05/04

Ленинградка: коллапс или развитие?

05 апреля, 2011

Газета "Московская перспектива"

 

Комментарий Александра Дубовенко относительно изменения цен на земельные участки в связи с переездом летной группы «Россия», обслуживающей глав государства, из "Внуково" в "Шереметьево".

 

Перегруженному шоссе грозит очередной коллапс, а недвижимости вокруг - падение спроса Ленинградское шоссе снова оказалось в эпицентре событий. На прошлой неделе премьер-министр РФ Владимир ПУТИН заявил, что строительство третьей взлетно-посадочной полосы (ВВП) в аэропорту «Шереметьево» - один из приоритетов развития Московского авиационного узла (МАУ). Ранее генеральный директор «Шереметьево» Михаил Василенко говорил, что, если все юридические вопросы будут решены до конца 2011 года, к строительству полосы могут приступить уже в начале 2012-го. Этот год тоже спокойным быть не обещает: в «Шереметьево» будут перенесены рейсы первых лиц государства из-за планируемого ремонта ВВП в аэропорту «Внуково», что окончательно перегрузит и без того вечно забитую Ленинградку. Предположительно с 15 апреля по 1 июля летная группа «Россия», обслуживающая глав государства, сменит свою дислокацию. Соответственно, перекрытия трассы, которые были характерны для Киевского направления, перенесутся на Ленинградское, и так являющееся перегруженным. По данным сервиса «Яндекс. Пробки», пересечение МКАД и Ленинградки считается одним из самых проблемных мест в городе.«Неизбежные перекрытия Ленинградского шоссе в связи с регулярными проездами по нему высоких чиновников и делегаций не только способны создать в столице очередной транспортный коллапс, но и снизить интерес к недвижимости по данному направлению до минимума», - отмечает ведущий специалист департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Михаил Беляков.Уже сейчас эксперты отмечают, что спрос на аренду объектов, расположенных по Ленинградскому и Куркинскому направлениям, сократился в разы. «По нашему прогнозу, рынок аренды Ленинградского направления в этом сезоне замрет практически полностью, а продажи недвижимости заморозятся до второй половины лета: никто не хочет пробираться на показы сквозь многокилометровые пробки, а они, к сожалению, неизбежны. По приблизительным подсчетам, только Дмитрий Медведев и Владимир Путин в 2010 году вылетали из столицы более 150 раз», - комментирует директор департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Дмитрий Цветков. Наиболее негативно данное событие, считают в Penny Lane Realty, отразится на рынке аренды - и долгосрочной, и сезонной. Так, если 60% арендаторов хотят снять дом только на теплые месяцы, то 40% заинтересованы в круглогодичной аренде. Тем не менее, всплеск активности приходится именно на весенние месяцы, потому что клиенты в любом случае хотят захватить лето. Традиционно с марта по май спрос на аренду загородных коттеджей увеличивается в 2 - 3 раза. Очевидно, что в этом году «ленинградские» объекты с трудом смогут найти своих временных хозяев. Это уже второй удар по шоссе. Первый произошел тоже в разгар сезона прошлым летом, когда из-за внезапной реконструкции был практически обездвижен путепровод через Москву-реку.Не все эксперты рынка столь пессимистичны. Исполнительный директор девелоперской группы «Интегра» Дмитрий Гордов считает, что сгущать краски не стоит: «Ни временный перенос важных рейсов из «Внуково», ни остальные факторы практически не повлияют на загородный рынок этого направления на небольшом удалении от Москвы».Удивляются паническим настроениям коллег и в ИНКОМе. «По нашему мнению, двухмесячная смена места дислокации летной группы, обслуживающей первых лиц, не окажет особого влияния на рынок, - считает один из экспертов компании. Приобретение загородной недвижимости - это не импульсивная покупка, и вряд ли временные затруднения отпугнут желающих приобрести дом или таунхаус на Ленинградском шоссе. В качестве примера можно привести как раз прошлогодний ремонт путепровода через Москву-реку - на число показов авария повлияла несильно, девелоперы и риелторы стали возить клиентов в объезд».Но какой бы ни была дискуссия о ситуации в ближайшие два месяца - все это трудности временные. Счастливое будущее должна обеспечить северу Подмосковья платная трасса Москва - Санкт-Петербург, строительство которой было задержано больше чем на полгода из-за протестов общественности и экологических организаций. Компромисс между ГК «Автодор» и защитниками Химкинского леса пока не достигнут, однако компания, ориентируясь на решение президента РФ Дмитрия Медведева, намерена продолжить строительство по первоначальному проекту уже в конце апреля. Строительство первого участка трассы с 15-го по 58-й км должно быть завершено к 2014 году. Сооружение третьей ВВП аэропорта «Шереметьево» - информация тревожная для землевладельцев и девелоперов. Где она пойдет, по каким воздушным коридорам на нее будут заходить самолеты - пока не известно. По этой причине трудно решиться на освоение близлежащих земель под строительство. Директор по развитию компании «ГУД ВУД» Александр Дубовенко считает, что сильно волноваться не стоит: с действующих полос самолеты и сейчас взлетают и в сторону Дмитровки (над Красной Горкой), и в сторону Ленинградки (над Сходней). К тому же активно меняется парк самолетов на малошумные: вместо Ил-86 и ТУ-154 все больше появляются «боинги» и аэробусы, (а вскоре должен встать в строй и долгожданный SuperJet-100), а у них уровень шума и скорость взлета несопоставимы со старыми моделями. «В любом случае, «под шумом» оказывается зона 15 км от МКАД. Никакого влияния на зону 30 - 40 км (район первой бетонки) самолеты оказать не могут, - считает г-н Дубовенко. - Зато строительство новой трассы поднимет стоимость земли в разы, возможно, даже обеспечив ей популярность выше, чем у Новорижского шоссе». Согласен с ним и Дмитрий Гордов, поясняющий, что для сегмента «дальних дач», при «удачном» для девелоперов прохождении трассы, рынок получит дополнительный толчок к развитию: «Данное направление является достаточно ликвидным, и трасса, с учетом повышения транспортной доступности, поднимет стоимость загородной недвижимости. К тому же здесь достаточно много неосвоенных земельных активов и есть площадки для реализации новых проектов».

Ольга Сторожко