30/05

ХОРОШО ЗАБЫТОЕ СТАРОЕ, или Как девелоперы архитекторов оценивали

20 мая 2016 года Клуб главных редакторов СМИ рынка недвижимости провел II Экспертный совет. Мероприятие прошло при поддержке "Коммерсантъ Дом", Газеты Glavred Today, фестиваля дачной культуры "Дача Фест", Стратегическим партнёром выступила компания "НЛК Домостроение", Специальный партнер - Landwerk, Организационный партнер - ПБ "Решение". В присутствии журналистов встретились авторитетные специалисты отрасли, а также представители архитектуры и градостроительства.

Тема II Экспертного совета была сформулирована следующим образом: "ХОРОШО ЗАБЫТОЕ СТАРОЕ. Как еще можно строить за городом".

Открывая мероприятие, его модератор, шеф Координационного совета Клуба главных редакторов, обозреватель ИД "Коммерсант" Марта Савенко обрисовала текущую ситуацию на рынке загородного жилья: "Сейчас у большинства покупателей нет денег на приобретение больших участков земли и огромных домов, - сказала она. – Даже состоятельные покупатели не стремятся к покупке больших домов, как раньше. За любым домом и за любым участком надо ухаживать, поддерживать, а это большие расходы. К тому же люди понимают, что помещаются в гораздо меньшем количестве метров, чем то, которое они пытались спланировать для себя раньше. Соответственно, для девелоперов тоже наступает пора вместо части доходов получить расходы. И они пытаются сделать нарезку помельче, а домов побольше".

В итоге, заметила Марта Савенко, мы приезжаем в большинство подмосковных посёлков - и видим частокол домов, расположившихся на небольших участках. Об этом ли мечтали покупатели?

Тем не менее, мечты мечтами, а экономику проекта так просто в угол не задвинешь. Какой же выход из сложившейся ситуации будет экономически выгодным - и при этом современным, инновационным? Обсуждению этой проблемы на примере двух проектов известных московских архитекторов был посвящен II Экспертный совет.

Свои проекты вниманию участников мероприятия представили:
  • Амир Идиатулин, глава архитектурного бюро IND Architects
  • Сергей Непомнящий, главный архитектор Института гелиотектуры
Экспертизу и оценку этих проектов провели:
  • Валерий Лукинов, директор департамента продаж Good Wood. Председатель комитета по загородной недвижимости Российской Гильдии риэлторов
  • Максим Лещев, генеральный директор ГК "Гео Девелопмент"
  • Арсений Леонович, главный архитектор архбюро Panacom
  • Дмитрий Гордов, генеральный директор Landwerk
  • Борис Цыркин, управляющий партнер Kaskad Family
  • Тимур Сайфутдинов, генеральный директор Point Estate
  • Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Group
  • Наталья Бухтиярова, заместитель главного редактора "Квадрум"
  • Олег Михайлик, заместитель директора по городской и загородной недвижимости Knight Frank

Коттеджи на сваях и сады за стеклом

Специалисты скрупулёзно проанализировали и оценили проект Tree House, представленный Амиром Идиатулиным, и проект "Вертоград" Сергея Непомнящего. Примечательно, что эти проекты были призваны решить сразу несколько актуальных задач на загородном рынке: поднять градус покупательского интереса, а также активизировать рост экологического строительства, позволяющего возводить дома, не вырубая значительные участки леса, как это часто происходит сейчас. При этом архитекторы выбрали диаметрально противоположные подходы к решению этих задач.

Проект Амира Идиатулина ориентирован на уменьшение плотности застройки и "растворение в природе" отдельных изолированных объемов, где дома спрятаны в кронах деревьев и оставляют поверхность земли нетронутой. Проект Сергея Непомнящего, напротив, предусматривает высокую концентрацию очень комфортных жилищ, создание сверхплотной застройки - и за счет этого сохранение нетронутых природных территорий, подступающих непосредственно к застройке и входящих в неё.

Оба проекта базировались на предшествовавших им и уже построенных объектах - в частности, "дома-гнезда" весьма популярны в Скандинавии и других странах, однако в Tree House идея переосмыслена и доведена до весьма впечатляющих результатов. Террасная застройка распространена в южной Европе, но только Сергей Непомнящий решился предложить использовать её на равнинной местности, предусмотрев при этом высочайший уровень комфорта - и одновременно высокую плотность застройки участка, с тем, чтобы сохранить в первозданном виде как можно более обширную окружающую природную территорию.

Ходить по мостикам, смотреться в зеркала

Каждый проект был подвергнут всестороннему анализу, а затем эксперты выставили каждому из них рейтинговые оценки по специально разработанной системе критериев, которая в полной мере учла оригинальность этих двух идей.

