04/02

«Цена инноваций»

Насколько дороги строительные нанотехнологии? Различные инновации постепенно становятся нормой жизни, а не чем-то удивительным. Обычно различные нововведения всегда стоят немалых денег, так ли это на рынке недвижимости? И если все эти новшества дороги, то так ли они необходимы?

«Инновации — это, прежде всего, отклонение от нормы, это усовершенствование, это прорыв и, конечно, разрыв шаблонов. Екатерина Лобанова, руководитель отдела рыночной аналитики компании «РГ-Девелопмент», убеждена: «Любые инновации рождаются в тот момент, когда исчерпаны традиционные подходы, и кризис с этой точки зрения является наиболее подходящим временем. Например, именно в кризис 2008 – 2009 годов на рынке жилой недвижимости Московского региона родились и получили дальнейшее развитие такие продукты и концепции, как малогабаритные квартиры-студии, апартаменты, дворы без машин, квартиры с отделкой в массовом сегменте. Речь в данном случае идёт не о технологических и инженерных инновациях вроде системы „умный дом“, а о революционных подходах к созданию продукта в принципе. В кризис всегда важно смотреть на вещи шире: в то время как стандартный продукт испытывает трудности с ликвидностью, находкой может стать нюанс, который до этого не принимался во внимание, но крайне важен для потребителя. При этом главным правилом девелопера-новатора должно быть следование чувству меры».

«Итак, кризис техническому прогрессу и нестандартным подходам не помеха, а, наоборот, благодатная почва. Но сперва стоит разобраться, какие инновации в принципе возможны на рынке недвижимости. Андрей Хитров, директор по развитию компании Welhome, предлагает следующую классификацию: технические и технологические новшества, относящиеся именно к процессу строительства и используемым материалам; архитектурные и планировочные новации; маркетинговые находки. Квадрум предлагает рассмотреть все их более детально. 

Технологии — это всё, чего не было, когда ты родился*

«Технические и технологические инновации самые распространённые в строительстве. Обычно они затрагивают вопросы энергоснабжения и энергоэффективность. Максим Гладченко, руководитель управления продаж ЖК «Болтино», называет основные инновационные технологии, обширно внедряемые на рынке: 

- Стеновые ЖБИ панели с внутренним утеплителем, позволяющие в разы увеличить скорость возведения зданий и оптимизировать теплообмен в квартирах. 

- Эковата, обладающая массой преимуществ перед аналогами: экономичностью, биостойкостью, исключением грибка и плесени, экологичностью, высокими звукоизоляционными качествами, отсутствием швов и пустот. 

- Каркасно-панельные конструкции, обеспечивающие возможность трансформации внутреннего пространства, маневрирования при устройстве окон, а также сокращение по сравнению с бескаркасными площади. 

- Несъёмная опалубка, славящаяся своей дешевизной, хорошей теплоизоляцией, простотой использования и идеальной геометрией. Будучи ровным, этот материал идеально подходит под отделку почти любыми материалами. 

- Вентилируемые фасады, которые сравнительно легко поддаются монтажу и имеют высокий уровень шумо- и теплоизоляции. 

- Стеклофибробетон при облицовке зданий — лёгкий, прочный и разнообразный отделочный материал, успешно используемый при замене камня. Он всё более популярен среди приверженцев как модернистской архитектуре, так и классической. 

Технологии эти достаточно распространены, и для многих уже стали обыденностью. Если говорить о новациях на конкретных примерах, то эксперты рынка отмечают следующие объекты. 

Андрей Хитров выделяет ММДЦ «Москва-Сити» и ЖК Knightsbridge Private Park.

«Башни «Москвы-Сити» отличаются тем, что при строительстве использовался особый бетон повышенного класса прочности, который хорошо зарекомендовал себя при возведении небоскрёбов во всём мире. Этот материал позволяет строителям эффективно использовать пространство застройки, ограничиваясь меньшей площадью, а зданию — расти в высоту, не теряя устойчивости и надёжности. 

