25/08

Новая метла для московского двора?

23 августа 2013

Портал о недвижимости Russianrealty.ru

Способна ли смена мэра Москвы оказать влияние на столичный рынок недвижимости?

Александр ДУБОВЕНКО, учредитель компании ГУД ВУД:

Ответ очевиден – да, способна. Понятно всем, что Собянин – это 100% лояльный Путину человек. Если теоретически представить (хотя понятно, что это невозможно), что мэром станет Навальный, то он остановит все инвестиционные проекты и начнет все «подминать» под себя. Выгонит всех и будет с новыми компаниями договариваться. О его честности и непредвзятости я судить не могу. Все честные на словах, пока власть не получили. Естественно, смена мэра способна сильно изменить ситуацию. Новый мэр, безусловно, повлечет передел рынка. У нас до сих пор непрозрачные механизмы выделения земельных участков, инвестиционных контрактов и так далее. В свое время, когда пришел Собянин, он все «лужковские» стройки остановил до тех пор, пока заново не пересмотрел все контракты. Затем кому-то выдал разрешение, кому-то нет. Никто не знает точно как и почему, но все догадываются.

Андрей КОВАЛЕВ, президент ГК «Экоофис»:

Смена власти всегда оказывает влияние на жизнь города. Например, при Юрии Лужкове Москва сильно изменилась: появились интересные архитектурные решения зданий, началось активное строительство дорог, город стал энергично развиваться, заметно похорошел. Конечно, вылезли и другие проблемы — пробки на дорогах, массовая застройка удаленных районов и т.п. С приходом Сергея Собянина сменилась политика застройки Москвы. Новый градоначальник ушел от массовой застройки, отдав предпочтение точечной, более бережной для старинной архитектуры города. Мне кажется, что он проводит очень разумную политику в Москве. Но для того, чтобы увидеть результаты его работы, необходимо восемь-десять лет. И я бы хотел посмотреть, что из этого выйдет.

Наталья ЧЕПРУКОВА, генеральный директор компании Delta estate:

Как правило, смена правительства всегда воспринимается негативно, это связано с ожиданием введения новых законов и правил. Но в данной ситуации считаю, что все останется без изменений, так как отставку Собянина можно назвать скорее технической. Согласно социологическим опросам, более половины москвичей поддержат действующего мэра на выборах в 2013 году, поэтому столичный рынок недвижимости будет стабилен.

Юрий ГОЛЬДБЕРГ, управляющий ЗПИФ «НСКА Новостройки»:

Рынок недвижимости, как правило, реагирует негативно на смену мэра, так как опасается изменения правил игры и смены власти: это может повлиять как на застройщиков, у которых уже сложились определенные связи с администрацией, так и на покупателей, для которых выборы могут повлиять на сроки сдачи их новостроек. Так с приходом Собянина, было отменено более тысячи инвестконтрактов, поменялась градостроительная политика, изменились правила получения согласований и требования к ним. В строительном комплексе и без смены мэра происходят кардинальные изменения, так в первый год руководством города Собяниным была политика на уменьшения строительства в старой Москве, а сейчас, наоборот, на наращивание темпов строительства. А если взять новую Москву, то планы ее развития уже поменялись два раза. Тем не менее, на сегодняшний день каких-то особых опасений выборы мэра Москвы вызывать не должны и рынок недвижимости будет все так же развиваться по «собянинскому» курсу.

Вартан ПОГОСЯН, директор по маркетингу компании TEKTA GROUP:

Грядущие выборы не окажут сильного влияния на рынок недвижимости столичного региона. Среди баллотирующихся на пост мэра, Собянин является наиболее яркой фигурой. К тому же, по предварительным опросам, большая часть населения готова поддержать именно его кандидатуру. В случае подтверждения этих прогнозов, вероятнее всего, произойдет развитие тех инициатив, которые уже были анонсированы. Если же по результатам голосования вперед выйдет другой претендент, то кардинальных изменений в краткосрочной перспективе также ожидать не стоит. Даже если со сменой власти будет взят курс на новые направления в градостроительной политике, девелоперы смогут найти варианты, позволяющие развивать свой бизнес в изменившихся условиях. Пока же рынок возьмет выжидательную паузу. До сентября 2013 года вряд ли появятся новые проекты, а цены на уже продающиеся жилые комплексы могут вырасти.

