17/08

Угрожает ли ЦКАД планам подмосковных девелоперов?

16 августа 2013

Информационнй портал о недвижимости Realestate

Власти, наконец-то, определились с финансированием строительства ЦКАД, причем на очередное кольцо планируется выделить на 68 млрд рублей больше, чем было задумано раньше. Согласно новому плану, предложенному ГК «Автодор», дорога может быть готова уже к 2018 году и обойдется в 300 млрд рублей. Некоторые эксперты рынка, опрошенные Realestate.ru считают, что планы властей угрожают экологии региона, планам подмосковных девелоперов и собственникам, сквозь участки которых может пройти трасса. Однако почти все согласны с тем, что новая дорога – необходима.

История вопроса

Создатели ЦКАД – гигантской трассы в Подмосковье, расположенной на удаленности примерно 50 км от МКАД, хотят одним выстрелом убить сразу двух зайцев: и пробки в Москве уменьшить, и стимулировать развитие Московской области. Причем, как стало известно на днях, большую часть ЦКАД строители обещают сдать уже к 2018 году, то есть к завершению третьего срока правления нынешнего президента Владимира Путина. Напомним, что о создании ЦКАД говорят со времен реконструкции МКАД – в 19990-х годах. Очередное кольцо, на этот раз вокруг Москвы, вполне логично вытекало из планов тогдашнего градоначальника Юрия Лужкова. Стройку одобрили еще в 2001 году, но этим планам не суждено было сбыться. Также напомним, что еще в советское время на территории области военные построили большую и малую «бетонки». Эти дороги использовали для нужд военных ведомств, но потом рассекретили и даже заасфальтировали. Теперь там ездят дачники, а обе «бетонки» выглядят уже такими же густонаселенными, ка к и многие другие подмосковные трассы. Но у этих дорог – масса недостатков, поэтому власти решили возродить лужковский проект ЦКАД. Эта дорога должна быть принципиально новой, прямой, в обход узких мест и подмосковных городов, фактически рядом с малой «бетонкой». В 2008 году тогдашний премьер Владимир Путин потребовал завершить через год проектные работы по ЦКАД, но и его заявление не возымело эффекта, главным образом, потому что не до конца было понятно, из каких источников финансировать дорогостоящий проект. Кроме того, не могли решить вопрос, будет ли дорога платной или нет, как быть с изрядно «отощавшими» подмосковными лесами, экологи настаивали на обосновании проекта, к тому же никто не желал брать на себя ответственность за дорогу: ни федералы, ни власти Подмосковья. Теперь, когда окончательно ясно кто будет финансировать проект, гигантская трасса начинает обретать реальные черты. Согласно новому плану, предложенному ГК «Автодор», ЦКАД может быть готов к 2018 году и обойдется в 300 млрд рублей, из которых 155 млрд рублей будут взяты из Фонда национального благосостояния (ФНБ) и пенсионных средств Внешэкономбанка. Гасить долги «Автодор» собирается за счет платы за проезд по ЦКАД и субсидий федерального бюджета. В обновленных планах также указывается, что 4 пусковых комплекса, представляющие собой замкнутое кольцо длиной 339 км, будут построены к 2018, а не 2020 году, как планировалось ранее. Строительство еще одного ответвления от ЦКАД длиной 121,6 км предложено отложить на период после 2020 года, когда потребуется разгрузка уже этой дороги.

