СКАЗАНО
Аналитики компании IntermarkSavills: наибольшим спросом у покупателей за прошедшие 9 месяцев пользовались коттеджи – более 40% всех купленных объектов; наиболее успешные проекты, востребованные у покупателей, смогли сохранить высокие показатели продаж и в летние месяцы. «За период январь-сентябрь 2013 года на рынке загородного жилья бизнес-класса Подмосковья было заключено более 1,1 тыс. сделок с домовладениями и участками без подряда. В денежном выражении объем сделок за 9 месяцев 2013 года превысил 1 млрд. долл. США. Иными словами, покупатели загородного жилья бизнес-класса Подмосковья тратили на покупку почти 4 млн долл. США ежедневно», - сказано в отчете компании.
Помимо этого, данные IntermarkSavills свидетельствуют о том, что, начиная с января текущего года, рынок загородного жилья бизнес-класса Подмосковья пополнился 4 новыми проектами: «Архангельская Ривьера», «Лесная резиденция», «Европа-3» (Английский квартал) и «Сколково-1».
ПРОВЕРЕНО
Лето-2013 показало высокий темп продаж
Руководитель загородного департамента компании агентства Chesterton Елена Родина считает, что для проектов бизнес-класса минувшее лето было очень удачным. «Лето 2013 года по уровню продаж оказалось нетипично активным! В большинстве поселков бизнес-класса, с которыми сотрудничает наша компания, количество сделок, заключенных за лето, в 2 раза превысило показатели как за январь-май 2013 года, так и за летние месяцы 2012 года, - рассказал эксперт. – Связано это, на мой взгляд, с затянувшейся в этом году зимой. Многие потенциальные покупатели стали активно выезжать на просмотры только к концу мая, хотя обычно активный сезон начинается уже с середины марта. Но в то же время, в этом году обычно активный сентябрь показал очень низкую клиентскую активность. Потенциальные покупатели приступили к поискам загородной недвижимости только в последние дни сентября, тогда как обычно количество запросов значительно увеличивается уже со второй недели сентября».
Аналогичного мнения придерживается и руководитель офиса «Проспект Вернадского» компании «Инком-недвижимость» Сергей Цывин, по словам которого, на недвижимость была установлена наиболее адекватная цена, которая соответствовала ожиданиям потенциальных покупателей, что и позволило увеличить продажи почти вдвое.
Учредитель компании «ГУД ВУД» Александр Дубовенко вдобавок пояснил, что популярностью пользуются как раз новые проекты. По его словам, с высоких темпов продаж начал поселок таунхаусов «Суханово парк». «Я не знаю, смогли ли они сохранить динамику продаж сейчас. Могу сказать, что мы вывели «Фламандию» примерно в том же сегменте, что и «Суханово парк». Пока мы довольны показателями - у нас не меньше десяти сделок в месяц».
Остальные эксперты были более сдержаны в своих оценках. К примеру, генеральный директор компании «Пробизнес-Девелопмент» Дмитрий Ковальчук считает, что в наиболее успешных проектах показатели продаж выше, чем в 2012 году. «Статистика по нашим объектам за 9 месяцев 2013 года свидетельствует о том, что количество просмотров примерно на треть превышает показатели 2012 года, значительно выше и количество заключаемых сделок, - пояснил специалист. – Летом традиционно просмотры медленнее конвертируются в продажи, однако, и по этому показателю 2013 заметно обгоняет 2012 год».
В свою очередь директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood Елена Ржавская отметила, что наиболее успешными проектами высокобюджетной недвижимости можно отметить поселки компании Villagio Estate (КП Park Avenue, КП «Миллениум парк», «Новорижский»), темп продаж в которых составляет более 15 лотов в квартал. Это мнение подтвердила и замгенерального директора Vesco Consulting Татьяна Алексеева. «Сделки в сегменте происходят только по известным проектам, отличающимся высокими темпами строительства, от ведущих девелоперов (ОПИН, Загородный проект, Villagio Estate, Велес Капитал)», - пояснила она.
Если смотреть на лето, как на высокий сезон в продажах, то рынок стоял
Меж тем некоторые специалисты утверждают, что лето – всегда самый активный сезон. Так, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов заявил, что лето и весна вообще являются высоким сезоном на рынке загородной недвижимости. «Поэтому я бы не стал говорить, что проекты смогли сохранить темпы – напротив, именно в это время темпы продаж самые высокие», - считает эксперт. Его слова подтверждает коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость» Ольга Гусева: «По нашим объектам бизнес-класса показатели спроса реагировали только на сезонность. При этом рост цен за летний период составил 3%».
