Icons big/50 year Icons/Flags/USA Icons/Files/add new file Icons/Files/add new file hover ico address outline Icons big/affordable price Icons/Files/aiAi Icons/Files/Small/aiAi Icons/area Icons/arrow Icons/arrow 2 Icons/arrow bread crubs Icons/arrow field Icons/arrow lang Icons big/balcony Icons big/bar Icons big/bathroom Icons big/bay window Icons big/bedroom Icons big/billiard room Icons big/boiler Icons big/brick Icons/burger Icons/calendar Icons big/carport Icons big/ change Icons/check Icons big/cinema Icons/close burger Icons big/combo Icons/cross Icons/Files/docDoc Icons/Files/Small/docDoc Icons big/does not require finishing Icons/done fill white Icons/download Icons big/dressing room Icons big/eco-friendly materials Icons/edit Icons/edit project Icons big/electrician Icons big/energy saving Icons big/engineering systems Icons big/european style Icons big/fachwerk Icons/favorite header Icons/favorite header Icons/favorite hover Icons/favorite hover Icons/favorite project Icons big/fire protection Icons big/fireplace Icons/flame fill Icons big/foundation Icons big/garage Icons big/glued laminated timber Icons big/ground floor Icons big/gym Icons/heart fill Icons/home Icons big/home to 200 metres Icons big/home to 6 million Icons/ico bin Icons/ico geolocation fill Icons/ico like Icons/Files/jpgJpg Icons/Files/Small/jpgJpg Icons big/large area of glazing Icons big/laundry Icons big/library Icons/location fill Icons/lock fill Icons big/maintenance Icons/map Icons/minus Icons big/office Icons big/panel Icons big/pantry Icons/path fill Icons/Files/pdfPdf Icons/Files/Small/pdfPdf Icons big/pergola Icons/perimeter Icons big/personal manager Icons/phone Icons/photo fill Icons/plus Icons/Files/pngPng Icons/Files/Small/pngPng Icons big/pool Icons/Files/pptPpt Icons/Files/Small/pptPpt Icons/print fill Icons big/projects storey houses Icons/Files/psdPsd Icons/Files/Small/psdPsd Icons/quantity#photo Icons big/quick construction Icons/quotes Icons/reflect Icons big/reliable technology Icons big/reliable technology 2 Icons/reload Icons big/roof Icons/Flags/rus Icons big/sauna Icons/search Icons/send Icons/settings fill Icons/share Icons big/shipping Icons big/shower Icons/Files/sketchSketch Icons/Files/Small/sketchSkh Icons big/skylights Icons big/spa area Icons big/staff room Icons/star Icons big/support Icons/Files/svgSvg Icons/Files/Small/svgSvg Icons/tag fill Icons big/terrace Icons big/the second light Icons/time Icons big/translucent roof Icons big/universal plan Icons big/used roof Icons/user Icons/user circle Icons big/user profile Icons big/vinoteka Icons big/wall kits Icons big/windows Icons big/winter garden Icons big/workshop Icons/Files/xlsXls Icons/Files/Small/xlsXls Icons/youtube fill
29/08

Выбор формата

29 августа 2013

ДОМ, приложение к газете КоммерсантЪ

Загородная недвижимость Подмосковья в июле снова подешевела. Цены на объекты, выставляемые на продажу в течение длительного срока, снизились на 3-5%. В элитном сегменте, где уже не первый год продолжается стагнация, июльские скидки были еще больше, доходя по отдельным проектам до 25%. А покупатели тем временем определились с выбором формата: теперь их интересуют дома с отделкой "под ключ", таунхаусы и загородные квартиры.

 Пересмотр в пользу бедных

 Москва прирастает по западному образцу невысокими пригородами, правда, довольно хаотично, вперемешку с многоэтажками и старой подмосковной застройкой. При этом коттеджная застройка, активно развивавшаяся в ближнем Подмосковье в последнее десятилетие, сдает позиции мультиформатным жилым комплексам. В уже готовых к старту проектах девелоперы меняют концепцию, увеличивая в последних очередях строительства долю таунхаусов и многоквартирных малоэтажных домов. Своя земля, отсутствие соседей за стеной, таким образом, оказываются не в цене.  Проекты комплексной застройки, ориентированные на тех, кто ищет доступную альтернативу городской квартире, по словам учредителя компании "Гуд Вуд" Александра Дубовенко, теперь уже развиваются не в непосредственной близости от столицы, а в 30-километровой зоне вокруг нее. Эксперт делится наблюдениями: несколько лет подряд количество поселков с подрядом растет в среднем на 8-10% ежегодно.  "Сегодня концепция почти каждого второго поселка бизнес-класса предполагает наличие объектов блокированной застройки",— уверена Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга "Метриум Групп". Она считает, что в элитном сегменте доля таунхаусов занимает около 10% в общей структуре предложения, а по данным компании Welhome, этот показатель еще выше — 14%.  По оценкам специалистов "Пробизнес-Девелопмента", сегодня в общем предложении на загородном рынке Подмосковья доля поселков с таунхаусами доходит до 50%. "И эта доля еще вырастет",— уверен Дмитрий Ковальчук, генеральный директор компании. Он объясняет популярность этого формата двумя факторами: желанием девелопера соответствовать представлениям покупателей о жизни на природе с городским комфортом, а также тем, что стоимость коттеджа в среднем на 30% больше, чем цена таунхауса. При этом площадь коттеджа зачастую может быть даже меньше, замечает эксперт. А в бизнес-классе средний бюджет покупки коттеджа вдвое выше, чем в случае с таунхаусом, говорит Владислав Коняев, руководитель аналитических проектов IntermarkSavills.  Покупатели на девелоперские новации откликаются охотно. По данным аналитического центра "Инком", спрос на таунхаусы и квартиры в малоэтажных домах за период с июля 2012 года по июль 2013 года вырос на 3%, и, вероятнее всего, данная тенденция сохранится в дальнейшем. Михаил Подрабинек, руководитель портала Cottage.ru, наблюдает положительную ценовую динамику в сегментах квартир и таунхаусов (особенно бизнес-класса). А вот цены на коттеджи по итогам июля снизились на 1-1,5%.

