Icons big/50 year Icons/Flags/USA Icons/Files/add new file Icons/Files/add new file hover ico address outline Icons big/affordable price Icons/Files/aiAi Icons/Files/Small/aiAi Icons/area Icons/arrow Icons/arrow 2 Icons/arrow bread crubs Icons/arrow field Icons/arrow lang Icons big/balcony Icons big/bar Icons big/bathroom Icons big/bay window Icons big/bedroom Icons big/billiard room Icons big/boiler Icons big/brick Icons/burger Icons/calendar Icons big/carport Icons big/ change Icons/check Icons big/cinema Icons/close burger Icons big/combo Icons/cross Icons/Files/docDoc Icons/Files/Small/docDoc Icons big/does not require finishing Icons/done fill white Icons/download Icons big/dressing room Icons big/eco-friendly materials Icons/edit Icons/edit project Icons big/electrician Icons big/energy saving Icons big/engineering systems Icons big/european style Icons big/fachwerk Icons/favorite header Icons/favorite header Icons/favorite hover Icons/favorite hover Icons/favorite project Icons big/fire protection Icons big/fireplace Icons/flame fill Icons big/foundation Icons big/garage Icons big/glued laminated timber Icons big/ground floor Icons big/gym Icons/heart fill Icons/home Icons big/home to 200 metres Icons big/home to 6 million Icons/ico bin Icons/ico geolocation fill Icons/ico like Icons/Files/jpgJpg Icons/Files/Small/jpgJpg Icons big/large area of glazing Icons big/laundry Icons big/library Icons/location fill Icons/lock fill Icons big/maintenance Icons/map Icons/minus Icons big/office Icons big/panel Icons big/pantry Icons/path fill Icons/Files/pdfPdf Icons/Files/Small/pdfPdf Icons big/pergola Icons/perimeter Icons big/personal manager Icons/phone Icons/photo fill Icons/plus Icons/Files/pngPng Icons/Files/Small/pngPng Icons big/pool Icons/Files/pptPpt Icons/Files/Small/pptPpt Icons/print fill Icons big/projects storey houses Icons/Files/psdPsd Icons/Files/Small/psdPsd Icons/quantity#photo Icons big/quick construction Icons/quotes Icons/reflect Icons big/reliable technology Icons big/reliable technology 2 Icons/reload Icons big/roof Icons/Flags/rus Icons big/sauna Icons/search Icons/send Icons/settings fill Icons/share Icons big/shipping Icons big/shower Icons/Files/sketchSketch Icons/Files/Small/sketchSkh Icons big/skylights Icons big/spa area Icons big/staff room Icons/star Icons big/support Icons/Files/svgSvg Icons/Files/Small/svgSvg Icons/tag fill Icons big/terrace Icons big/the second light Icons/time Icons big/translucent roof Icons big/universal plan Icons big/used roof Icons/user Icons/user circle Icons big/user profile Icons big/vinoteka Icons big/wall kits Icons big/windows Icons big/winter garden Icons big/workshop Icons/Files/xlsXls Icons/Files/Small/xlsXls Icons/youtube fill
19/05

За 101-й километр

Формат «дальних дач» смещается всё дальше от Москвы

Ближайший пояс застройки вокруг столичного мегаполиса стал настолько плотным, что для новых загородных проектов свободных участков практически не осталось. Не удивительно, что резко возрос интерес к дачной недвижимости на «дальних рубежах» Подмосковья и даже в прилегающих к нему областях.

Ближе к природе

Природа берёт своё: чистый воздух, тишина и покой по-прежнему привлекают большинство москвичей, и они готовы ехать в её объятия в буквальном смысле за сотни километров. Естественно, транспортная доступность собственной дачи их мало волнует – они либо на «колёсах», либо пребывают за городом лишь в летний период.

«Текущая экономическая ситуация в стране вынуждает потенциальных покупателей загородной недвижимости останавливать свой выбор на более бюджетных вариантах загородных домов. Сегмент дальних дач – это оптимальный формат, в котором основным конкурентным преимуществом является цена, — убеждён Дмитрий Гордов, партнёр Девелоперской группы «ИНТЕГРА». — Если расстояние до объекта превышает планку 70 километров, то его уже можно отнести к дальним дачам. И в этом году спрос на подобные объекты увеличился на 20 % по сравнению с прошлым годом.

Дальние дачи москвичи выбирают в основном из-за экологических характеристик, меньшей плотности населения и застройки. Определяющим моментом является уникальная природная изюминка с возможностью порыбачить и сходить за грибами в лес, который находится рядом с коттеджем».


«Расстояние от Москвы, на котором размещён такой формат недвижимости, как дальние дачи, вряд ли будет изменено, по крайней мере, в ближайшее время, — считает Алексей Сенчук, руководитель офиса «Новослободское» департамента загородной недвижимости корпорации «ИНКОМ-Недвижимость». — Само название «дальние дачи» говорит о такой географической особенности размещения этих проектов. Как правило, их ближняя граница, как некий дополнительный показатель, это второе бетонное кольцо. Всё, что находится за ним, — всё дальние дачи. А вот куда простираются они, обозначить сложнее, так как это определяет сам рынок, и важен тот факт, насколько далеко люди готовы выезжать. И в этом случае цифра может меняться. По Симферопольскому шоссе, например, это могут быть посёлки на расстоянии 100-110 км, и тут важна особенность этого шоссе — по нему можно быстро добираться до места. На восточном направлении, с точки зрения востребованности, такое удаление представить сложно. Обобщая, можно сказать, что сегмент начинается в дальнем Подмосковье и он может переходить в другие области в зависимости от направления».