Так, например, проект Tree House Амира Идиатулина представляет собой отель, состоящий из 25 коттеджей, построенных на сваях между деревьями и соединенных между собой тропинками-мостами. Общественные пространства, входящие в проект, также приподняты над уровнем земли.

Проект "Ветроград" Сергея Непомнящего - тоже из разряда ноу-хау. Он представляет собой террасно-атриумный "город-сад", в котором уединенные квартиры с террасами изолированы друг от друга как в визуальном, так и в звуковом пространстве - проще говоря, соседи не видят и не слышат друг друга. Защита от взаимного просматривания обеспечивается благодаря использованию атриумов с верхним светом, зеркал и оптических корректоров, а одним из важнейших принципов организации пространства является естественное освещение, коэффициент которого существенно выше обычного вследствие применения атриумных световодов.

Второй, который первый

После презентации проектов у членов экспертного совета Клуба главных редакторов СМИ возникло множество вопросов к архитекторам. И первым начали обсуждать проект, который был представлен вторым - "Вертоград".

Начал Борис Цыркин: "Да, это классная идея, - заметил он. - Подобные проекты есть в разных странах, но они находятся в горной местности ". Как сделать этот проект на горе – очевидно. А как построить такой жилой комплекс на плоской местности? И почему это будет более плотное жилье по сравнению со стандартным "домом-свечкой"?

"Та застройка, которая располагается на склонах, имеет фактически один фасад – тот, который смотрит вниз, и квартиры вытянуты вдоль этого фасада, - ответил Сергей Непомнящий. - Если располагать такую стандартную террасную застройку на плоскости, то внутри образуется огромное неиспользуемое пространство, окруженное тонкой "корочкой" жилья. Полезная глубина помещений не превышает 5-6 метров.

Мы предлагаем принципиально другую структуру. Наши квартиры расположены "поперек склона". Гостиные имеют роскошные террасы и дальние панорамы, а кухни, спальни, детские, кабинеты и прочие помещения выходят в собственный зимний сад, освещенный через стеклянную кровлю. Поэтому, когда мы строим террасный комплекс на плоскости, ширина "корочки" полезных помещений резко увеличивается – с 5 метров до 25 и более. В этой ситуации внутреннее общественное пространство становится существенно меньше массы жилья, которое оно обслуживает. И это пространство приобретает полезную нагрузку".

К вопросу о себестоимости

Следующим свой вопрос задал Максим Лещев. Эксперт отметил, что ступенчатая конструкция здания теряет достаточно большую площадь, если ее сравнивать со стандартными домами, где этажи расположены друг над другом без смещения. Как компенсировать упущенную выгоду с точки зрения экономии?

На это архитектор ответил, что в представленной конструкции ширина корпуса в несколько раз шире стандартного корпуса, содержит множество функций, причем жилье занимает около 70% площади. Поэтому то, что называется бесплатным приложением - сады, бассейны, детские сады и школы - дополнительно строить не надо. "Суть ещё и в том, что себестоимость строительства этого проекта, по сравнению с другими, падает в разы", - добавил главный архитектор Института гелиотектуры, чем окончательно заинтриговал участников заседания.

Валерий Лукинов, однако, выразил сомнение по поводу низкой себестоимости проекта. По мнению эксперта, такой проект требует больших капиталовложений. Представленные в презентации конструкции требуют высокой прочности и жесткости - и соответственно, немалых затрат на строительство.

На это гелиотектор отвечал следующим образом: "Террасные дома обладают повышенной устойчивостью. Очень широкое основание, меньшие размеры верхних этажей. Совершенно обычные пролеты перекрытий, обычные конструкции бетонных колонн и пилонов. Так как квартиры развернуты поперек фасада, то площадь наружных стен существенно меньше, чем в традиционной типологии. Вместо толстых теплых наружных стен – тонкие витражи, отделяющие жилые комнаты от зимних садов. Кроме того, представленная система обладает широким спектром вариантов застройки и подразумевает создание жилья разных классов. Соответственно, по-разному строится".

А коммунальных платежей там нет

Алексей Аверьянов поинтересовался: при какой этажности сохраняется эффективность плотности застройки с точки зрения экономики. Второй вопрос эксперта касался глубины этажей и расширенной боковой части фасадов. "Где здесь экономия?" - спросил глава Vesco Group. Сергей Непомнящий ответил, что структура застройки меняется в зависимости от этажности. "Когда застройка малоэтажная, то помещения и террасы легко освещаются через кровлю, а фасады нужны для организации видовых панорам, ширина малоэтажной застройки намного больше, чем высота", - отметил он. Фактически размер комплекса зависит от размеров землеотвода – дом может полностью занимать весь участок.

Этажность террасной застройки зависит от эффективности заполнения внутренних пространств и от сочетания застройки разных типов, продолжал Сергей Непомнящий. В плотной городской застройке террасно-атриумная часть домов может быть эффективно использована до 14-16 этажей. С ростом этажности уменьшается возможность освещения сверху, возникает необходимость организации освещения через фасады, в том числе через световые каналы.