Петр КИРИЛЛОВСКИЙ, руководитель управления маркетинга ГК «ГРАС»:

Считаю, что новая смена мэра хотя и способна повлиять на рынок недвижимости, но не слишком значительно. Главные составляющие рынка недвижимости – спрос и предложение. Смена московской власти вряд ли сможет сильно изменить ситуацию со спросом – он достаточно стабилен на протяжении последнего времени, цена за квадратный метр крутится вокруг цифры 160 тыс. руб. Существенно повлиять на предложение тоже вряд ли возможно, все инвестиционные контракты отработаны, множество раз пересмотрены и четко классифицированы, на территории Новой Москвы тоже уже ясна ситуация и ожидать значительного выхода новых площадок не приходится. Что еще важно, сегодня на рынке девелопмента только-только наладились посткризисные механизмы по выводу новых объектов . Поэтому если придет новая команда, то, я предполагаю, она будет использовать недавно выстроенную систему, иначе нас снова ожидает застой на несколько лет.

Дмитрий КОТРОВСКИЙ, вице-президент компании «Химки Групп»:

Исторически сложилось так, что архитектурный, социальный, инфраструктурный облик столицы в значительной мере зависел не только от требований времени и нужд крупнейшего мегаполиса России, но и от личности, вкуса, желаний каждого нового градоначальника. Каждый московский мэр оставляет свое наследие. Тот факт, что Сергей Собянин добровольно принял решение стать вновь избранным, а не назначенным мэром подтверждает его уверенность в своих компетенции и профессионализме. Москва, являющаяся одним из самых дорогих городов мира, с огромным бюджетом заслуживает того, чтобы развиваться не только по сегодняшним потребностям, но и по завтрашним возможностям. Это великий город, достойный встать в один ряд с Нью-Йорком, Токио не только по количеству жителей, но и в привлечении туристов, инвестиций, своему архитектурному облику. Город и сейчас красив, но он больше похож на лоскутное одеяло, в котором тесно переплелись самые разные архитектурные стили, цвета, строительные решения. Процесс не остановить. Москва будет перестраиваться, расширяться всегда, вряд ли наступит такой момент, как, например, в Венеции – полная консервация, запрет на любое новое строительство, только поддержание уже существующих строений. А если и наступит, то мы вряд ли до него доживем. Москва никогда не станет музеем, в нее всегда будут стремиться, она как раз и привлекает людей возможностью расти, развиваться, в том числе и своим собственным примером.

Владимир БОГДАНЮК, ведущий специалист аналитического центра компании Est-a-Tet:

Сегодня рынок недвижимости столицы достаточно стабилен, это связано с летним сезоном и с ожиданием результатов выборов мэра Москвы. Так как сегодня большая часть новостроек, выставленных на продажу, находится на завершающей стадии строительства или уже сдана госкомиссии, результаты выборов сильно не повлияют на существующие проекты. Конечно, выдача ГПЗУ приостановлена, но тем не менее многие крупные застройщики - «МИЦ», «СУ-155», «Мортон» и другие - летом приобрели большие участки земли под будущую застройку. Также сегодня в разработке находится более 3,5 млн кв.м жилья, выход этого объема на рынок возможен при благоприятной макроэкономической ситуации и стабильности в политике. Если после выборов останется действующая команда мэра, то существующая программа развития продолжит функционировать. Если же власть сменится, то выдача новых ГПЗУ может быть приостановлена. Из-за этого в Москве может сложиться ситуация дефицита жилья, который, в свою очередь, спровоцирует рост цен на недвижимость. Но с наступлением осени все равно стоит ожидать роста цен на недвижимость, это связано с реализацией отложенного летнего спроса и наступлением сезона деловой активности в целом. По сравнению с летним сезоном цены на столичную недвижимость осенью увеличатся максимум на 3%.

Филипп ТРЕТЬЯКОВ, генеральный директор агентства недвижимости Galaxy Realty:

Если на политическом небосклоне столицы действительно произойдут изменения, то, конечно, смена власти отразится на рынке недвижимости не только Москвы, но и всего столичного региона – каждая новая команда приносит свои инициативы. Рынок недвижимости Москвы и Подмосковья нельзя разделять, это единый организм, который интегрирован, зависим друг от друга, тесно связан дорогами, развязками, да и многие московские девелоперы переместили свои интересы за границу МКАД. И весь этот единый организм чутко отзывается на политические заявления, постановления, действия. Развитие метро, строительство дорожных развязок, хордовых магистралей, расширение Москвы за счет новых территорий, ограничение в строительстве в пределах МКАД, ограничение высотности в Московской области, требования к строительству социальной инфраструктуры - все это влияет на спрос, предложение, стоимость жилья как на первичном, так и на вторичном рынке. Однако не нужно ожидать таких глобальных изменений, которые были вызваны отставкой Лужкова. Никакого передела не будет. Сейчас на рынке недвижимости довольно стабильная ситуация и таковой она останется независимо от того, как будет звучать фамилия московского мера. Правила игры всем понятны, рынок ждет поступательное и скорее эволюционное, нежели революционное развитие.

