29/07

Мастер-класс: выбираем участок

29 июля 2013

Портал domzamkad.ru

Ничто так не мотивирует обзавестись собственным загородным домом, как лето в городе. Для тех, кто собирается строить свой коттедж сам и подумывает купить землю в Подмосковье, наше практическое пособие, как правильно выбрать участок.

С агентом или без

Главный и, пожалуй, единственный плюс самостоятельного поиска участка под загородный дом — экономия на агентской комиссии. Все остальное — это нервотрепка, повышенные риски и потеря времени на бюрократические процедуры, убеждены эксперты. Присутствие агента избавляет клиента от ненужных хлопот — прежде всего, от лишних просмотров. Брокер уже знает структуру рынка, в его распоряжении обширные базы данных, поэтому он найдет те предложения, которые изначально подходят под требования покупателя. Кроме того, профессионал поможет избежать неприятных сюрпризов впоследствии. По словам Юлии Соболевской, директора департамента загородной недвижимости Blackwood, риэлтор проверит не только документы и юридическую составляющую сделки, но и массу тонкостей, в том числе коммуникации (например, не стоит покупать участок, если в самом поселке их еще нет — влетит в копеечку), особенности грунта (весной участок может затапливаться), потенциальную возможность долгостроя. Как правило, ищут агента по рекомендациям. Однако участники рынка советуют доверять крупным компаниям, имеющим прочную репутацию. «У них и ресурсов больше, и расценки на услуги заметно ниже, чем у частников», — говорит руководитель девелоперских проектов ГУД ВУД Игорь Тучков. Кроме того, в таких агентствах за чистотой сделок следят специальные юридические департаменты.

Документы

Основная задача, ради которой агент (или/и покупатель) знакомятся с документами на участок до сделки— провести юридическую экспертизу и установить отсутствие притязаний третьих лиц в отношении объекта купли-продажи (то есть не претендует ли кто-то, кроме заявленного собственника, на участок). Для этого владелец земли должен предъявить: 1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на участок (если он был приобретен после 31 января 1998 года; если до — собственность должна пройти перерегистрацию). 2. Свежий кадастровый план участка 3. Согласие супруга/супруги продавца на сделку, если продавец состоит в браке 4. Справка по отсутствию задолженности по налогам на землю 5. Документы по отсутствию/наличию обременений на землю

Подводные камни

Риск столкнуться с неприятными сюрпризами в одиночку, как уже говорилось, в разы выше, чем в компании риэлтора. В любом случае, список подводных камней неизменен. Он, по мнению Игоря Тучкова, делятся на юридическую и физическую составляющую. «К первому нужно отнести риски связанные с последующим оспариванием правомочности сделки третьими лицами, рисками попадания участка в пул изымаемых государством земель под нужды развития генплана, риски отказов подключения к инженерным сетям, территориальные споры с соседями», — поясняет эксперт. Что касается физических рисков, то речь идет о факторах, которые влияют на возможность строительства дома на участке. Это и вероятность сезонного подтопления участка, наличие вредных захоронений на его территории, возможность строительства крупных транспортных артерий поблизости. Хорошая новость в том, что проверить все эти факторы не так уж сложно. «Чтобы снять первый блок необходимо получить выписку из реестра, попросить у продавца справку о его дееспособности, и составить титульное страхование сделки», — объясняет Тучков. Чтобы внести ясность в вопросы физических рисков — нужно обратиться в местную администрацию и архитектуру за «выкопировкой из генплана развития территории». «Нелишним будет заказать геологические изыскания на участке — только они смогут авторитетно заявить о пригодности почв к застройке», — напоминает Тучков. И не забудьте, придется потратить день-два на то, чтобы объехать окрестности и убедиться, что рядом нет ни свалок бытовых отходов, ни производств, ни других «приятных» соседей.

Коммуникации

Коммуникации — их наличие и подведение — момент настолько тонкий, что его смело можно записать в список рисков при покупке земли. «На первичном рынке некоторые недобросовестные застройщики, находясь в тяжелой экономической ситуации, выходят на рынок с проектом, продавая землю под видом участка с коммуникациями», — рассказывает управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. В таком случае, шанс, что коммуникации не будут подведены никогда — очень высок. В таком случае, собственнику придется решать эту проблему самостоятельно, что затратно и долго. Если же коммуникации в поселке уже есть, то подключиться к ним будет стоить около 1 млн. руб. и займет 3-4 месяца, говорит Алексей Сенчук, руководитель офиса «Новослободское» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость». По версии Игоря Тучкова, можно уложиться и в 450 тыс. руб. (за полный пакет — свет, газ, канализацию и водопровод), но ждать придется уже 4-6 месяцев.

Цена вопроса

Стоимость участка определяет не только расположение, само по себе включающее целый спектр параметров: удаленность от МКАД, престижность направления (как известно, поселки на востоке от столицы дешевле, чем востребованный запад) и транспортную доступность. Есть еще масса факторов, влияющих на цену. Это и класс поселка (элит, бизнес, эконом), и развитость инфраструктуры, и наличие подведенных коммуникаций, и стадия готовности проекта, экологические и видовые характеристики. Так, внутри одного поселка самые дорогие участки находятся в самых «выгодных» местах — по соседству с лесным массивом или водоемом. Согласно данным «Инком», в данном случае разница в ценах может достигать 20%. Свою роль могут сыграть и дополнительные «точки притяжения», напоминает Игорь Тучков из ГУД ВУДа: помимо природных ресурсов, это может быть крупный город рядом или образовательное учреждение. Что касается общей картины цен, то самые дешевые предложения, по данным «Инком», находятся на Минском шоссе и Можайском шоссе: 78,8 тыс. руб. за сотку. Самое престижное и дорогое направление — Рублево-Успенское шоссе — оправдывает свою репутацию с 915,7 тыс. руб. за сотку. «Середнячки» — Варшавское направление (181,2 тыс. руб.), Егорьевское (185,9 тыс. руб.), Каширское (199,9 тыс. руб.). Варианты попрестижнее и подороже — Пятницкое (308 тыс. руб.) Киевское (337,2 тыс. руб.) и Калужское шоссе — 458,3 тыс. руб. за сотку.