже к изъятию земли банком. В частности, очень важен кадастровый план, который действителен не более одного года», - говорит Владимир Щекин (Altimus Development).

Еще важный момент, который надо отслеживать при покупке дачи или земельного участка, - это его стоимость. «Цена, по мнению оценщика, и цена продавца объекта могут отличаться друг от друга в разы», - отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», причем банк будет опираться на результаты оценки, а значит, может выдать в кредит сумму, недостаточную для покупки. «Вообще, каждый загородный объект является уникальным. Даже два соседних участка могут значительно отличаться по цене, а специалистов, способных профессионально оценить стоимость земли, на рынке мало. Это приводит к тому, что адекватная оценка кредита становится проблематичной»,- отмечает Михаил Кондырев («33 Поселка»). Иными словами, нужно искать хорошего оценщика.

Резюме

Купить в ипотеку дачу или земельный участок сегодня не так уж сложно. Конечно, программ не так много, как по квартирам, но выбор объектов все же имеется. Главное удостовериться, что выбранная недвижимость удовлетворяет требованиям банка и не имеет проблем с документами, а также психологически подготовиться к ипотеке.

Позвонить
Заказать
обратный
звонок