У Олега Михайлика тоже возникло несколько вопросов к архитектору. "Мы живем в холодной стране. У нас лето небольшой период времени. На террасах в вашем проекте зелено, и ухаживать за ними будет достаточно накладно. Сейчас очень многие покупатели стали экономить. И для многих людей коммунальное обслуживание и суммы коммунальных платежей - очень важный аспект. Вы знаете, сколько это будет стоить?".

Сергей Непомнящий ответил, что благодаря многократному увеличению ширины корпуса, резкому сокращению доли наружных поверхностей и использованию систем вентиляции с активной рекуперацией теплопотери в террасно-атриумном комплексе в несколько раз ниже, чем в традиционной застройке. Не надо чистить снег на тротуарах и проездах, которые расположены в тепле. "Поэтому и коммунальных платежей практически не существует. И если себестоимость строительства такого комплекса на 30% дешевле традиционных аналогов, то себестоимость эксплуатации меньше примерно в 10-20 раз".

Ковры не поплывут

Обсуждение проекта Амира Идиатулина Tree House началось с вопроса Дмитрия Гордова, который заинтересовался конструктивной частью проекта. "К чему именно крепятся дома, к деревьям или к сваям?" - спросил он. Амир Идиатулин ответил, что от идеи крепить дома к деревьям отказались в начале проекта. "Сложно найти столько качественных деревьев", - заметил архитектор. Поэтому было принято решение создавать вокруг дерева свайный металлический каркас.

Далее эксперт спросил у архитектора, для чего нужно поднимать над землей общественные зоны. "Во-первых, мы делали этот проект для водоохранной зоны, поэтому сделали приподнятыми все сооружения, - ответил Амир Идиатулин. - Во-вторых, мы стремились не нарушать естественный ландшафт".

Здесь микрофон взял Арсений Леонович, который заметил, что такое решение - приподнимать все здания над землёй - прекрасно подходит для прибережных зон, поскольку иногда даже не очень большие реки иногда разливаются так, что на первых этажах начинают плавать ковры. "И в целом, широта разброса типологии - это наше всё", - резюмировал архитектор.

Полный оптимизма формат

Однако, несмотря на то, что оба проекта оказались интересными, даже уникальными, мнения экспертов разделились на диаметрально противоположные: от восторженных до скептических. Например, по мнению Максима Лещева, эти проекты с точки зрения визуального и архитектурного решений, являются вполне удачными, они способны привлечь внимание девелоперов, а также наверняка понравились бы потенциальным жильцам. Идея домов на сваях вызвала вопросы о том, как поведут себя стройматериалы в условиях русской зимы. Кроме того, некоторые эксперты сомневаются, что всем без исключения понравятся приподнятые над землей общественные зоны в поселке.

Члены жюри, а также зрители буквально по крупицам разбирали проекты, высказывая при этом дельные советы и рекомендации по их реализации. Так, Алексей Аверьянов поделился своими впечатлениями о представленных проектах - и заодно о самом формате мероприятия. "На моей памяти первый раз мы обсуждали проекты на этапе концепции, в отрыве от конкретного участка и инвестора. Да, нам не хватило технико-экономических показателей, объемов инвестиций, показателей рентабельности, обеспеченности проекта объектами инфраструктуры – тех числовых данных, которые обычно служат "языком" девелоперов. Тем не менее, оценивать идеи архитекторов без приземления – неожиданный, полный оптимизма формат, который позволил на несколько часов идеализировать мир. Браво!"

"Первым буду!"

По утверждению Валерия Лукинова, председателя комитета по загородной недвижимости Российской Гильдии Риэлторов, проект Амира Идиатулина очень интересен и будет востребован в местах, где по определению нельзя строить. Однако проект Сергея Непомнящего всё же найдет большее применение, так как может быть построен всюду. Но в этом случае нужен хороший маркетолог, который сможет объясниться с застройщиками и девелоперами на языке цифр и выгод.

А вот Борис Цыркин, хотя и выразил восхищение новой идеей плоского рельефа в проекте Сергея Непомнящего, однако, по его мнению, здесь нужно тщательно поработать с планировкой. Дело в том, что в проекте показаны большие квартиры площадью 100-150 метров, но в реальности они будут мало кому нужны, считает эксперт. "Проект Амира Идиатулина - классный, стану первым клиентом в таком отеле", - пообещал эксперт.

В своём заключительном слове Наталья Бухтиярова назвала себя человеком традиционным и предпочитающим ощущать почву под ногами, поэтому выбрала проект "Ветроград" Сергея Непомнящего. Отель Tree House, заметила она, больше подходит для молодых потребителей.