И лишь один эксперт опроверг мнение всех остальных. Директор департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов заявил, что даже самые успешные проекты, по его мнению, не смогли сохранить высокие темпы продаж. «Все бизнес-сообщество повально отправилось летом в отпуск, поэтому большинство потенциальных клиентов отложило покупку загородного дома на осенне-зимний период, - пояснил он. – Некоторые компании даже организовывали специальные собрания сотрудников, где руководство пыталось выяснить, почему продажи идут так плохо, и что с этим делать дальше».
Участки, коттеджи или таунхаусы – что продавалось лучше?
Мнения экспертов насчет самого популярного формата жилья в бизнес-классе на загородном рынке Московской области кардинально расходятся, однако, многие подтверждают рост популярности таунхаусов в бизнес-классе. Так, Александр Дубовенко утверждает, что наибольшим спросом пользовались участки без подряда. «По нашим оценкам, это примерно по 40% заняли участки без подряда и 40% - таунхаусы, дуплексы и флэтхаусы. Коттеджи, участки с подрядом и готовые дома – это оставшиеся 20%», - заявил эксперт. По словам Татьяны Алексеевой, почти 43% в общем объеме сделок занимают участки без подряда, хотя в коттеджных поселках бизнес-класса такие объекты становятся менее ликвидными.
Одновременно есть и сложности в реализации индивидуальных домов бизнес-класса, расположенных в основном в ближней зоне (до 30 км от МКАД). «Они связаны с активным развития жилищного и инфраструктурного строительства в Московской области, - пояснила эксперт. – Коттеджи высокого ценового сегмента оказались в «эпицентре» массовых жилых кварталов и крупных транспортных развязок и, как следствие, стремительно теряют привлекательность в глазах целевой аудитории». Илья Менжунов заявил в свою очередь, что если рассматривать структуру покупательских предпочтений в рамках одного поселка, где реализуются все форматы, то лучше всего продавались земельные участки. «Однако если мы говорим про общую картину, то наибольшим спросом пользовались коттеджи (на них приходится около 45% запросов), далее идут таунхаусы (около 35%), а затем уже участки с подрядом и без (примерно 20%).
Ряд экспертов склонны отдавать предпочтения коттеджам, как и IntermarkSavills. Так, Сергей Цывин («ИНКОМ») считает, что наибольшей популярностью в начале года пользовались коттеджи, на которые пришлось порядка 36% спроса. «Однако в течение прошедших 9 месяцев, предпочтения покупателей менялись, увеличивался интерес к таунхаусам и дуплексам, а также квартирам в малоэтажных жилых домах и уже по итогам III квартала 2013 года эти сегменты стали наиболее популярными», - пояснил он. Сейчас, по данным аналитического центра «ИНКОМ» около 32% спроса приходится на дома сблокированной застройки (в т.ч. и таунхаусы), 30 % на квартиры в МЖД и 21% на коттеджи. Также в течение всего года продолжал снижаться интерес к участкам без подряда, считает эксперт.
В том, что коттеджи лидируют на рынке загородного жилья бизнес-класса согласны Елена Родина, правда, она назвала несколько иную цифру – 53% от общего объема продаж; Владмир Яхонтов, который подтвердил тренд, отметив, что не новая тенденция, а «логичное отражение многолетних предпочтений покупателей с довольно высоким уровнем доходов»; Елена Ржавская (порядка 69% от совокупного объема заявок, поступивших в компанию Blackwood); и Ольга Гусева, которая поставила коттеджи на первое место, а таунхаусы – на второе. По оценкам Гусевой, почти 50% сделок приходился преимущественно на покупку коттеджей, оставшуюся часть в примерно равном соотношении делят объекты блокированной застройки (таунхаусы) и УБП.
В пользу таунхаусов высказался лишь дин эксперт – генеральный директор компании «Пробизнес-Девелопмент» Дмитрий Ковальчук. «Данный формат недвижимости постепенно отвоевывает все большую долю рынка, а в сегменте готового продукта является форматом №1 по востребованности, - считает эксперт. – Заметно сократилась в этой связи доля участков без подряда – сейчас на этот формат приходится немногим более половины всего рынка. Около 10-15% за прошедший год «оттянули» на себя именно таунхаусы. Хотя покупательская аудитория участков и таунхаусов заметно различается (в первом случае основной мотив – экономия либо, в бизнес-классе, строительство «дома мечты», во втором – выбор оптимального предложения для быстрого переезда за город без потери качества жизни), часть спроса в бюджете до 15 млн рублей переключилась с участков на таунхаусы».
ВЫВОД
Большинство опрошенных продавцов загородного бизнес-класса действительно считает, что минувшее лето было удачным, даже если сделать скидку на высокий сезон. А вот что касается формата, то тут мнения настолько разные, что остается лишь подсчитать средний показатель, согласно которому самым популярным форматом, как и говорили эксперты IntermarkSavills, являются коттеджи. Но справедливости ради стоит отметить, что и УБП, и таунхаусы не спешат отдавать им свои позиции.