Лес рубят, щепки летят

История знает немало фактов, когда при строительстве дорог под удар попадали земли частных собственников, лэнд-лордов и застройщиков, а также леса, что нарушало экологический баланс региона. Только в Швейцарии посреди города может быть ферма, потому что собственник отказался продавать свои земли, в России, к сожалению, эти вопросы часто решаются в пользу задуманного властями проекта. Но есть и обратная сторона этой медали: властям приходится выкупать земли у собственников по довольно высоким ценам, что влечет за собой существенное удорожание проектов. Стоит вспомнить хотя бы историю, в которой одна известная бизнесвумен выкупила земли вдоль федеральной трассы «Москва-Санкт-Петербург» и выставила государству столь высокий ценник, что чиновники решили в итоге «пойти другим путем», но так неудачно, что в итоге получили скандал с Химкинским лесом. Тем не менее, опрошенные корреспондентом Realestate.ru эксперты рынка подмосковной недвижимости, в большинстве своем выразили согласие с необходимостью строительства ЦКАД, хотя многие из них опасаются затяжного строительства, спекуляций, снижения спроса на дачные и коттеджные поселки, а также падения цен на загородное жилье в непосредственной близости от новой трассы.

«Девелоперам грозит потеря участка и бизнеса»

Родион Алексеенко, замгенерального директора по продажам «СКМ Групп»: - Главным недостатком все-таки будет тот факт, что при строительстве ЦКАД земля, которая принадлежит девелоперам, может попасть на план строительства ЦКАД и, соответственно, дома, торговые центры и т.д. будут снесены. Для девелопера это потеря участка и своего бизнеса. А если возведенная недвижимость построена незаконно, есть большая вероятность, что такие девелоперы вообще потеряют свои участки и то, что на них построено.

«Стройка затронет стародачные места»

Иван Вашурин, замгенерального директора по коммерческим вопросам «Велес Девелопмент»: - Новое транспортное кольцо не только позволит разгрузить МКАД, но и будет решать множество других задач, таких, как например оптимизация логистики крупных компаний и развитие подмосковных городов. Для девелоперов и коммерческой, и жилой недвижимости это возможность предложить рынку и потребителям свои услуги и проекты в новых формирующихся районах вокруг ЦКАД. Например, известно, что вместе со строительством ЦКАД будет начато строительство многофункциональных транспортно-логистических центров, которые будут располагаться вблизи трассы, в узлах транспортной сети на пересечении магистральных путей сообщения. Однако строительство затронет территории, на которой в настоящее время расположены коттеджные поселки. Кроме того именно на расстоянии до 35-40 км расположены так называемые стародачные места, пользующиеся повышенным спросом. Строительство ЦКАД, безусловно, окажет негативное влияние на эти поселки, особенно с экологической точки зрения, что приведет к снижению спроса.

«Мошенники уже активизировались!»

Александр Дубовенко, управляющий партнер компании «Гуд Вуд»: - Одна из самых больших проблем девелоперов в том, что нет нормальной транспортной доступности в Подмосковье. Поэтому все будут очень рады строительству ЦКАД. Исключение – мошенники, которые купили землю в зоне отчуждения ЦКАД, зная, что скоро эту землю отнимут, и пока не поздно купили ее за бесценок и распродают ее гражданам, чтобы они потом «влетели». Они-то как раз будут не рады ускорению строительства. Естественно, будут и спекуляции с землями. Нам чуть не продали такой кусок земли. Мы стали анализировать, выяснили, что он попал в зону отчуждения. Государство же потом эту землю забирает за копейки, так что нет смысла ее покупать, хотя цена была очень интересная. Но ЦКАД однозначно нужен региону. Это главный транспортный проект Московской области, который полностью разгрузит внутреннюю часть Московской области. Когда построят современную дорогу, которая позволит не лезть на эти небольшие дороги, однозначно вся Московская область задышит.