Минус Павшинская пойма

Тимур Сайфутдинов увидел очевидную коммерческую выгоду в проекте Tree House. "В России много рек и много пойм - можно построить множество гостиниц на сваях, и это будут такие "маленькие венеции" над водой. А если вы ещё и сделаете прозрачные полы..." На этом месте зал зааплодировал.

Сергею Непомнящему эксперт пожелал найти инвестора, который воплотит его идею в жизнь. "Для реализации такого проекта у нас надо перестраивать умы", - заметил он, - и хотелось бы увидеть реализованным пилотный проект гелиокластера".

По мнению Олега Михайлика, оба проекта достаточно интересны. Эксперт предложил искать участок для строительства Tree House на Истринском водохранилище. "Думаю, в отель, спроектированный Амиром Идиатулиным, люди с удовольствием поедут, поскольку любят все новое и инновационное", - отметил он.

Говоря о проекте "Вертоград", Олег Михайлик вспомнил о Павшинской пойме, бездумно застроенной высотками. "Если застройщики и девелоперы будут больше общаться больше с архитекторами, то у нас действительно появятся такие красивые проекты для среднего класса", - подвёл итог эксперт.

Хотя в большинстве выступлений звучали откровенно мажорные ноты, не обошлось и без доли скепсиса, который у Дмитрия Гордова вызвали оба проекта - и все потому, что почти ничего не было сказано об их экономике. По утверждению эксперта, любой такой проект – это новая "фишка", которая, не будучи продуманной и просчитанной до конца, может отбить у девелопера всю охоту к реализации инноваций. Впрочем, каждый проект он также оценил и в отдельности. "В минимальном объеме это сработает, но стабильную долю рынка не займет", - заметил генеральный директор Landwerk относительно проекта Tree House. По его мнению, у Сергея Непомнящего более масштабная идея. "Ее обсуждают примерно каждые десять лет, - напомнил эксперт. - У этого проекта интересные архитектурные решения, но чтобы получить поддержку, нужно хорошо понимать экономику инвестора."

Арсений Леонович назвал проект Tree House понятным с точки зрения окупаемости, второй же проект обозначил, как типологический и вызывающий больше сомнений.

В финале мероприятия эксперты выставили обоим проектам отдельные оценки по трём критериям: экономическая целесообразность, экологическая составляющая и влияние на региональную (а возможно, и на мировую) архитектуру. Оценки были близкими: проект Tree House Амира Идиатулина в сумме набрал 199 баллов, жилой комплекс "Ветроград" Сергея Непомнящего - 222.

Фото с мероприятия доступны по ссылке:

При информационной поддержке:

Гостеприимный партнер:

Организационный партнер:

Стратегические информационные партнеры:

Стратегический партнер по новостройкам:

Радиопартнер:

Информационные партнеры:

ИНФОРМАЦИЯ О КЛУБЕ:

Клуб главных редакторов СМИ рынка недвижимости ведет свою историю с апреля 2008 года. Именно тогда в рамках выставки недвижимости DOMEXPO в московском Гостином Дворе по инициативе журналиста Марты Савенко, ставшей затем шефом Координационного совета Клуба, впервые был проведен Круглый стол главных редакторов. Успех мероприятия был очевиден, и с тех пор мероприятие проводится дважды в год. Кроме того, была открыта целая серия b2b мероприятий, таких, как Командная Дуэль, Аналитические, Юридические, Девелоперские, Ипотечные дискуссии, а также Экспертный совет.

В 2012 году на конкурсе «Золотое перо» Круглый стол главных редакторов СМИ рынка недвижимости получил диплом в номинации «Лучшее деловое мероприятие рынка недвижимости». Его постоянный модератор, шеф Координационного совета Клуба главных редакторов, журналист ИД «Коммерсант» Марта Савенко в этом же конкурсе стала лауреатом в номинации «За высокий профессионализм».

В 2014 году «Золотым пером» в номинации «Лучшее деловое мероприятие рынка недвижимости» был отмечен еще один цикл Клуба главных редакторов — Аналитические дискуссии.

В 2016 году дипломы и премии "Золотое перо" Клуб главных редакторов получил сразу в четырёх номинациях. Победу в номинациях "За лучший дебют СМИ" получило новое издание, стартовавшее под эгидой Клуба в 2015 и получившее новый импульс развития в качестве самостоятельного СМИ в 2016 году - Газета Glavred.Today. Его главный редактор Руслан Дзкуя был признан одним из трёх лучших главных редакторов отраслевых изданий. Диплом в номинации "За лучшее деловое мероприятие" получил клубный цикл Командная дуэль Мечтателей и Реалистов. Марта Савенко в этом конкурсе была снова награждена в номинации "За высокий профессионализм" как один из трёх лучших журналистов рынка недвижимости.

Сайт клуба: Glavred.club

Позвонить
Заказать
обратный
звонок