14/10

На воздухе: Без подряда и без правил

14 октября 2013

Ведомости. Жилой фонд

 

Но если до кризиса формат был востребован у претендентов на крупный земельный надел для строительства «родового гнезда», то после участки без подряда (УБП) стали «королями песочницы» экономкласса. Сейчас интереса к некачественным земельным наделам уже нет и УБП воспринимаются как вчерашний день, который тем не менее никак не хочет заканчиваться.

 

Туда и обратно

До кризиса как элитные позиционировалось около половины УБП, еще примерно треть — как бизнес-класс и не более 15% относились к экономсегменту, вспоминает гендиректор агентства Tweed Ирина Калинина. Сейчас большая часть предложения — экономкласс. Это может быть как земля без коммуникаций в дальнем Подмосковье по 10 000 руб. за сотку, так и участки в поселках по цене в несколько сотен тысяч рублей за сотку. Более того, как отмечает гендиректор Kaskad Family Борис Цыркин, в 2012 г. появилась масса проектов «суперэконом» — без коммуникаций, дорог и инфраструктуры — и это востребованный товар. По оценкам гендиректора компании «Вектор инвестментс» Дмитрия Бадаева, если до конца 2008 г. на долю данного продукта приходилось не более 5% общего объема предложения, то уже в 2009 г. — более 70%. «Девелоперам пришлось срочно спасать утратившие ликвидность проекты, и на рынок тогда вышло около 250 поселков, где предлагались УБП. В 2010 г. наметился небольшой спад, к концу 2011 г. доля УБП составляла немногим более 50% от общего объема предложения. За 2012 г. этот показатель снова вырос до 65-70%, а сейчас находится на уровне 60%», — говорит Бадаев. Но в точности объем этой ниши не подсчитан. «По приблизительным оценкам, в продаже находится 700-800 поселков с УБП», — прикидывает учредитель компании «Гуд вуд» Александр Дубовенко.

Элитное предложение — действительно качественная земля по цене от $80 000 за сотку — также востребовано, считает Калинина. «Пользуется минимальным спросом», — возражает коммерческий директор Villagio Estate Павел Трейвас. «Четыре года назад земля представлялась одним из немногих надежных способов сохранения средств, сейчас мы отмечаем стабильное снижение продаж УБП (в поселках от Villagio сотка стоит $50 000-60 000)», — говорит он. По оценке представителя компании, торгующей более-менее достроенными дорогими поселками, в этом году количество элитных «земельных» сделок почти в 2,7 раза меньше, чем в прошлом, и в 5,5 раза — чем в 2010 г. «По итогам II квартала на участки пришлось 6% спроса, — говорит Трейвас. — Аудитория с высоким достатком предпочитает готовое жилье».

В зависимости от того, какой сегмент рынка ближе тому или иному аналитику, зависят и логика рассуждений, и конечный результат экспертных изысканий. К оценкам явно примешивается личное отношение к УБП: часть игроков видит в них уходящую натуру, часть — единственную опору депрессивного рынка.

Портретная галерея

Покупатели в выборе между УБП и готовым продуктом пока отдают предпочтение первым по причинам как общего характера, так и «классовым», имеющим жесткую привязку к цене. К первой категории заместитель гендиректора компании «Столичная земля» Михаил Строилов относит следующий резон: «Нет нужды “купить и жить”. Покупают, чтобы вложить имеющиеся средства и постепенно двигаться дальше. Это вряд ли можно назвать инвестиционным приобретением, скорее способом сохранить средства. Рынок сейчас не вселяет оптимизма относительно ликвидности таких вложений». Еще один мотив, по мнению эксперта, — самовыражение, желание поиграть в строительство и обустройство дома: сам себе архитектор, сам себе прораб (даже если привлекают специалистов, навязывают им собственные идеи). «Есть ультраневерующие люди, которые считают, что самостоятельно или с помощью знакомых они построят дом дешевле, быстрее и качественнее», — подтверждает Дубовенко.

Элитных покупателей греет возможность реализовать на участке нечто уникальное, говорит руководитель департамента продаж поселка «Ла-Манш» Иван Потапов. «УБП покупают те, кого не устраивает ни один из 250 проектов, предлагаемых нашим архитектурным бюро. И те, кому проще и выгоднее использовать собственную строительную компанию», — говорит Трейвас.

Но для большинства покупателей УБП главное — цена. Продукт есть на разные кошельки. «Суперэконом» с подъездными путями, но без коммуникаций берут, как правило, под дачное хозяйство или как «инвестицию», — делится опытом компании «Своя земля» ее коммерческий директор Игорь Богданов. — «Эконом-1» (электричество подведено, есть забор вокруг поселка, въездная группа и внутренние дороги), как и «эконом-2» (плюс газ) приобретают для строительства первого и единственного жилья приезжие из регионов России. «Эконом-3» с набором коммуникаций, подъездными путями, въездной группой и внутренними дорогами — под строительство дачного дома, пригодного для круглогодичного проживания.

По оценкам Богданова, 60% сделок приходится на долю региональных покупателей. Как правило, у этой категории клиентов уже сформирована привычка жить в частном доме. Они приобретают в Московской области за 1 млн руб. землю с коммуникациями, строят на ней еще за 3-4 млн руб. дом площадью 120-140 кв. м, получая в итоге жилье с более высокими потребительскими свойствами, чем аналогичная по цене квартира в подмосковной многоэтажке.

