Элитный товар всегда является штучным и уникальным предложением. Загородный коттедж не является исключением. Обычно это эксклюзивное предложение и подобного ему найти трудно. Безусловно, у этого сегмента есть свои отличительные признаки. В первую очереди – расположение. Алексей Артемьев, директор департамента загородной недвижимости агентства TWEED, считает это главным критерием: «Мы не отвечаем на вопрос «что», а отвечаем на вопрос «где». Скажем, участок в болотистой местности на Барвихе по своим характеристикам кардинально отличается от земли с соснами где-нибудь на Симферопольском направлении. Однако для элитного покупателя местоположение на Рублевке настолько принципиально, что мелиорация отходит на второй план». Итак, место правит всем. По мнению почти всех экспертов рынка по-настоящему элитный поселок может находиться в 30 км удаления от МКАД. Кроме того, само направление также имеет значение. Элитными считаются Рублево-Успенское, Новорижское, Ильинское, Сколковское, Киевское и Минское шоссе. Однако есть в этом правиле и исключения. Илья Менжунов, директор департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп», отмечает, что есть на рынке элитные поселки, находящиеся на более значительном удалении от Москвы. Но все эти исключения обладают некой «фишкой», которая позволяет считать их элитными. Менжунов к таким поселкам относит проекты, расположенные в районе Завидово рядом с водохранилищем.
Алена Бригаднова, директор агентства элитной недвижимости Finch, считает, что кроме места расположения для элитных коттеджных поселков важны транспортная доступность, ландшафт, площадь поселка и участков (от 20 соток), экологичность, развитость инфраструктуры как направления, так и внутрепоселковой, безопасность и наличие центральных коммуникаций. Елизавета Некрасова, генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have, добавляет наличие московского телефонного номера, интернета, безопасных детских площадок и удобных гостевых парковок.
Итак, место является не единственным, но определяющим фактором, влияющим на классность поселка. Однако рано или поздно привлекательные земли в 30 км удалении от Москвы закончатся. Означает ли это, что элитные коттеджные поселки не будут строиться, а купить их можно будет лишь на вторичном рынке? Мнение экспертов здесь разделилось.
Конец близок
В конце мая компания Villagio Estate объявила о начале продаж в поселке класса de luxe «Ренессанс Парк». Новый поселок расположен в 19 км от МКАД по Новорижскому шоссе и рассчитан на 312 особняков. По мнению Константина Попова, председатель совета директоров Villagio Estate: «”Ренессанс Парк” может оказаться последним масштабным комплексом элитного коттеджного строительства в столичном регионе». Это связано с тем, что в ближайшем Подмосковье действительно происходит сокращение участков, пригодных под высококачественные поселки, и с тем, что многие девелоперы сосредоточили свои интересы в проектах многоквартирной застройки, сулящих гарантированный массовый спрос». По мнению Алексея Хазова, заместителя исполнительного директора по работе с партнерами агентства «Усадьба», все наиболее хорошие территории под «элитку» застроены. Оставшиеся хорошие лесные участки сильно удалены, находятся в местах, где нет достойной инфраструктуры, а потому не интересны потенциальным покупателям элитного сегмента. Этого же взгляда придерживается Наталья Картавцева, заместитель генерального диретора ОАО «ОПИН»: «В будущем на территориях в пределах 30 км от МКАД выход элитных проектов загородного рынка будет единичен. Для девелопера это становится невыгодно и нецелесообразно. Эти территории, вероятно, будут развиваться за счет мультиформатных, малоэтажных и среднеэтажных проектов». А Семен Гоглев, руководитель НЛК «Домостроение», предполагает, что есть вероятность появления нового формата недвижимости – элитные малоэтажные владения. Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Group, также считает, что «земельный потенциал кулуарных лотов, пригодных для девелопмента, близок к истощению». Но, по его мнению, причина кроется не в отсутствии свободных земель, а в отсутствии гарантий сохранения уединенности в будущем – освоение соседнего свободного участка может стать густонаселенной городской застройкой или промзоной.
Еще жить и жить
Однако есть эксперты, которые с оптимизмом смотрят в будущее, в том числе и на перспективы появления новых элитных коттеджных поселков в области. Так Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group, считает: «Подмосковье в плане земельного потенциала для строительства элитных поселков обладает еще очень значительными ресурсами. И беспокоится о том, что они будут исчерпаны, по крайней мере, в ближайшие полвека – не приходится. Имеются неосвоенные площадки по Ильинскому, Новорижскому, Киевскому, Минскому шоссе, есть земельный задел и по Рублево-Успенскому направлению». Алексей Трещев, руководитель отдела загородной недвижимости Knight Frank, убежден: «Ждать окончания земельного потенциала в настоящее время весьма преждевременно». Это мнение разделяет и управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев: «В ближайшие 10-15 лет земли даже в зоне 30 км от МКАД и даже на Рублевке более чем достаточно».
«Элитное» удаление увеличится
Существует мнение, что элитные поселки будут строиться, но их удаленность от МКАД станет больше. Александр Дубовенко, управляющий партнер корпорации GOOD WOOD, считает, что «для элитной недвижимости земельный потенциал не закончится никогда. В каждый момент времени те или иные куски лучшей на текущий момент земли будут осваиваться, на них будут строить элитную недвижимость». Наталья Картавцева также склонна считать, что в перспективе можно ожидать появление элитных коттеджных поселков за пределами 30 и даже 50 км от МКАД. Вопрос же транспортной доступности при этом может решаться благодаря развивающемуся виду транспорта, доступному для элитных покупателей – вертолетным перевозкам.
Другой путь развития
В настоящий момент местоположение элитных поселков привязано к Москве. Но Дмитрий Окороков, президент ООО «Завидово Девелопмент», считает, что ситуация постепенно изменится: «Система не может расти концентрическими кругами, как это происходит сейчас вокруг Москвы. Любой новый круг увеличивает давление на центр этой системы, она начинает схлопываться, что мы сейчас и видим. Но система может расти не центростремительно, а сетевыми, матричными способами: и вот это возможно бесконечно долго». Большая удаленность от Москвы возможна благодаря развитию дистанционных форм образования, работы и возможностей коммуницировать через Интернет. Именно это позволит в будущем не быть привязанным к столице ежедневно, а жить там, где по-настоящему комфортно.
Итак, конец элитного коттеджного рынка не близок, но есть большая вероятность того, что он модифицируется.
http://sob.ru/sreda/kogda-budet-postroen-posledniy-elitnyiy-kottedj-v-podmoskove