07/12

На воздухе: Точка пересечения!

07 декабря, 2011

Приложение "Недвижимость. Жилой фонд" газеты "Ведомости"

 

Малоэтажное жилье вдруг оказалось в центре внимания и девелоперов, строивших многоэтажные муравейники, и застройщиков бывших совхозных полей коттеджами. 

 

Не говоря уже о федеральных властях, которым теперь подпевает власть московская. Застраивать присоединенные к столице территории будут малоэтажным жильем, заявил мэр города Сергей Собянин.

Небоскребы не в фаворе

По данным Vesco Consulting, сейчас в Подмосковье реализуется 36 малоэтажных проектов (3426 квартир). В 2009 г. их было не более пяти (информация MR Group). Две трети предложения (2125 квартир) расположено в 10-30 км от Москвы. В 2012-2013 гг. может быть заявлено еще о пяти малоэтажных комплексах общей площадью более 0,5 млн кв. м, знают в Vesco.

В среднем 1 кв. м квартир в малоэтажных проектах предлагается по $2876 (86 200 руб.), подсчитали в Vesco. А основной спрос, считает Андрей Пучков, гендиректор Urban Group, приходится на цену 60 000-75 000 руб. за 1 кв. м на объекты, расположенные до 12 км от МКАД, и 48 000-60 000 руб. за 1 кв. м на объекты, удаленные до 60 км от столицы. В проекте «Город набережных» Urban Group стоимость 1-комнатных квартир (30,8 кв. м) — от 2,1 млн руб. В «Новом Ступине» (80 км от МКАД) 1 кв. м стоит от 35 500 руб., 1-комнатная квартира в 35 кв. м — 1,27 млн руб.

Девелоперам импонируют упрощенный порядок согласования проектов и возможность корректировать концепцию по ходу строительства, считает Александр Дубовенко, директор по развитию «Гуд вуд». Застройщик выгадывает на том, что в домах нет лифтов, лучше соотношение общей и продаваемой площади, меньше трат на фундамент и т. д., перечисляет Сергей Хорошков, член совета директоров МИЦ. С другой стороны, такие проекты требуют больше земли и более дорогих внутриплощадочных коммуникаций, да и эксплуатация малоэтажных домов дороже, чем многоэтажки, — но это уже забота жителей.

Малоэтажное строительство объявлено приоритетной программой правительства РФ, к 2015 г. поставлена задача ежегодно строить по 54 млн кв. м такого жилья, напоминает директор по продажам «Лэндактива» Андрей Заболотный. Правда, на реальную помощь государства (в том, что касается выкупа участка, подведения коммуникаций) частные компании не слишком рассчитывают, но и моральная поддержка — уже неплохо. Большие перспективы открываются и в связи с необходимостью осваивать «новую Москву».

Один из знаковых проектов Подмосковья — малоэтажный город-спутник «Новое Ступино». На 1200 га планируется построить 2,1 млн кв. м недвижимости, из них 1,75 млн — жилой. Работу с государством MR Group ведет уже больше года. «В таких крупных частных проектах без поддержки государства не обойтись», — говорит Ирина Дзюба, заместитель гендиректора MR Group. В декабре 2010 г. губернатор Московской области Борис Громов подписал постановление, по которому будущий город будет обеспечен необходимыми энергоресурсами. В июле 2011 г. премьер-министр РФ Владимир Путин посетил стройку с рабочим визитом и отметил важность развития малоэтажного строительства в России. Сети и инфраструктуру девелопер делает пока за свой счет, но рассчитывает на компенсацию этих затрат, рассказала Ирина Дзюба.

Однако даже без помощи государства MR Group работает не в убыток, призналась Дзюба, хотя и с «очень маленькой маржей». Себестоимость строительства малоэтажных проектов в Московской области, по ее данным, — 25 000-35 000 руб. за 1 кв. м. MR Group готова и далее заниматься малоэтажными проектами, при условии что «основные вопросы будут взяты под особый контроль государства», подчеркивает Дзюба.

По словам Татьяны Алексеевой, заместителя гендиректора Vesco Consulting, многоэтажные дома приносят девелоперу 42% годовых, а малоэтажная застройка — от 25 до 30% годовых: «Доходность на сотку увеличивается по мере роста этажности». Доходность таунхаусов и коттеджных проектов экономкласса сейчас на уровне 15-20%, говорит Константин Попов, председатель совета директоров корпорации «Инком».