 Экономия времени и пространства

 Участки без подряда, теснимые проектами блокированной и многоквартирной застройки, тем не менее все еще сохраняют свою привлекательность для покупателей. Руководитель департамента загородной недвижимости "НДВ-Недвижимости" Андрей Муравьев считает, что основная причина этой популярности — в экономии. Если предполагается строительство индивидуального загородного дома, то выгода от такого решения — купить землю и построить самому — может составлять до 20-30%, подсчитал эксперт.  С этим принципиально не согласен господин Дубовенко. Экономия такого рода сомнительна, считает он: растягивая процесс во времени, в конечном счете, как правило, покупатель все равно тратит больше, чем при покупке участка с подрядом. Репутацию формата подмочили и невыполненные в ряде проектов обещания по вводу в действие коммуникаций. И поскольку 30-километровая зона вокруг МКАД постепенно наполняется мультиформатными проектами, то в перспективе участки без подряда останутся главным образом в высокобюджетных проектах с хорошей инфраструктурой, а также в сегментах эконом- и суперэконом, на значительном расстоянии от столицы.

 Ключевые дома

 Формат, популярность которого стремительно взлетела в этом году,— элитные загородные дома с отделкой "под ключ" и меблировкой. Потребность в подобных объектах ощущалась весь предыдущий год, говорит Ирина Калинина, генеральный директор агентства недвижимости TWEED. Портрет идеального объекта в этом формате таков: новый дом площадью от 400 до 600 кв. м с участком 20-25 соток в бюджете от $3,5 млн до $5 млн. "Срок экспозиции таких объектов очень короткий",— отмечает эксперт.  "Летний интерес к построенным коттеджам с интерьером вполне объясним: в этот сезон загородное жилье выглядит еще более привлекательным, а многие покупатели не хотят тратить время даже на отделочные работы, желая поскорее заселиться",— комментирует Павел Трейвас, коммерческий директор Villagio Estate. По его данным, в июле продажи готовых домов выросли на 10%. Эксперт не уверен, что данная тенденция продлится долго, поскольку такие предложения все еще в дефиците. А вот госпожа Калинина считает, что в следующем году количество подобных предложений должно увеличиться, и тогда произойдет насыщение рынка.  Но в этом году такие объекты уходят с рынка мгновенно. "Один наш клиент принял решение о покупке резиденции площадью 600 кв. м с эксклюзивным ремонтом стоимостью $5 млн всего за один день",— рассказывает господин Трейвас.

 Ценники под вуалью

 Цены на объекты загородного рынка в июле пошли вниз. По данным "Инком-Недвижимости", в сегментах "эконом" и "бизнес" диапазон колебаний цен составил от 0,5% до 1,5%, а по некоторым проектам, находящимся в экспозиции длительный срок, до 3-5%. Алексей Сенчук, руководитель офиса "Новослободское" департамента загородной недвижимости компании, рассказывает, что это снижение на некоторых проектах было завуалировано под акции и подарки.  Руководитель службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome Татьяна Шарова говорит, что в элитном сегменте средний уровень дисконта в июле варьировался в диапазоне от 10% до 25%. И, видимо, эта политика принесла свои плоды, поскольку, по сведениям эксперта, спрос на элитную загородную недвижимость за месяц вырос на 3%. Некоторые удачные объекты, впрочем, продемонстрировали минимальный рост цен, связанный с повышением степени готовности объектов, отмечает Елена Исковских, директор по продажам Atlas Development. Неудачно спроектированным поселкам не помогает даже активно ведущееся на их территории строительство, говорит эксперт.  В целом тенденция снижения цен на элитные домовладения наблюдается с 2011 года. По данным Welhome, за эти два с половиной года средняя стоимость квадратного метра в сегменте снизилась почти на 7% (с $4900 за 1 кв. м в первом квартале 2011 года до $4570 во втором квартале 2013 года). Тем не менее эксперты компании полагают, что при условии отсутствия серьезных потрясений в мировой экономике можно прогнозировать умеренный рост цен на элитную загородную недвижимость. По итогам второго полугодия 2013 года увеличение средней цены предложения может составить порядка 1,5%.  Такой оптимизм не может не вызывать уважения. Вокруг идет многоквартирная застройка, наступление высоток, новые элитные поселки давно уже не выходят на рынок, но существующее предложение должно подорожать. Ну хоть немного.

Позвонить
Заказать
обратный
звонок