В элитном жилом комплексе Knightsbridge Private park, по словам эксперта, применено немало нетиповых решений при возведении объекта. «Достаточно новая идея для нашего рынка и редко применяемая на практике, но использованная в данном жилом комплексе — вторичное использование воды и тепла. Европейцы, где электроэнергия стоит дороже, нежели в России, нашли эффективную замену вентиляции — рекуперацию. Кроме того, Knightsbridge Private park стал первым жилым комплексом в России, который проходит сертификацию на соответствие экостандартам английской системы BREEAM». 

Применяются современные технологии и в ЖК «Андерсен» и «Остров Эрин». Руководитель службы застройщика Георгий Николаев относит к таким инновациям применение газобетонных блоков Ytong, керамических блоков «Тёплая керамика», керамических блоков Porotherm и стеклопластиковой арматуры, которая в процессе монтажа позволяет экономить 62 тысячи рублей при заливке фундаментной плиты размером 10 на 10 метров. 

Инновационные технологии также широко внедряет компания Sminex в своих жилых проектах. Директор департамента оценки Александр Лагутов рассказывает, что во всех проектах будут функционировать улучшенные многоступенчатые системы фильтрации воздуха, позволяющие достичь в помещении чистоты воздуха загородного дома, а также будут установлены современные и целостные системы безопасности. Но самая большая инновация заключается в том, что Sminex проектирует все объекты от человека и его потребностей. «Лучшие специалисты на рынке проектируют, а потом тестируют планировки квартир в наших домах. Проходят путём покупателя от калитки комплекса до двери квартиры, предусмотрев всё», — рассказывает эксперт.

«В регионах строительная отрасль также развивается и применяет различные инновационные технологии. Евгений Тесля, заместитель председателя комитета по энергоэффективности и устойчивому развитию РГУД, отмечает, что в прошлом году регионы вообще проявили к теме энергоэффективности больший интерес, чем Москва. Эта касается Санкт-Петербурга, Екатеринбурга, Тюмени, Казани и др. Яркими примерами «зелёного», а значит и инновационного строительства могут служить питерские ЖК «Триумф-Парк» и Skandi Klubb, а также тюменский ЖК «Ожогино». 

И, конечно, инновационные технологии массово применяются в инновационном центре «Сколково». Олег Жуков, генеральный директор строительной компании RD Construction, рассказывает: «Проект предусматривает вторичное использование воды, очистку талой и дождевой воды. Кровля коттеджей и таунхаусов закрыта инновационным мембранным покрытием, которое не поддаётся влиянию осадков, росту грибков. Если говорить об энергоэффективности и энергосбережении, то в кварталах „Сколково“ используются LED-светильники и люминесцентные лампы. Предусмотрен учёт всех энергоресурсов, подведённых в объекты жилых кварталов. Кроме этого само строительство идёт по „зелёным“ технологиям, а после завершения строительства объект будет сертифицирован по международному экологическому стандарту LEED. „Зелёный“ стандарт предъявляет особые требования не только к материалам, но и к квалификации инженеров и рабочих». 

Искусство, сквозь которое можно пройти 

Архитектор Иван Жолтовский писал: «Архитектор-градостроитель призван создавать наилучшие условия для жизни не только своих современников, но и будущих поколений». Архитектурные и планировочные ноу-хау как нельзя лучше решают эту задачу. 

Андрей Хитров обращает внимание, что за счёт грамотной архитектуры и оригинальных проектных решений некоторые современные девелоперы также внедряют инновации в свои проекты. Например, в комплексе «Федерация» в башне «Восток» на последних этажах предполагается размещение sky-офисов, которые совместят бизнес-помещения с жильём. Ввод в эксплуатацию такой башни запланирован на второй квартал 2016 года.

Архитектурные инновации не чужды и эконом-классу. Так, компания «Мортон» в своих будущих проектах планирует основной объём здания отдать под небольшие квартиры-студии, а на первых этажах будут нежилые помещения, которые можно снять в аренду для приёма гостей. 