Коттеджи превращаются…

Эксперты загородного рынка отмечают рост интереса и покупателей, и застройщиков «к бюджетным проектам с компактной застройкой». «Речь идет о малоэтажных проектах и таунхаусах экономкласса с небольшой площадью дома и участка», — объясняют в «Масштабе». «2012 год станет эпохой расцвета малоэтажного загородного жилья: оно востребовано как конечными потребителями, так и потенциальными инвесторами», — уверены в ОПИН. По оценке компании, для Подмосковья нормальная цена для малоэтажных проектов — от 70 000 до 100 000 руб. за 1 кв. м. Меньше — подозрительно покупателям и невыгодно застройщику, а дороже 120 000 руб. за 1 кв. м не купят, предпочтут отдельный дом, говорит Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра ОПИН (для сравнения: в региональных проектах 1 кв. м может стоить 23 000-27 000 руб.). В «Павлово-2» на Новой Риге ОПИН предлагает в 3-5-этажных домах квартиры площадью от 45 кв. м и ценой от $140 000, это один из первых примеров застройки «коттеджной» земли многоквартирными домами. Но пока лучшие МЖК, по версии Penny Lane Realty, — это элитные объекты («Жуковка-1», «Кунцево-4», «Новое Лапино», «Петрово-Дальнее»), где квартирки стоят от $1 млн.

Малоэтажная застройка может стать удачной заменой коттеджному проекту — это позволяет предложить больший выбор жилья небольших площадей за меньшую цену. Квартиры вместо запланированных ранее индивидуальных домов предлагаются в новых очередях поселков «Дубровка» (Калужское шоссе, 5-й км), «Мечта» (Дмитровское, 23-й км), «Новые Вешки» (Алтуфьевское, 2-й км). Анна Шишкина из «Абсолют менеджмента» вспомнила «Бристоль» (7-й км по Киевскому шоссе): «Вторую очередь поселка девелопер выводил на рынок и с коттеджами, и с таунхаусами. Но сейчас перевес явно в сторону таунхаусов, они продаются гораздо лучше благодаря более демократичной сумме сделки».

Добавили таунхаусов и в поселке «Павловы озера» (Новорижское шоссе, 14-й км), приводит пример Татьяна Алексеева. В проекте «Инкома» «Лосиный остров» (260 землевладений с подрядом и без, площадью до 22 соток, застроен на 40%, продан на 70%) в настоящее время строятся дуплексы и малоэтажные многоквартирные дома. А в поселке «Рижский квартал» вместо запланированной второй очереди таунхаусов строят 4-этажные жилые комплексы, рассказал Дмитрий Цветков из Penny Lane Realty. «С сотки земли “выхлоп” будет значительно больше при строительстве малоэтажного жилья, нежели таунхаусов или коттеджей», — объясняет он.

В 2010-2011 гг. ряд девелоперов изменили концепцию проекта с индивидуального жилья на многоквартирное, подтверждает Константин Ковалев, управляющий партнер Blackwood. «Потенциально ожидаемые преимущества такой реконцепции — увеличение выхода продаваемых площадей, снижение бюджета предложения и переход в более ликвидный и доходный, по мнению девелоперов, сегмент», — говорит он.

Но и риски существуют, сказываются они в первую очередь на темпах продаж. «Девелопер теряет свою аудиторию и рынок, на получение нового рынка нужны дополнительное время и вложения в рекламную и маркетинговую кампании. Более того, когда вписывают новый проект в старые контуры, велик риск планировочных просчетов», — говорит Лариса Никитина, руководитель отдела продаж компании «Мирум». «Местоположение и окружение, обеспеченность транспортной и социальной инфраструктурой могут оказаться неподходящими для постоянного проживания в квартире, хотя вполне годились для загородного дома», — добавляет Ковалев. Кроме того, подобная «переверстка» проекта возможна, если позволяет вид разрешенного использования участка. «Построить малоэтажку на сельхозземлях с назначением “дачное строительство” нельзя», — напоминает эксперт.

Зачем менять проект

Татьяна Алексеева, заместитель гендиректора Vesco Consulting:

— У реконцепции коттеджных поселков, предполагающих превращение их в малоэтажный проект, три причины.

Первая — девелопер изначально не попал в целевую аудиторию. Неправильно выбран сегмент, слабая рекламная кампания, высокие ценовые показатели, несоответствие объекта продаж требованиям потенциальных покупателей, экономический кризис и т. д. — все это ведет к низким темпам продаж или их отсутствию. В этом случае малоэтажный сегмент является удачным вариантом антикризисной меры: он более массовый за счет меньшего бюджета домовладения.

Второй причиной может служить изменение финансовых условий проекта, которые снижают его общую экономическую эффективность: изначально неверная оценка соотношения объема затрат и выручки; резкое либо неожиданное изменение конкурентной ситуации, вынуждающее собственника снизить цены или дополнительно возникающие затраты. Если строить малоэтажные дома, доходность на сотку в разы выше, чем при реализации другого типа застройки. Однако в данном случае требуются инвестиции в строительство и, как правило, повышенные обязательства по социальной инфраструктуре.

Третья причина — это смена управляющей команды, будь то перекупка проекта как финансового актива либо изменение состава исполнителей внутри девелоперского холдинга (более редкое, но распространенное явление на загородном рынке)..

Поделиться
Поделиться
Позвонить
Заказать
обратный
звонок