Есть ли жизнь на УБП

Как будет складываться постпродажная жизнь поселка формата «участки без подряда», зависит от множества причин, главные из которых — темпы реализации участков, скорость подведения обещанных коммуникаций, готовность (в том числе финансовая) покупателей начать и завершить стройку. «Дома на УБП строятся по мере поступления средств, и поэтому длиться стройка может десятилетиями», — знает Михаил Строилов.

По наблюдениям Ивана Потапова, зачастую основные продажи происходят, когда в поселке еще нет необходимых коммуникаций и инфраструктуры, соответственно, в этот период там начинают строиться не более 10% наиболее решительно настроенных покупателей. И достаточно долго поле украшают единичные, хаотично разбросанные дома. «Стоит подвести электричество, на участках закипают стройки», — уверяет Игорь Богданов. Но, как правило, люди ждут, пока место будет обжито, решены все вопросы с коммуникациями и налажена эксплуатация поселка, считает Строилов. «Один возводит дом за два года, заезжает. Другой три года копит деньги на фундамент, шумно начинает строиться. Ввиду запрета на движение грузового транспорта днем стройматериалы, бетон зачастую доставляют ночью. Работающая в час ночи у соседа бетономешалка — не самое лучшее звуковое сопровождение для безмятежного сна», — описывает типичную картину Дмитрий Котровский, гендиректор «Химки групп».

«Первые жители начинают возведение дома через 12 месяцев после старта продаж в поселке. Через 2-3 года появляются первые коттеджи. А через пять лет поселок будет практически готов: большинство домовладений с подведенными коммуникациями в нем скорее всего уже построят, а все службы эксплуатации и быта будут работать. Этот срок сопоставим со временем, необходимым для ремонта и благоустройства квартиры в новостройке», — описывает благополучное развитие событий руководитель офиса «Сретенское» «Инком-недвижимости» Антон Архипов. Бывают и «акселераты». «При хорошем раскладе поселок может превратиться в жилой через 2-3 года, — отмечает природную аномалию Борис Цыркин. — Например, “Уваровский уездъ” вышел на строительство осенью 2009 г. и уже через 1,5 года приобрел жилой вид».

Ритм застройки зависит от расстояния до МКАД, подчеркивает Александр Дубовенко. «Серебряная подкова» в 8 км от МКАД по Каширскому шоссе застроилась на 60% за 4-5 лет. Это хороший показатель. До 100%-ной готовности поселок будет достраиваться бесконечно. А далекие поселки, такие как «Алешкино» по Новой Риге или аналогичного плана проекты, расположенные за 100 км, в течение 10 лет будут застроены приблизительно на 20%, а дальнейшая их судьба непонятна«, — приводит он примеры.

Денежки врозь

Довольно долго каждый собственник будет сосредоточен на строительстве своего дома, благоустройстве своего участка, а это значит, что вопросы внутренней инфраструктуры, мест общего пользования, озеленения и т. д. будут решаться в последнюю очередь. И участвовать в этом процессе будут не все собственники — те, кто купил участки позже, все ресурсы сосредотачивают на строительстве. Та же проблема, по наблюдению Котровского, возникает при расчете общих коммунальных платежей — расходов на вывоз мусора, охрану, обслуживание сетей, очистку дорог от снега зимой. «Каждый собственник должен иметь возможность подъехать к участку независимо от того, как далеко он от въездной группы. Стандартная ситуация: из 50 домов заселено 15, их владельцы частично несут бремя коммунальных расходов отсутствующих соседей», — рассказывает эксперт. Серьезных инструментов влияния на скорость стройки и заселения у девелоперов нет. По большому счету они и не нужны, потому что, по определению Ивана Потапова, идеальный план девелопера — все быстро распродать и выйти из проекта, предоставив ТСЖ, ДНП решать все возникающие в жизни поселка вопросы.

Шанхай с вариациями

Архитектурная концепция застройки, о единстве которой говорит подавляющее большинство девелоперов на старте продаж, не имеет к так или иначе застраиваемому поселку никакого отношения. «Обязательно кто-то построит курятник, туалет или еще что-нибудь», — настаивает Александр Дубовенко. Подавляющее большинство опрошенных «Ведомостями» экспертов (тех же девелоперов) согласно, что реального способа влиять на творчество масс нет, разница мнений укладывается в диапазон от «почти никак не могут повлиять» до «не могут» без всяких почти. В ряде поселков декларируют определенные правила, но они носят рекомендательный характер, не более того. Можно получить и инфраструктурный шанхай, особенно там, где продавались участки без каких-либо коммуникаций.

«Умонастроение большинства покупателей УБП склонно к ничем не контролируемому самовыражению, — резюмирует Михаил Строилов. — Теоретически муниципальные власти должны иметь рычаги влияния на архитектурный облик поселков на своей территории, но на практике применят их по отношению к индивидуальной застройке лишь после окончания дачной амнистии, когда на строительство надо будет получать разрешение. Скорее всего под ИЖС будет выделяться все меньше и меньше земель и государство будет пресекать хаотичную застройку. Но даже тогда, если будет оставаться возможность жить в построенном доме, не сдавая его в эксплуатацию, разрешенный проект не будет восприниматься как обязательный к исполнению».

Особое место занимают участки, купленные под строительство усадеб и ранчо. Поскольку они не входят в состав коттеджных поселков, скорость строительных работ никто не оценивает, не анализирует и не пытается привязать к каким-либо статистическим данным.