Эмиль Захаряев, управляющий партнёр Rezidential group, обращает внимание на «Баркли Медовая долина», где помимо стандартной комплектации в квартирах есть компоненты «умного дома»: умная лампочка, управляемая со смартффона, регулирование температуры с помощью термостата, очистка воды фильтром «Аквафор Кристалл-Соло», робот-пылесос, индукционная варочная панель и система контроля протечек воды. 

Екатерина Артёмова, ведущий специалист департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья», обращает внимание, что на рынке появились новые планировки в жилых домах — модульные: «Данный формат предполагает возможность для покупателей приобретать несколько модулей и объединять их в одну квартиру. В случае возникновения необходимости владелец подобной недвижимости может продать один из модулей, сохранив остальные в собственности, сдать или передать детям для отдельного проживания». 

Маркетинговые штучки 

Третий вид инноваций — это абсолютно маркетинговая история, которая решает вопрос продаж. 

Именно к таким новациям относятся офисы продаж ГК «Пионер» в проекте «Лайф-Ботанический сад» и компании «Интеко» в ЖК «Лайнер».

Андрей Хитров также к таким инновациям относит программы обратного выкупа недвижимости, которые с недавнего времени предлагают некоторые девелоперы: «Например, компания „Донстрой“ предлагает приобретение апартаментов в ЖК „Сердце столицы“ с возможностью обратного выкупа через три года с доходностью 6%». 

Одним словом, инновации на рынке недвижимости используются, но преимущественно в премиальном сегменте. Прежде всего, такие проекты, отвечающие всем показателям времени, выделяются на рынке и хорошо продвигаются. Кроме того, потребитель элитного сектора способен такие фишки не только оценить, но и заплатить за них. Екатерина Лобанова отмечает, что в премиальных объектах инновационный подход продиктован поиском новых решений, необходимостью предоставления более качественного сервиса, использованием эксклюзивных технологий и материалов, чтобы придать продукту уникальные свойства. 

Андрей Хитров сообщает, что применение инновационных технологий при строительстве элитного жилого комплекса увеличивает его себестоимость от 5% до 15%. Но затраты окупаются, так как инновационные проекты с профессиональной концепцией и высоким качеством строительства чаще реализуются в более короткие сроки по сравнению с типовыми объектами, тем самым быстрее принося доход девелоперу. Этим затраты на инновации и оправдываются, помимо этого, в данном сегменте всегда делается ставка на тщеславие клиента и одновременно на его умение считать деньги. Необходимость ставки на последний «парадокс» легко доказывает Олег Жуков: «В зависимости от технологий затраты на инновации могут быть разными. Например, реализация проекта, сертифицированного по экологическому стандарту дороже примерно на 20%. При этом будущая экономия в эксплуатации на потреблении электроэнергии составляет 30 – 40%».

Инновации в массовом сегменте тоже есть, но цель у них иная, они призваны делать продукт более эффективным и более доступным. Екатерина Лобанова напоминает, что достигать этого позволяют энергоэффективные материалы и технологии, применение эргономики к процессу создания удобного пространства для жизни на ограниченной площади, а также озеленение пространств на крыше жилых зданий в целях экономии площади, новые виды фасадных материалов, упрощающие эксплуатацию и многократно увеличивающие её срок и т. д. Елена Дубовенко, руководитель направления R&D корпорации GOOD WOOD, акцентирует внимание на том, что в эконом-сегменте инновации не только ничего не стоят, но и, наоборот, удешевляют продукт, либо при небольшом увеличении цены позволяют сэкономить в будущем. Эмиль Захаряев сообщает, что в масс-маркете все инновации вписываются в структуру, которая в итоге не должна оказаться выше, чем стоимость квадратного метра у конкурентов: «В целом весь набор основных инновационных фишек для покупателя стоит порядка 20 тысяч рублей. В пересчёте это составляет не более 250 – 500 рублей с квадратного метра». 

В доступном сегменте покупатель должен видеть выгоду от инноваций, а не престиж. В настоящий момент потребитель не готов переплачивать за квадратный метр. В принципе, у него и нет такой финансовой возможности.