09/12

Как правильно оценить участок?

9 декабря 2013

sob.ru

 

   Завышенная стоимость земельных участков, выставленных на продажу, – настоящий бич риэлторов. Как же правильно оценить свою собственность?

 

   По мнению специалистов, сегодня стоимость 80 % земельных участков, выставленных на продажу в Подмосковье, сильно завышена. Чаще всего эта цена имеет под собой только желание продавца, но никак не соответствует рынку. Чтобы избежать такой ошибки, воспользуйтесь советами экспертов Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис».

Местоположение и строения

   Расположение земельного участка и наличие на нем определенных строений является самым главным фактором, который влияет на ценообразование. Именно эти параметры, по мнению экспертов «Мегаполис-Сервис», формируют 70 % стоимости загородного владения, при этом 40 % приходится на расположение, а 30 % на качество постройки. Однако такое распределение может меняться в зависимости от индивидуальных характеристик объекта. «Не всегда местоположение имеет превалирующее значение: качественная «дальняя» дача, пригодная для круглогодичного проживания, с легкостью составит конкуренцию летним домикам, расположенным в 30-км. зоне МКАД, - комментирует Игорь Быковский, вице-президент корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис». - Цена в данном случае может быть примерно одинаковой – 1,5-2,0 млн. рублей. Бывает, что постройка, находящаяся на участке, влияет на снижение цены при торге». Например, старый каркасно-щитовой домик, расположенный в хорошем СНТ вблизи кольцевой, сам по себе ценности представлять не будет. Скорее всего, новый собственник решит снести дом, а снос и вывоз мусора обойдутся в круглую сумму. Минимум 30 тысяч рублей стоит снос одноэтажного дома площадью 16 кв. м.

Размер и форма

   Размер и форма участка также имеют значение. С размером все понятно: чем больше площадь, тем выше цена. Никто же не удивляется, что цена 6 и 12 соток в одном дачном кооперативе, отличается. А вот с формой не всегда все так просто, здесь могут быть и спорные моменты. «Собственнику участка правильной прямоугольной формы вряд ли имеет смысл устанавливать более высокую цену, чем соседу, продающему участок треугольной формы, - комментирует Игорь Быковский. – Имеется в виду разница более 10-15 %. При нехватке средств выбор будет сделан в пользу более дешевого участка».

Разрешения на использования земельного участка

   Вид разрешенного использования земельного участка однозначно формирует целевую аудиторию объекта. «Если категория земель и разрешенное использование покупателю не подходит, то такие участки изначально не рассматриваются, - комментирует Игорь Быковский. - К тому же, вид использования можно поменять при условии, что это не противоречит законодательству». Кроме того, вид использования влияет на цену.

Документы о собственности

   Этот фактор также влияет на стоимость. Отсутствие правоустанавливающих документов однозначно приводит к снижению цены в разы, а иногда и к отказу от сделки. Отсутствие документов для покупателя очень опасно, он может оказаться без денег и без дачи. Однако бывает, что покупатель все равно заинтересован в покупке. Например, участок расположен в хорошем месте, а документы оформлены лишь частично. Необходимо довести процедуру оформления до конца уже на собственное имя. Кроме того, такая ситуация – повод требовать скидку.

Сезонность

   Сезонность никак не должна влиять на стоимость загородного участка. Иногда продавцы поднимают цены весной, думая, что это самый пик покупок летних дач, однако это заблуждение. В итоге, объект продается долго и все равно цену приходится снижать. Специалисты «Мегаполис-Сервис» отмечают, что именно это произошло нынешней весной, календарная весна никак не отразилась на покупках, рынок стоял до тех пор, пока не растаял снег.
   Пользуясь этими советами, вы сможете эффективно оценивать свои участки и не завышать ожиданий. Но бывают случаи, когда участок вообще не продаваем! «Во-первых, нерешенные споры по границам, - перечисляет Игорь Быковский. - Не имеет смысла выставлять на продажу такой участок, если конечно, этот факт нынешний собственник не скрывает. Во-вторых, землю невозможно продать, если она попадает в зону интересов местных властей, например, на данной территории планируется строительство дорог, крупных промышленных, торговых объектов, либо намечается массовая жилая застройка. Расположение участка в экологически неблагополучном районе рядом с мусорной свалкой, ЛЭП, вредным производством также не вызовет интереса у покупателей». Но есть все же участки, которые всегда можно выгодно продать. По мнению Александра Дубовенко, учредителя компании GOOD WOOD, это должен быть большой участок, на первой линии озера, окруженный со всех сторон лесом, возможно, в тупике, через который никто не ездит. Все коммуникации также должны быть подведены. Кроме того, он может располагаться на горке,и иметь видовые характеристики. А еще цена земли зависит от экологии.