Специалисты рынка недвижимости самым популярным для дальних дач традиционно считают Симферопольское шоссе, за ним следуют Ярославское, Ленинградское, Новорижское шоссе и трасса М4 «Дон». Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп», уточняет: около 20 % объёма этого сегмента расположено вдоль Симферопольского шоссе. Достаточно много посёлков, кроме уже названных, представлено также на Минском и Волоколамском шоссе. Помимо этого, около трети дальних дач расположены за границей Московской области (в Тульской, Калужской, Тверской, Владимирской и Рязанской областях). Однако, они также ориентированы на московских покупателей, для большинства которых удалённость от МКАД в 100 и более километров уже не воспринимается как сдерживающий фактор. По одним шоссе — это расстояние можно преодолеть за 60 минут, а по другим не удастся добраться и за 3 часа. Поэтому сегодня ключевой показатель при выборе такой дачи — это направление.

Возвращение к цивильности

«Несмотря на столь привычный для нас формат загородного отдыха, дачные посёлки в виде отдельного сегмента загородного рынка появились всего несколько лет назад. До этого термин «дача» был применим лишь в отношении садовых товариществ и домиков в деревне, куда москвичи выезжали на выходные, а организованные коттеджные поселки, хотя это и не всегда соответствовало действительности, позиционировались как места для постоянного и круглогодичного проживания, — напоминает Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер». — Подразумевалось также, что дача является самым бюджетным видом загородной недвижимости, а дом в коттеджном посёлке – уже более дорогая и статусная собственность. В этом отношении ценовые характеристики современных дачных поселков совпали с их предшественниками, и сегодня на рынке они являются самым доступным вариантом. В первых дачных поселках, появившихся в 2008 году, продавали землю без подряда, к которым позже добавились дома площадью не более 150 -200 кв. метров, преимущественно из бревна или клееного бруса. Большая нарезка участков на рынке дачных поселков не востребована. Наиболее удачная площадь – не более 8-12 соток. В случае, если покупатель все же решит, что этого недостаточно, выходом может стать покупка двух соседних участков».

«Что такое дача? Это, прежде всего, формат жилья для временного проживания, расположенный на такой удаленности от места работы, что это не позволяет постоянно добираться до неё. Поэтому люди выбираются туда на выходные и в праздничные дни, а также в период отпуска, — говорит Валерий Мищенко, председатель совета директоров Семейства компаний Kaskad Family. — За последние годы дачный формат сильно изменился. Сам дачный рынок развивался крайне неравномерно. С одной стороны, 2008 год очень негативно сказался на дачном формате как таковом, поскольку дача является вторым жильём, которое люди приобретают, удовлетворив потребность в первичном жилье в городе. Наличие дачи не является первой необходимостью. Это потребность, которую многие готовы отложить. Кроме того, перестали пользоваться спросом готовые дачные дома. Связано это с двумя основными причинами. Во-первых, у людей нет на руках значительных сумм для единовременной оплаты домовладения. Во-вторых, очень многие застройщики после кризиса проявили себя не с лучшей стороны. А именно: задерживали сроки ввода в эксплуатацию систем инженерного обеспечения, пытаясь экономить, снижали качество возводимых строений. Поэтому земельные участки без подряда в дачном формате – это наиболее распространенный способ ведения бизнеса».

«Сейчас загородный участок – это, прежде всего, место отдыха, а не производства сельхозпродукции, — соглашается Владимир Яхонтов, управляющий партнёр компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». — И если раньше земля зачастую выделялась без каких-либо коммуникаций, то теперь при покупке дачи клиенты обязательно хотят получить централизованные сети – газ, электричество. Очень важна и такая утилитарная вещь, как канализация, потому что покупатели хотят жить в комфортных условиях, а не в «скворечнике» с туалетом на улице. Вообще, если так можно сказать, дачи стали более цивилизованными. Обычными стали такие опции, как ландшафтный дизайн, зоны барбекю, беседки».

Ну что ж, основным минусом формата дальних дач специалисты называют ограниченное предложение посёлков с качественно сформированной концепцией и пригодных для круглогодичного проживания. Но если в посёлок заведены все центральные коммуникации, а застройщик проекта имеет имя и репутацию на рынке недвижимости, то клиент с большой вероятностью предпочтёт дальнюю дачу в 100 километрах от МКАД с хорошей концепцией и ценой, чем экономию в расстоянии 20-30 км.