«ЦКАД – кормушка для «избранных»

Антон Белобжеский, гендиректор компании DTI Property Management: - Строительство ЦКАД несет для девелоперов больше плюсов, чем минусов. Транспортная нагрузка на столицу снижается, а доступность подмосковных проектов увеличивается, и это, пожалуй, главное преимущество. Земельные спекуляции, безусловно, будут, и от этого никуда не денешься. Основная проблема, с моей точки зрения, в отсутствии государственного планирования, ведь во многих странах той же Европы земли под такие масштабные проекты были зарезервированы властями с 80-х годов прошлого века. Впрочем, есть и американский опыт, когда земли скупали наобум, и кому-то из скупщиков везло – хайвеи проходили именно по их участкам, которые выкупало государство. В наших российских условиях, к сожалению, эта ситуация становится «кормушкой для избранных», тех, кто осведомлен о том, где именно пройдет новая трасса. Действуют эти скупщики достаточно «топорно»: берут землю у муниципалитетов в долгосрочную аренду, например, под сельскохозяйственные нужды, потом выкупают по соответствующим ценам. Ну, а требуют компенсацию от государства за эти участки уже по расценкам «дачки», примерно в 5 раз дороже.

«Снижение спроса составит 5,2%»

Юрий Рожин, замдиректора департамента маркетинга и рекламы Kaskad Family: - Строительство ЦКАД лишь улучшит динамику развития загородного рынка. Это обусловлено снижением загруженности на уже существующих дорогах и появлением альтернативных путей подъезда. Территориальное расположение коттеджного поселка и комфортный подъезд – ключевые факторы при выборе жилья. Однако затянутся сроки с подведением инженерных сетей, которые необходимо будет прокладывать под автодорогой, но это отдельная процедура. Что касается уже готовых объектов – ситуация немного хуже. Никто не захочет жить несколько лет в условиях «ремонта». По моему мнению, снижение спроса не составит более 5,2%.

«Покупатели экономкласса не захотят платить за проезд»

Орлова Екатерина, директор Real Estate Zemer Consulting Development: - Ключевой особенностью ЦКАД является не факт ее появления, а ее платность. Негативное влияние самой трассы возможно лишь на отдельных участках – большинство коттеджных поселков на удалении 30-50 км – это бизнес-класс, зачастую все проекты изначально не располагались непосредственно на трассе («малой бетонке» – прим. ред.). Значительное улучшение транспортной доступности станет скорее положительным фактором для девелопмента, а в сочетании с платностью дороги – интервал 30-50 км прочно установит единственно возможный бизнес-класс для любых объектов. А вот для многоэтажных проектов на этом удалении платность трассы будет фактором скорее негативным, поскольку не все покупатели квартир экономкласса захотят ежедневно платить дополнительно за проезд на работу по ЦКАД.

«Земли подорожают, но будут востребованы под коммерческую недвижимость»

Татьяна Тикова, директор департамента управления активами «Группа ПСН»: - Строительство ЦКАД положительно скажется на развитии логистического бизнеса, в котором задействован большегрузный транспорт, который вынужден сейчас ездить либо через МКАД, либо по дорогам, изначально не предназначенным для подобных высоких транспортных нагрузок. Мы ожидаем, что земли вырастут в цене, но будут востребованы под логистические и крупные региональные торговые центры.

«В непосредственной близости от ЦКАД продажи упадут»

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Корпорации «ИНКОМ»: - Реализация проекта определенно скажется на девелоперах, работающих на землях вблизи магистрали. Застройщики, участки которых примыкают к дороге, попали в трудную ситуацию, так как по ЦКАД в основном будут передвигаться фуры, а это дополнительный шум, грязь и вибрация. Продажи в таких поселках упадут, а вместе с ними, скорее всего, и цены. Девелоперы, поселки которых находятся недалеко от дороги, но не примыкают к ней, напротив, получат дополнительное преимущество – хорошую транспортную доступность. В таком случае новый автопроект станет хорошим катализатором продаж. Однако я не вижу причин для роста цен, так как увеличение стоимости объектов в таких поселках на фоне общей стабильности загородного рынка выглядит бессмысленно.

