30/03

Чего ждут застройщики от нового губернатора Подмосковья?

30 марта 2012

Интервью, комментарии "RealEstate"


Сегодня «Единая Россия» представила президенту три кандидатуры на замену Бориса Громова на посту губернатора Московской области. Напомним, в прошлую пятницу – 23 марта -  Борис Громов сообщил, что планирует покинуть пост главы региона в мае этого года, когда истекает срок его полномочий. Он заявил, что руководит регионом уже 12 лет и считает, что этого вполне достаточно.

Всего за 12 лет при Громове было построено более 70 млн кв.м, а это почти треть всего жилого фонда области. Конечно, передовые показатели - заслуга не только губернатора.  Близость к столице в сочетании с куда более дешевой замлей, плюс грядущий дефицит нового жилья в пределах МКАД, не могли не привести к строительному буму в Подмосковье, который, скорее всего, случился бы при каком угодно правителе. Меж тем, многие отмечают, что инвестклимат в Подмосковье был менее суровым, чем в других регионах.

И, пожалуй, в историю губернатор Громов войдет своим решением о переводе западной части подмосковной территории в юрисдикцию Москвы, хотя еще в 2008 году имел резкие возражения по передаче земель области Москве под строительство городов-спутников. 

В любом случае ясно, что за 12 лет Московская область сильно изменилась. Кроме всего прочего  - это довольно большой срок, за который участники рынка успели приспособиться к политике Громова. Плох он или хорош, но, по крайней мере, все знали, чего от него ожидать и по каким правилам здесь играть. С его сменой произойдет  - не меньше и не больше – ломка устоявшейся системы. Ведь и от команды Громова мало кто останется, уверяют эксперты.

Поэтому Realestate.ru решил спросить у подмосковных игроков рынка, чего они более всего опасаются в период  ломки системы, а также чего ждут от нового главы области. Кстати, из 10 компаний, в которые мы разослали запросы, дать комментарий на эту тему согласилось всего 4. Многие продолжают бояться… Впрочем, ничего нового.

«С приходом новой власти может начаться массовый пересмотр инвестконтрактов, как это было в Москве»

Андрей Биржин, управляющий партнер  «ТЕКТА GROUP»:

- Бизнес ждет от нового губернатора понятной для всех концепции развития Московской области, в том числе, и концепции развития строительства. Сегодня застройка в области хаотична, элитные места могут соседствовать с застройкой экономкласса, а рядом с коттеджами могут появляться высотные жилые комплексы. С принятием концепции развития будет понятно, как планируется развивать те или иные районы, где можно рассматривать площадки для жилищного строительства. При этом девелоперы сегодня готовы принять любые внятные и утвержденные правила игры на ближайшие 10-15 лет.

Приход нового губернатора однозначно повлияет на строительные компании, работающие с муниципальным заказом, и абсолютно точно создаст паузу в реализации новых проектов. С нововведениями столкнутся все участники отрасли, работающие в Подмосковье, скорее всего всех ждут новые нормы и правила, будут явно изменения в порядке согласования новых проектов. 

На мой взгляд, развитие событий пойдет по столичному сценарию. В области, скорее всего, начнется пересмотр условий инвестконтрактов, заключенных при нынешнем главе Подмосковья. Новые власти могут сыграть на том, что у многих подмосковных застройщиков земля не в собственности. Большая часть  участков под жилую застройку в Московской области предоставлялась девелоперам в рамках проектов реконструкции жилых кварталов  или без торгов. Поэтому у новой администрации  будет соблазн поменять пункты контрактов или же расторгнуть их.  А любые новые правила игры уменьшат объемы вводимого в области жилья. 

«Области не хватает социальной инфраструктуры»

Артем Ржавский, руководитель департамента консалтинга и аналитики АН «Азбука жилья»:

- Я вижу будущее московского региона в  совместном развитии Московской области и Москвы.  Самое важное в ближайшее время -  синхронизировать процессы развития Москвы и области как единого конгломерата. Область должна развиваться в гармонии с Москвой. 

Для этого необходим  генплан развития Московского региона.  Нужно понять, что это единая территория, и за последние годы многие москвичи переехали в область, а работают в Москве. По нашим данным, более 80 % жителей новых жилых районов в Подмосковье ездят на работу в Москву.  Это создает значительную транспортную нагрузку и не только. Как решить эту проблему? 

