26/08

Участки без подряда: спад или пик популярности?

26 августа 2013

Информационнй портал о недвижимости Realestate

На днях эксперты компании «ГУД ВУД» заявили, что «хорошие времена для поселков без подряда в 30-километровой зоне от МКАД закончились». Мнения опрошенных Realestate.ru экспертов разделились по этому поводу: половина участников рынка подтвердили эту тенденцию, а другая половина настаивает на обратом. СКАЗАНО-ПРОВЕРЕНО

СКАЗАНО

Эксперты компании «ГУД ВУД»:

<

Несмотря на то, что на сегмент участков без подряда (УБП) по-прежнему приходится большая часть сделок на загородном рынке, популярность данного продукта за 2012-2013 гг., значительно снизилась. С начала года заметно сократилось и предложение наиболее ликвидных участков без подряда, расположенных в 20-30-километровой зоне от МКАД.

В 20-30-километровой зоне в последние годы количество поселков с подрядом растет в среднем на 8-10% ежегодно; соответственно, такими же темпами сокращается количество поселков, в которых предлагаются участки без подряда.

«Участки в 20-30-километровой зоне активно осваиваются девелоперами загородных проектов самого разного формата, Дело в том, что в 30-километровой зоне сейчас активно развиваются именно проекты комплексной застройки, ориентированные на покупателя, который ищет доступную альтернативу городской квартире, – заявил учредитель компании «ГУД ВУД» Александр Дубовенко. – Для частного покупателя на таком расстоянии от МКАД почти не осталось хороших участков, в т. ч., и в составе организованных поселков». Предложение без подряда на таком расстоянии от МКАД сегодня сосредоточено, в основном, в элитных поселках Киевского и Новорижского направлений. Более демократичное предложение сместилось в следующую зону удаленности от города. По данным компании, постепенно снижается и популярность самого формата участков без подряда. В посткризисные годы это был, по сути, единственный доступный продукт, который покупался в т. ч. и с неопределенными целями. Сегодня формат участков без подряда постепенно утрачивает доверие таких покупателей. Причиной тому – невыполнение обещаний по коммуникациям в ряде проектов, сомнительная экономия на строительстве дома: растягивая процесс во времени, как правило, в конечном счете, покупатель все равно тратит больше, чем при покупке участка с подрядом. В перспективе подобное предложение уйдет из среднего сегмента и сосредоточится либо в высокобюджетных проектах с хорошей инфраструктурой, либо в сегментах эконом- и суперэконом, на значительном расстоянии от МКАД.

ПРОВЕРЕНО

Популярность УБП падает

Часть экспертов рынка согласились с тем, что популярность УБП падает, но каждый привел свои цифры и обоснования этого процесса. В частности, замгенерального директора ООО «Столичная земля» Михаил Строилов заявил, что цены на рынке по сравнению с прошлым годом, на участки без подряда снизились на 2-3%. «При этом, падает и популярность такого продукта», – говорит эксперт. Гендиректор компании «Пробизнес-Девелопмент» Дмитрий Ковальчук практически полностью повторил слова Александра Дубовенко о том, что доля участков без подряда в 30-километровой зоне постепенно сокращается и связано это с тем, то в ближайшем Подмосковье активно развиваются проекты комплексной застройки. Директор по маркетингу и продажам управляющей компании «Экодолье» Ольга Кисарина согласилась с этим мнением. Руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс» Алексей Иванов согласился со своими коллегами, заявив, что в перспективе доля проектов с участками без подряда в ближнем Подмосковье будет сокращаться, так как в этой зоне крайне востребованы многоэтажные проекты. Однако эксперт отметил, что, несмотря на то, что некоторая часть спроса переориентировалась из сегмента участков без подряда, именно этот формат остается самым популярным у покупателей в данный момент.

В то же время управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов посмотрел на ситуацию с другой стороны: со стороны предложения от застройщиков: «УБП – это самый доступный продукт для покупателя, который требует минимальных затрат от застройщика, но в то же время и дает ему наименьшую прибыль. Поэтому, как только у девелоперов появилась возможность продавать более «наполненные» продукты с большей прибылью – дома, таунхаусы, малоэтажные кварталы, – они ею воспользовались. И естественно, что в первую очередь это коснулось наиболее интересного и востребованного расстояния от Москвы – тридцатикилометрового пояса». По данным компании «МИЭЛЬ», с 2012 по 2013 год количество проектов с УБП сократилось на 8-9%.

Руководитель аналитического центра Корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов был более сдержан в своих оценках происходящего. «Говорить о масштабном и резком снижении популярности участков за последний год я бы не стал, хотя тенденция присутствует: доля формата в общем предложении осталась на прежнем уровне, продажи упали на 5 пунктов, – пояснил эксперт. – В целом на загородном рынке продолжается процесс переориентации на малоэтажное жилье. Особенно сильно это заметно, если обратиться к статистике трехлетней давности. Так, по итогам II квартала 2010 года доля участков без подряда в предложении составила 62%, в продажах – 61%. По итогам II квартала 2013 года доля УБП в экспозиции упала до 54%,а в спросе – до 48% от общего объема предложения на первичном рынке Подмосковья». В тоже время эксперт заявил, что в настоящий момент в зоне 30-километровой удаленности от МКАД в продаже находится 108 поселков (6658 объектов), где предлагаются участки без подряда и 144 поселка (4172 объекта), где продаются либо участки с подрядом, либо готовые коттеджи. «Поэтому говорить о том, что участков без подряда в ближнем Подмосковье почти не осталось – неверно», – говорит эксперт, отмечая, тем не менее, что по сравнению с прошлым годом, количество объектов действительно сократилось на 14%. Одновременно, если рассматривать статистику 2010 года, окажется, что число участков без подряда, напротив, выросло почти на 22%.