«Цены на новостройки могут вырасти на 10%»

Владимир Богданюк, ведущий специалист Аналитического Центра Est-a-Tet: - Для девелоперов, которые планируют реализовать свои проекты в ближайшие 5-7 лет, ЦКАД – безусловный плюс, так как к завершению строительства улучшится транспортная доступность их проектов, дорога уже будет функционировать. Стоимость и популярность рядом стоящих поселков только увеличится. Территории вдоль ЦКАД будут активно застраиваться новым жильем, а цены на новостройки могут увеличиться до 10 %.

«Не стоит ждать снижения цен на загородном рынке»

Дмитрий Ковальчук, генеральный директор компании «Пробизнес-Девелопмент»: - ЦКАД – масштабный проект, и планы по реализации его в пятилетний срок выглядят спорно. Кроме того, параллельно ведется работа по реконструкции автомобильной сети в столице, что усложняет ситуацию. В целом, основное опасение, связанное с такими сжатыми сроками, что проект в готовом виде будет требовать доработки. Польза проекта несомненна для жителей подмосковных городов, сообщение между которыми улучшится. Будет удобнее движение по области для водителей большегрузного транспорта. Что касается реакции загородного рынка – ждать снижения цен не стоит, как правило, дорожные работы лишь временно затрудняют доступность проектов, а в дальнейшем улучшение транспортной ситуации, напротив, поднимает их в цене. Но отдельные случаи ухудшения, конечно, возможны.

«Строительство ЦКАД – больше положительный фактор»

Дмитрий Гордов, исполнительный директор девелоперской группы «Интегра»:

- Я воспринимаю строительство ЦКАД скорее как положительный фактор. Строительство инфраструктурных объектов всегда положительно сказывается на экономике. С повышением транспортной доступности можно ожидать роста покупательской активности в поселках вокруг ЦКАД и, как следствие, старт новых проектов, развитие социальной инфраструктуры. До выхода новых проектов, это может привести к некоторому поднятию цен в поселках в продаже в пределах 15-20%. Традиционно 30-50 км – это наиболее востребованное расстояние для дачного сегмента. Развитие транспортной доступности может привести к привлечению в этот сегмент людей рассчитывающих на постоянное проживание, что усилит давление на проекты расположенные в непосредственной близости от Москвы и некоторую коррекцию их цен. Перечень тех, кто получит преимущества или проблемы в связи со строительством ЦКАД, будет понятен после утверждения его маршрута.

«ЦКАД и Калужское шоссе дадут толчок к развитию Новой Москвы»

Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»: - На данный момент известно, что с ЦКАД не будет иных съездов, кроме как на уже существующие радиальные шоссе. Поэтому ЦКАД существенного влияния на недвижимость не окажет. Но после реконструкциеи Калужское шоссе, трассы «Дон» и Киевского шоссе, сектор недвижимости в этом районе будет полностью соответствовать уровню пропускной способности удобства А, когда водители свободны в выборе скоростей, а максимальная интенсивность движения не превышает 20% от пропускной способности. Соответственно, это даст толчок развития территориям Новой Москвы и загородной недвижимости на данных территориях. Сейчас можно прогнозировать рост стоимости земли при ЦКАД, но при этом нужно учитывать, что дорога носит не радиальный, а кольцевой характер, затрагивает небольшой участок трассы «Дон», Симферопольское и Калужское шоссе, и наибольшее влияние окажет именно на недвижимость на данных трассах.

«Все будет зависеть от качества самой дороги»

Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп»: - ЦКАД сделает передвижения по территории Московской области более быстрыми и удобными. Хотя даже если ЦКАД будет многополосной дорогой с хорошим покрытием, но вопрос с железнодорожными переездами не будет решен – ее нельзя будет считать полноценным хайвеем. Если ЦКАД в полной мере выполнит свое предназначение, то люди будут готовы без опасения ездить и за 15, и за 20, и за 50 км. При росте спроса увеличится и объем строительства. С другой же стороны, нарастающий поток машин может осложнить экологическую обстановку вдоль трассы и на примыкающих территориях.

Позвонить
Заказать
обратный
звонок