Цена в перспективе

Кто же проявляет интерес к данному сегменту? Генеральный директор компании GOOD WOOD development Игорь Тучков так определяет структуру спроса по дальним дачам: «Клиенты делятся на два типа. Во-первых, люди, которые хотят дачу в принципе, но ограничены в средствах. Они готовы потратить не более 5 млн рублей, и, желательно, чтобы в эту стоимость входила какая-то минимальная отделка. Для покупателей данного типа важна организованность населённого пункта. Они хотят, чтобы был минимальный уровень инфраструктуры: охрана на въезде, сезонная (зимняя) уборка дорог — тот достаточный формат, который может обеспечить минимальность платежей в 3 тыс. рублей в месяц. Второй тип покупателей — те, кто сознательно выбирают удалённость от 100 км и дальше. Для них принципиальна близость знаковых объектов инфраструктуры: экологических, исторических. Во многих случаях эти люди ищут удаления, чтобы создать для себя условия, при которых у них будет меньше возможностей сорваться на работу в выходные».

«Спрос на дальние дачи сейчас высокий и интерес к такой недвижимости неуклонно растёт уже в течение последних нескольких лет, — утверждает Илья Менжунов. — Например, по сравнению с прошлым годом, число желающих приобрести дом или земельный участок на расстоянии 100-150 км увеличилось на 30 %. Наибольшим спросом на данный момент пользуются участки без подряда площадью 10-15 соток, расположенные на расстоянии 80-110 км от МКАД. Как правило, это хорошо организованные посёлки, где есть управляющая компания, охрана, отличные дороги. Также в последнее время становятся всё более популярными благоустроенные участки со всеми коммуникациями с небольшими деревянными коттеджами площадью 80-150 кв. м. Дальние дачи развиты на всех территориях, граничащих с Московской областью. Для этого сегмента, как и для всего загородного рынка, характерна та же самая градация цен, зависящая от направления.

Средняя стоимость дальних дач на первичном рынке составляет 2-3 млн рублей, хотя верхняя граница постепенно растёт, ввиду вывода на рынок проектов элитного (от 50 млн рублей) и бизнес-сегмента (от 5 млн рублей). Самым дорогим направлением на рынке дальних дач традиционно считается Новорижское шоссе. Также высокобюджетные дальние дачи располагаются на Симферопольском, Калужском, Минском и Киевском шоссе. Самые доступные предложения, с бюджетом от 1 млн рублей, — сосредоточены в большей степени на южных и юго-восточных направлениях».

«Действительно, есть поселки с максимально облегчённым ценником, но при этом существует большой риск, что там не будут доделаны коммуникации и инфраструктура, — возражает Алексей Сенчук. — Весь вопрос в том, на какую стоимость рассчитывает покупатель. При этом не стоит забывать и о том, что помимо цены будет отличаться набор коммуникаций, инфраструктуры и степень организации и управления в поселке. Что касается цен, то в посёлках с максимально полной инфраструктурой предложение может стоить 6-7 млн рублей, есть и дороже — за 12-13 млн рублей, но тут уже играют роль различные нюансы, например, из какого материала сделан дом. В тех же посёлках, где нет инфраструктуры, могут быть предложения стоимостью от 200 тыс. рублей за участок. Но, повторюсь, здесь есть риск, что даже запланированные коммуникации могут быть не проведены в полном объёме».

Покупатели отдают предпочтения охраняемым поселкам с хорошей транспортной доступностью, комментирует Дмитрий Гордов. «Покупатели могут позволить себе участки, выходящие за стандартные 6 соток, — в дальних дачах предпочтение отдают участкам площадью 8-20 соток, а площадь домовладений варьируются от 80 до 210 кв. м. Большинство покупателей выбирают себе недорогие домовладения до 2 млн рублей без возможности зимнего проживания, так как организованных посёлков на таком расстоянии очень мало. Спрос в основном идёт на аукционные участки в бюджете 400-600 тыс. рублей. При этом в дальних проектах можно встретить организованные коттеджные поселки как эконом- и комфорт-сегмента, так и бизнес-класса. К примеру, в коттеджном посёлке «Ясногорье» минимальная стоимость участка 10 соток с готовым домом 105 кв. м составляет 1,75 млн рублей, а в посёлке «Петрово Club» можно подобрать участок с подведёнными коммуникациями до 1,5 млн. рублей», — комментирует эксперт.

Директор по развитию Московского представительства (СДОК) «НЛК Домостроение» Константин Блинов также обращает внимание на то, что формат дальних дач в первую очередь должен «характеризоваться» не расстоянием от Москвы, а организацией и благоустройством самого посёлка и домами для всесезонного проживания, которые реализованы в едином архитектурном стиле. Он называет «справедливой» цену за такой готовый дом —от 4,5-5 млн рублей.

А Роман Зеленский, и.о. руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость», информирует, что дачу можно арендовать в бюджете от 10-15 тыс. рублей в месяц. Разумеется, цена зависит от состояния дома, ремонта, наличия техники и мебели, участка и его благоустройства. Ну и, конечно, в качестве своеобразного бонуса – замечательный воздух, живописные леса, реки и водохранилища. Чем дальше от промышленного центра, тем лучше экология, что привлекает многих жителей мегаполиса, желающих отдохнуть в летний сезон.





Позвонить
Заказать
обратный
звонок