МОСКВА, 28 июля — РИА Новости, Евгения Петрова. Покупатели подмосковной загородной недвижимости ждут существенных дисконтов, подарков и бонусов от продавцов, при этом они стали более требовательными к объектам, а срок принятия решения увеличился до полугода. Эксперты, опрошенные РИА Новости, отмечают, что даже в прошлый кризис 2008 года не было настолько ожесточенного торга, замечая, что в сегменте "элит" на некоторые объекты скидки достигают 75%, но в эконом-классе — пока всего 10%.
Прошлогоднее наследство
Дестабилизация экономической ситуации, безусловно, отразилась на рынке загородной недвижимости и повлияла на поведение покупателя, считают игроки рынка. По их мнению, предпосылки складывались с конца прошлого года.
Так, четвертый квартал 2014 года стал провальным для элитного сектора, поскольку после всплеска волатильности валюты продавцы оставляли цены в долларах. Из-за этого возникало недопонимание с покупателями, рассчитывавших на дисконт из-за увеличения рублевых цен в два раза. Падение спроса наблюдалось вплоть до конца января, и только в феврале произошло оживление покупательской активности, рассказывает директор департамента элитной недвижимости компании "Метриум Групп" Илья Менжунов.
Февральское снижение курса доллара стало одной из причин возвращения активности на рынок, прежде всего, речь идет о тех покупателях, у которых были сбережения в рублях. Вторая причина — раннее начало выездов на объекты, которому способствовала теплая весна.
Обратная ситуация наблюдается в "эконом-классе". По данным компании "Инком-Недвижимость", конец прошлого года отличился всплеском интереса к "загородке", и он продолжился до января, а затем в феврале-марте пошел на спад. "Однако это не значит, что люди, обладающие необходимой для покупки недвижимости суммой, исчезли с рынка, нет, они есть и до сих пор проявляют определенную активность", — обращает внимание директор департамента загородной недвижимости компании Андрей Кройтор.
Реализованная перспектива
Собеседник агентства отмечает, что все-таки в целом по итогам первого полугодия спрос показал рост по сравнению с аналогичными показателями 2014 года — плюс 23,2%.
По данным "Инком-Недвижимость", наибольшим интересом пользуются участки без подряда, что составляет примерно 57% от общего объема. Меньшая активность наблюдается на рынке таунхаусов и коттеджей — 6% и 7%. А вот спрос на дуплексы — 2% — остался неизменным. Зато с начала года люди стали больше интересоваться квартирами в малоэтажных домах за городом. Их доля по итогам второго квартала составила 28%.
"Такой покупательский интерес к участкам без подряда не нов, он сложился еще в период прошлого кризиса, а сейчас лишь усилился. Он происходит по двум причинам. Во-первых, люди стремятся сохранить свои сбережения, конвертировав их в недвижимость на фоне скачков курса рубля и банкротства банков. Во-вторых, они не готовы брать на себя дополнительные обязательства по финансированию строительства дома, поскольку не уверены в своих материальных возможностях в среднесрочной перспективе", — объясняет эксперт.
Если говорить о покупателях домов, то подавляющее большинство клиентов как на первичном, так и на вторичном рынке рассматривают для покупки, прежде всего готовые к отделке объекты или объекты "под ключ", рассказывает Менжуров о тенденциях спроса в сегменте "элит". Кройтор же говорит о примерно такой же картине на рынке более дешевых загородных домов. Он считает, что проекты, находящиеся на финальной стадии строительства, быстрее находят своего покупателя, что происходит из-за появившихся существенных рисков "недостроя".
В целом большим спросом на рынке пользуются объекты классов "эконом" и "комфорт" — в совокупности это 95%. На бизнес-класс приходится 3%, а на сегмент элитной "загородки" — 2%.
Цены и дисконты
Самым дорогим направлением по итогам второго квартала 2015 года стало Рублево-Успенское шоссе. Средняя стоимость объекта здесь составила 38,6 миллиона рублей, замечает эксперт "Инком-Недвижимость".
По словам Кройтора далее следует Новорижское шоссе, где средняя цена равна 31 миллиону рублей, и замыкает тройку дорогих направлений Сколковское шоссе — 27,6 миллиона рублей.
Структура предложения практически не изменилась. Наибольшая доля "элитки" — 70% — располагается в коттеджных поселках Новорижского шоссе. "Вторым по объему предложения в сегменте является Минское шоссе с долей в 11%. Далее идет Рублево-Успенское шоссе, доля которого составляет 8%", — рассказывает директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank Алексей Трещев.
Также сравнительно недорогие варианты сегмента "элит" и "бизнес" можно найти на Щелковском и Горьковском шоссе, говорит генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба" Надежда Хазова. Хотя здесь же есть и доступные варианты класса ниже — 2,2 миллиона рублей, говорит Кройтор.
"Самым дешевым направлением во втором квартале 2015 года стало Новорязанское шоссе. Средняя стоимость объекта здесь составляет 1,8 миллиона рублей", — добавляет собеседник агентства.
Игроки рынка отмечают, что сейчас покупатели стали более требовательными, они медленнее принимают решение о покупки, поскольку ждут подарков и существенных дисконтов. "Покупатели торгуются до последнего, и процесс переговоров может длится 3-6 месяцев", — делится информацией Хазова. Она добавляет, что даже в прошлый кризис 2008 года не было настолько ожесточенного торга.
На первичном рынке элитной "загородки" продавцы идут на скидки 35%, а иногда и готовы уступить больше половины цены — до 75%, приводит данные Трещев. А вот в "экономе", по словам Кройтора, дисконты составляют всего 10%.
Прогнозы на будущее
"Рынок недвижимости — прямой индикатор экономической ситуации в нашей стране. Как только что-то происходит, спрос начинает снижаться, а продажи "встают". Если в дальнейшем не будет каких-либо новых потрясений, то спрос сохранится примерно на сегодняшнем уровне", — считает Менжунов из "Метриум Групп". Хотя он утверждает, что сейчас делать прогнозы сложно, поскольку непонятно, что будет с экономкой в дальнейшем.
Но все же он берется предположить, что при сохранении поступательного увеличения курса доллара самые неликвидные проекты, устаревшие коттеджи 90-х и начала 2000-х, будут продаваться со скидкой до 50%. На востребованные же объекты ожидается незначительное снижение цен.
Управляющий партнер корпорации Good Wood Александр Дубовенко ожидает "бурный" рост спроса на 30-50% только к 2017 году, но не сейчас. "От чего это зависит, все и так понимают — окончание войны на Украине, отмена санкций, и цены на нефть", — подчеркивает он.
Кройтор тоже считает, что ситуация на рынке загородной недвижимости зависит от перечисленных факторов, правда добавляет в список продолжающееся ухудшение экономической ситуации. По его мнению, спрос будет находиться в прямой зависимости от стоимости нефти и курса доллара. В случае если курс доллар превысит отметку 60-65 рублей, произойдет увеличение числа сделок, и эта тенденция может оказаться сильнее сезонного фактора. А вот цены в краткосрочной перспективе на два-три месяца снижаться не будут.