В свою очередь генеральный директор ГК Kaskad Family Борис Цыркин отметил, что сами по себе проекты без подряда очень сильно видоизменились: появился ограниченный набор коммуникаций, удаленность проектов от МКАД существенно выросла, а площадь земельных участков – сократилась. «Именно поэтому такой продукт перестал существовать в чистом виде, – уверен Борис Цыркин. – Популярность не упала, доказательство этому – высокая динамика продаж в наших проектах на Каширке. Поменялось именно определение проектов без подряда».

Спрос на участки без подряда растет Директор бизнес-направления «Недвижимость» Pro Consulting Global Limited Наталья Круглова заявила, что не видит признаков падения спроса на участки без подряда. «Наиболее популярный формат в массовом сегменте загородного жилья – участки без подряда и с коммуникациями. Дальше покупатель вправе сам определять, с какой скоростью он будет расставаться с иллюзиями о том, что его проект будет лучше и дешевле типового, – считает эксперт. – Но, в любом случае, он получает рассрочку платежей во времени, сам управляя сроками строительства, а значит, финансирования, своего проекта».

Аналогичной позиции придерживается и исполнительный директор девелоперской группы «Интегра» Дмитрий Гордов. «Мы не видим снижения интереса к участкам без подряда, более того, продолжаем ощущать некоторый отток спроса от участков с подрядом. И это вполне объяснимо. Основная причина, по которой большинство покупателей выбирают такой вид приобретения участка, никуда не пропала. Такой вид покупки – это получение беспроцентной рассрочки на строительство дома. Ведь подряд на строительство составляет около 2/3 от бюджета сделки в сегменте эконом- и бизнес-, на которые, в основном, нацелены эти предложения, – пояснил специалист. – В кризис и финансово нестабильное время такая тенденция усиливается – людям так удобно. И это совсем не обязательно приводит к «шанхаю» в поселке. Все зависит от умения управляющей кампании убеждать клиентов в преимуществах единой концепции застройки, чего обычно боятся компании-застройщики. Ну и никто не отменял правило – location, location, location. В правильном месте продать можно все что угодно и с подрядом и с готовыми домами».

Руководитель отдела маркетинга девелоперской компании «ДМИТРОВ-КА» София Смородина, отметила, что популярность участков без подряда в коттеджных поселках только растет. «Если говорить о цифрах, по нашей статистике, спрос на участки без подряда за первое полугодие 2013 года вырос ориентировочно на 10% по сравнению с тем же периодом 2012 года», – заявила специалист. И, наконец, заместитель генерального директора Vesco Consulting Татьяна Алексеева привела следующие данные: в июле 2013 года в продаже на первичном загородном рынке Подмосковья находится 847 проектов, реализующих различные форматы домовладений; общий объем домовладений составляет более 79,3 тысяч единиц, наибольшее количество принадлежит сегменту земельных участков без обязательного подряда на строительство; полностью реализованных проектов насчитывается 642, они рассчитаны на 57 тыс. домовладений и занимают территорию почти в 11 тыс. гектар.

Динамика предложения домовладений различных форматов 2007-2013 гг.

  Период   Всего в продаже Коттеджи Участки без подряда Таунхаусы Апартаменты
шт % шт % шт % шт %
2007 г. 14 820 9 117 61,5% 2 183 14,7% 2 862 19,3% 658 4,4%
2008 г. 19 114 10 658 55,8% 3 693 19,3% 3 737 19,6% 1 026 5,4%
2009 г. 29 960 11 817 39,4% 13 273 44,3% 3 740 12,5% 1 130 3,8%
2010 г. 37 755 9 634 25,5% 22 213 58,8% 3 672 9,7% 2 236 5,9%
2011 г. 60 435 10 335 17,1% 43 393 71,8% 2 867 4,8% 3 831 6,3%
2012 г. 81 860 8 117 10,6% 53 229 65,0% 5 057 6,2% 14 857 18,1%
Июль 2013 г. 79 370 8 219 10,4% 54 426 70,0% 5 297 6,7% 10 264 12,9%

*Данные компании Vesco Consulting

ВЫВОД

Большинство экспертов, отмечающих падение популярности УБП, чаще говорили именно о снижении такого предложения, что вполне закономерно с посткризисным развитием комплексных форматов. Однако все они не отрицают по-прежнему высокий спрос на УБП. Сами же девелоперы таких поселков уверяют, что предложения бесподрядных участков стали более цивилизованными, а это в сочетании с хорошим местом обязательно приводит к высокому спросу. Изменение структуры предложения в 30-километровой зоне от МКАД в пользу участков с подрядом, естественным образом толкает участников рынка оттянуть часть бесподрядной аудитории на себя. И это вполне может получиться, но в более долгосрочной перспективе, которой, впрочем, может и не случиться из-за непростой экономической ситуации.

Позвонить
Заказать
обратный
звонок