29/08

Выбор формата

29 августа 2013

ДОМ, приложение к газете КоммерсантЪ

Загородная недвижимость Подмосковья в июле снова подешевела. Цены на объекты, выставляемые на продажу в течение длительного срока, снизились на 3-5%. В элитном сегменте, где уже не первый год продолжается стагнация, июльские скидки были еще больше, доходя по отдельным проектам до 25%. А покупатели тем временем определились с выбором формата: теперь их интересуют дома с отделкой "под ключ", таунхаусы и загородные квартиры.

 Пересмотр в пользу бедных

 Москва прирастает по западному образцу невысокими пригородами, правда, довольно хаотично, вперемешку с многоэтажками и старой подмосковной застройкой. При этом коттеджная застройка, активно развивавшаяся в ближнем Подмосковье в последнее десятилетие, сдает позиции мультиформатным жилым комплексам. В уже готовых к старту проектах девелоперы меняют концепцию, увеличивая в последних очередях строительства долю таунхаусов и многоквартирных малоэтажных домов. Своя земля, отсутствие соседей за стеной, таким образом, оказываются не в цене.  Проекты комплексной застройки, ориентированные на тех, кто ищет доступную альтернативу городской квартире, по словам учредителя компании "Гуд Вуд" Александра Дубовенко, теперь уже развиваются не в непосредственной близости от столицы, а в 30-километровой зоне вокруг нее. Эксперт делится наблюдениями: несколько лет подряд количество поселков с подрядом растет в среднем на 8-10% ежегодно.  "Сегодня концепция почти каждого второго поселка бизнес-класса предполагает наличие объектов блокированной застройки",— уверена Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга "Метриум Групп". Она считает, что в элитном сегменте доля таунхаусов занимает около 10% в общей структуре предложения, а по данным компании Welhome, этот показатель еще выше — 14%.  По оценкам специалистов "Пробизнес-Девелопмента", сегодня в общем предложении на загородном рынке Подмосковья доля поселков с таунхаусами доходит до 50%. "И эта доля еще вырастет",— уверен Дмитрий Ковальчук, генеральный директор компании. Он объясняет популярность этого формата двумя факторами: желанием девелопера соответствовать представлениям покупателей о жизни на природе с городским комфортом, а также тем, что стоимость коттеджа в среднем на 30% больше, чем цена таунхауса. При этом площадь коттеджа зачастую может быть даже меньше, замечает эксперт. А в бизнес-классе средний бюджет покупки коттеджа вдвое выше, чем в случае с таунхаусом, говорит Владислав Коняев, руководитель аналитических проектов IntermarkSavills.  Покупатели на девелоперские новации откликаются охотно. По данным аналитического центра "Инком", спрос на таунхаусы и квартиры в малоэтажных домах за период с июля 2012 года по июль 2013 года вырос на 3%, и, вероятнее всего, данная тенденция сохранится в дальнейшем. Михаил Подрабинек, руководитель портала Cottage.ru, наблюдает положительную ценовую динамику в сегментах квартир и таунхаусов (особенно бизнес-класса). А вот цены на коттеджи по итогам июля снизились на 1-1,5%.

 Экономия времени и пространства

 Участки без подряда, теснимые проектами блокированной и многоквартирной застройки, тем не менее все еще сохраняют свою привлекательность для покупателей. Руководитель департамента загородной недвижимости "НДВ-Недвижимости" Андрей Муравьев считает, что основная причина этой популярности — в экономии. Если предполагается строительство индивидуального загородного дома, то выгода от такого решения — купить землю и построить самому — может составлять до 20-30%, подсчитал эксперт.  С этим принципиально не согласен господин Дубовенко. Экономия такого рода сомнительна, считает он: растягивая процесс во времени, в конечном счете, как правило, покупатель все равно тратит больше, чем при покупке участка с подрядом. Репутацию формата подмочили и невыполненные в ряде проектов обещания по вводу в действие коммуникаций. И поскольку 30-километровая зона вокруг МКАД постепенно наполняется мультиформатными проектами, то в перспективе участки без подряда останутся главным образом в высокобюджетных проектах с хорошей инфраструктурой, а также в сегментах эконом- и суперэконом, на значительном расстоянии от столицы.

 Ключевые дома

 Формат, популярность которого стремительно взлетела в этом году,— элитные загородные дома с отделкой "под ключ" и меблировкой. Потребность в подобных объектах ощущалась весь предыдущий год, говорит Ирина Калинина, генеральный директор агентства недвижимости TWEED. Портрет идеального объекта в этом формате таков: новый дом площадью от 400 до 600 кв. м с участком 20-25 соток в бюджете от $3,5 млн до $5 млн. "Срок экспозиции таких объектов очень короткий",— отмечает эксперт.  "Летний интерес к построенным коттеджам с интерьером вполне объясним: в этот сезон загородное жилье выглядит еще более привлекательным, а многие покупатели не хотят тратить время даже на отделочные работы, желая поскорее заселиться",— комментирует Павел Трейвас, коммерческий директор Villagio Estate. По его данным, в июле продажи готовых домов выросли на 10%. Эксперт не уверен, что данная тенденция продлится долго, поскольку такие предложения все еще в дефиците. А вот госпожа Калинина считает, что в следующем году количество подобных предложений должно увеличиться, и тогда произойдет насыщение рынка.  Но в этом году такие объекты уходят с рынка мгновенно. "Один наш клиент принял решение о покупке резиденции площадью 600 кв. м с эксклюзивным ремонтом стоимостью $5 млн всего за один день",— рассказывает господин Трейвас.

 Ценники под вуалью

 Цены на объекты загородного рынка в июле пошли вниз. По данным "Инком-Недвижимости", в сегментах "эконом" и "бизнес" диапазон колебаний цен составил от 0,5% до 1,5%, а по некоторым проектам, находящимся в экспозиции длительный срок, до 3-5%. Алексей Сенчук, руководитель офиса "Новослободское" департамента загородной недвижимости компании, рассказывает, что это снижение на некоторых проектах было завуалировано под акции и подарки.  Руководитель службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome Татьяна Шарова говорит, что в элитном сегменте средний уровень дисконта в июле варьировался в диапазоне от 10% до 25%. И, видимо, эта политика принесла свои плоды, поскольку, по сведениям эксперта, спрос на элитную загородную недвижимость за месяц вырос на 3%. Некоторые удачные объекты, впрочем, продемонстрировали минимальный рост цен, связанный с повышением степени готовности объектов, отмечает Елена Исковских, директор по продажам Atlas Development. Неудачно спроектированным поселкам не помогает даже активно ведущееся на их территории строительство, говорит эксперт.  В целом тенденция снижения цен на элитные домовладения наблюдается с 2011 года. По данным Welhome, за эти два с половиной года средняя стоимость квадратного метра в сегменте снизилась почти на 7% (с $4900 за 1 кв. м в первом квартале 2011 года до $4570 во втором квартале 2013 года). Тем не менее эксперты компании полагают, что при условии отсутствия серьезных потрясений в мировой экономике можно прогнозировать умеренный рост цен на элитную загородную недвижимость. По итогам второго полугодия 2013 года увеличение средней цены предложения может составить порядка 1,5%.  Такой оптимизм не может не вызывать уважения. Вокруг идет многоквартирная застройка, наступление высоток, новые элитные поселки давно уже не выходят на рынок, но существующее предложение должно подорожать. Ну хоть немного.

Позвонить
Заказать
обратный
звонок