Виталий АНТОНОВ, генеральный директор компании «Эспро Девелопмент»:

Вероятность того, что никакой смены власти не произойдет, и Собянин продолжит свою деятельность на посту мэра, очень высока. У правительства Москвы есть уже выработанная стратегия развития города, поэтому и после выборов, скорее всего, оно будет придерживаться выработанной стратегии и постарается завершить начатое. В случае, если победит другой кандидат, можно предположить, что это приведет к замиранию рынка на период до года, к изменению уже существующих и еще не окончательно урегулированных правил игры на рынке, к изменению состава игроков рынка (вспомните, какая была ситуация на рынке после отставки предыдущего мэра).

Вера СЕЦКАЯ, президент компании GVA Sawyer:

Практика Москвы и других городов России доказывает тот факт, что градостроительная политика конкретно взятого города в значительной, а иногда и в полной мере, определяется мэром и его командой. Отвлекаясь от Москвы, можно привести в пример Санкт-Петербург, где не только градостроительная политика в целом, но и судьба отдельных объектов радикальным образом изменилась со сменой руководства города в августе 2011 года. В Москве политика Сергея Собянина и его замов не столь радикально изменила тренды развития рынка недвижимости, если вести сравнение с эрой Юрия Лужкова. Однако действия Собянина определили новую жесткую линию развития рынка, а именно - уход от масштабных проектов в центре города, освоение новых, лежащих далеко от центра территорий, акцент на развитие транспортной инфраструктуры. Можно привести в пример достаточно радикально решение об отмене строительства четвертого транспортного кольца, что отразится на судьбе десятков проектов. В связи с этим, можно с уверенностью сказать, что избрание нового мэра города повлечет за собой и новые изменения на рынке недвижимости.

Софья ЛЕБЕДЕВА, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».

Если смена мэра произойдет, то с большой вероятностью это повлечет некоторые изменения на рынке недвижимости в связи с возможным пересмотром плана по градостроительному развитию. Однако даже в этом случае изменения не будут молниеносными, мы сможем увидеть и оценить их лишь в более долгосрочной перспективе, как мы уже наблюдали, когда на посту мэра Юрия Лужкова сменил Сергей Собянин.

Петр МАШАРОВ, генеральный директор АН «Century 21 Еврогрупп», партнер КР «Мегаполис-Сервис»:

Смена мэра Москвы, безусловно, окажет влияние на столичный рынок недвижимости. В первую очередь, приход новой команды будет означать приостановку всех действующих инвестконтрактов и договоров, что может привести к задержке по срокам строительства новых ЖК, что в свою очередь уменьшит и так невысокое предложение квартир на первичном рынке и потянет за собой вторичный рынок. Помимо приостановки действующих контрактов «подвиснет» подписание новых, что приведет также к повышению цен. Федеральные деньги выделяются именно «под Собянина» - город избавился от назойливой рекламы, рынков, решается дорожная ситуация, парки превращаются в места отдыха.

Игорь ГАЛИЦИН, директор по управлению собственностью ГК «ГЛУБИНА»:

Проведение досрочных выборов мэра Москвы, я думаю, никак не отразится на столичном рынке недвижимости. Вероятность, что он победит, очень высока. Значит все останется по-старому, а к осени как всегда цены пойдут вверх. В случае прихода другого мэра не исключены изменения в связи с возможной сменой приоритетов и естественно команды курирующей строительный комплекс. Мой опыт показывает, что после смены власти, некоторое время все идет как ранее, а затем происходят резкие изменения курса. Даже если часть команды остается, все равно придется играть по другим правилам. Если посмотреть на замену Лужкова Собяниным, то не надо быть специалистом, чтобы заметить резкие изменения, касающиеся инвестиционного рынка Москвы в области реконструкции и строительства. Не зря говорят «новая метла, по-новому метет».