Генплан должен определить развитие сети дорог, зоны жилой застройки, деловой,  промышленной, исторической и т.п. И стоит подумать о такой проблеме. Наиболее частый формат строительства в Подмосковье – районы комплексной  застройки. Однако социальная и бытовая инфраструктура в них вводится в последнюю очередь, потому что застройщику невыгодно строить такую инфраструктуру и он откладывает ее на «потом». Когда комплекс заселяется, как правило, не хватает парковок, мест  в детских садах, в школах, все это создает нагрузку на существующую инфраструктуру, вызывает недовольство всех жителей.

«Нужны дешевые кредитные программы на ИЖС под гарантии властей»

Александр Черный, генеральный директор компании СК «Тверская»:

- Московская область известна высокими темпами строительства малоэтажного жилья, которое составляет почти половину от всех объемов строительства. В 2011 году построили около 3 млн кв. м малоэтажки.  И еще одна важная цифра – в России (привожу данные Росстата)  чуть меньше половины граждан – около 48 %   –  строила жилье за счет привлечения банковских кредитов. 

Однако в Московской области с  ипотекой малоэтажного жилья все не так радужно. Сейчас фактически нельзя взять целевой кредит на строительство дома под хоть сколько-то разумные проценты. Можно только заложить земельный участок или квартиру,  получить ломбардное кредитование,  в котором высокие проценты. 

Новый губернатор  мог бы стать инициатором  изменений в кредитной политике банков, касающихся индивидуального строительства.  Область могла бы  предоставлять банкам необходимые гарантии, чтобы они могли выдавать целевые кредиты на строительство домов (ИЖС), например, под залог участка. Кредит должен быть на условиях, близких к ипотечному, и это может повлиять на оживление строительного рынка и строительство доступного малоэтажного жилья.  Реально доступного.

«Избавьте девелоперов от взяток, и цены на готовое жилье снизятся на 20 – 30 %»

Александр Дубовенко, директор по развитию корпорации «ГУД ВУД»:

- Наиболее глобальная проблема,  которая «убивает» Подмосковье – дороги, в том числе, и федеральные. Не знаю, сможет ли новый губернатор расширить дорожную сеть настолько, насколько это реально нужно,  только в рамках его компетенций, но этому стоит уделять повышенное внимание. Чтобы строились новые дороги, альтернативные дороги, объезды городов. Лучшие дороги значительно улучшат привлекательность Подмосковья как региона для жизни. Пока, увы, из Московской области доехать в Москву бывает весьма затруднительно.

Скажу теперь про повышение доступности жилья. Нужна серьезная работа по снижению «административных» нагрузок на девелоперов. Основная проблема на загородном  рынке –перевод  земли из земель сельского хозяйства в земли для дачного строительства или ИЖС. Некоторые районные  власти устроили себе дополнительный  заработок в виде платного перевода земель, им неофициально надо заплатить от 1 до 2 тыс. долларов за «переведенную» сотку, и такие огромные запросы  только в МО.

Второй неофициальный платеж, который потом закладывается в цену индивидуального жилья –  межевание земельного участка. Изначально девелопер приобретает большой участок в несколько гектаров, и далее надо его поделить на малые участки. Межевание формально стоит около 5 тыс. руб. за участок, но неофициальный платеж достигает  50 тыс. руб. Если платеж не сделать, документы просто не принимаются из-за каких-то «ошибок» и это может длиться годами.

И третий вопрос – подключение домов к коммуникациям. Формально вроде бы это бесплатно или небольшие деньги. Но реально приходится платить весьма дорого.  Подключение к газу  стоит, к примеру, в Московской области  450 - 500 тыс. руб. за участок. Платеж официальный, но с чем он связан, невозможно понять.  Если все эти платежи устранить, то себестоимость жилья сильно снизится, и дома станут доступнее на 20-30%. И не надо приглашать китайцев, которые лишь обещают такое снижение, мы сами справимся.

Со спикерами беседовала Татьяна Соколова

Источник:  realestate.ru

Позвонить
Заказать
обратный
звонок