Количество звонков и просмотров этим летом оказалось куда выше, чем “в среднем по сезону”. Мало того, и конвертация в покупки - тоже выше среднего. Значит ли это, что все ликвидное предложение скоро будет выметено с рынка? Вряд ли: все-таки, редкий проект реализуется быстрее, чем за год-полтора. Обычно на то, чтобы распродать поселок целиком и полностью, уходит как минимум 2-3 года. Мы расспросили экспертов рынка о том, сколько времени требуется на то, чтобы реализовать поселок до последнего участка.
“В среднем на реализацию проекта уходит три года, - рассказывает генеральный директор компании «ДевиКо. Девелопмент и Консалтинг» Асет Гайрабекова. - Ликвидность объекта зависит от его привлекательности для потребителей, от ценового сегмента и размера поселка. Крупные объекты реализуются, безусловно, дольше, поэтому поселки, насчитывающие более 100 участков, принято вводить в эксплуатацию по очередям. В элитном сегменте загородных объектов срок экспозиции может затянуться до 5 лет. На динамику продаж положительно влияют дополнительные опции – рассрочка платежа, кредитование, скидочные акции”.
В эконом-сегменте, отмечает Ирина Калинина, руководитель отдела загородной недвижимости агентства TWEED, срок экспозиции ниже - в среднем, это год-полтора. Что и понятно: самый ликвидный формат на загородном рынке сейчас - это участок без подряда с коммуникациями в демократичном проекте. Именно сюда вкладываются частные инвесторы, именно такой продукт интересует и тех покупателей, которые приобретают землю с тем, чтобы строиться постепенно.
Для того, чтобы проект элитного или бизнес-сегмента был распродан в сопоставимые сроки, он должен выделяться среди соседей по формату. “Чтобы уменьшить время экспозиции, застройщику нужно тщательно изучать конкурентную среду, - поясняет Ирина Калинина. - Однако, если его продукт будет слишком специфичным, своего покупателя он будет искать крайне долго. Поэтому здесь важно найти баланс – сделать такой проект, который будет востребован большинством, но при этом будет иметь свою особенность. И главное – останется востребованным и через 2-4 года, когда проект будет закончен”. Как пример – поселок бизнес-класса «Дачи HONKA» на Новой Риге полностью распродан за полтора года (как считают застройщик и девелопер проекта – причиной тому качество домов, выгодное местоположение, и продуманная концепция развития окружающей территории Истринской долины).
К сожалению, несмотря на уроки кризиса 2008-2010 годов, большинство девелоперов до сих по предпочитают сначала выводить проект на рынок, и только потом приспосабливать его к рыночным реалиям. “В массе, застройщики, как и прежде, идут эмпирическим путем: сначала затевают проект, а потом определяют его стоимость и прочие параметры, руководствуясь состоянием рынка. - отмечает Ирина Калинина. Меньшая часть обращается за консультациями к профессиональным экспертам и риелторам. И лишь небольшая часть “продвинутых” застройщиков сами задают тон и делают востребованные поселки”.
Действительно, на рынке пока преобладает докризисный подход к девелопменту - хотя он и продемонстрировал свою неэффективность, большинство игроков оказались не готовы быстро сменить свою стратегию развития. По инерции, компании руководствуются принципом “любой проект востребован”, не обращая особого внимания на потребности покупателя.
“Спрос сейчас не слишком разборчив. - отмечает Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании “Вектор Инвестментс”. - востребованы участки самого разного уровня. Возможно, по своим характеристикам наш продукт (участки без подряда в поселках с единым стилем, с продуманным дизайном общественных территорий, с удобной навигацией, со всеми инженерными коммуникациями) несколько избыточен по отношению к ожиданиям покупателя. С другой стороны, потребитель развивается, и задача девелопера - отвечать его ожиданиям, отчасти их опережая”.
Самый ликвидный продукт - участки без подряда - и правда пользуется стабильным спросом, порядка 70%, даже если по своим характеристикам далек от идеала (подведены не все коммуникации, проект не подразумевает качественной инфраструктуры, затруднения с транспортной доступностью и т.п.). При таком положении дел, конечно, не каждый застройщик захочет вложить в проект что-то сверх того, что требуется для продаж.
Иногда количество все же переходит в качество со знаком минус, и продажи не идут вовсе. “Даже в сегменте участков без подряда есть поселки, в которых после кризиса продаж до сих пор практически не происходит, - говорит директор по развитию компании «ГУД ВУД» Александр Дубовенко.
- Буквально, некоторые участки стоят уже 4-ый год нетронутые. Что касается готовых домов, срок экспозиции также сильно зависит от стратегии того, кто этим занимается. Можно взять и застроить весь поселок, не думая о концепции - тогда сроки экспозиции абсолютно непредсказуемы. Профессиональные девелоперы стараются поддерживать минимальный необходимый запас домов и строить в том объеме, чтобы он соответствовал темпам продаж.
о есть, часть объектов продается еще на этапе стройки, часть на нулевом цикле, а часть достраивается и продается «под ключ». В том случае, если закрепится зарождающееся в последние годы среди девелоперов понимание того, что у покупателя есть свои потребности, и для успеха проекта он должен, в первую очередь, отвечать им, доля откровенного неликвида на загородном рынке будет постепенно сокращаться.
Сроки реализации не изменятся революционным образом, однако, вероятно, приблизятся к средним значениям – меньше станет проектов, которые реализуются более трех лет.
Источник: mosnovstroy.ru