23/08

Инвестиции в земельные участки: региональный рынок. Привлекательные цены: в 5 раз ниже подмосковных; роскошная природа; все условия для идеальной дачи

23 августа 2012

METRINFO.RU

 

Наш журнал решил выяснить, какую землю сегодня можно купить в российских регионах, какие из них отличаются развитым рынком и наиболее перспективны, по каким ценам предлагаются участки, а главное – имеет ли смысл тратить свои капиталы на такую недвижимость.


Региональные лидеры

Московская область по сравнению с остальной Россией обладает наиболее интересным земельным ресурсом: здесь и строят, и развивают фермерские хозяйства, и инфраструктуру обновляют, и участки раскупают, а бизнесы на подмосковных землях часто оказываются весьма успешными. «Подмосковный рынок и рынки регионов, - это несопоставимые вещи. В Подмосковье выше инвестиционные возможности, больше проектов, меньше рисков. Даже довольно емкий рынок Ленинградской области кажется карликовым по сравнению с подмосковным», - заявил «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Александр Рыков, руководитель маркетингового департамента компании «Загородный Проект».

Таблица 1. Объем продаж земельных участков в Москве и регионах (данные Vesco Consulting)

Показатели (зона до 100 км от города)МоскваСПбНижний НовгородЕкатеринбургСургутВладивосток
Первичныйрынок Среднее (за год) количество участков в продаже, шт. 49 347 12 100 1185 3729 0 177
Доля участков в предложении, % 71,7% 53,8% 59,3% 85,1% 0 40,6%
Вторичный рынок Объем участков в продаже, шт. 16 016 6 676 964 298 19 187
Доля участков в предложении, % 64% 45,1% 40,9% 42,8% 28,8% 42,5%

Довольно популярны и области, граничащие с Московской, – Тверская, Тульская, Владимирская, Калужская. «Де-юре это уже другие регионы, но де-факто они воспринимаются как Подмосковье», - отмечает Василиса Баженова, управляющий партнер девелоперской программы «Новые дачи». Именно здесь москвичи строят дальние дачи: их привлекают доступные цены, хорошая экология и природные красоты при относительно неплохо развитой инфраструктуре. «Например, Тверская область (где находятся Завидово и Селигер. – От ред.) приобрела свою популярность из-за выхода к «большой воде» и качественных санаторных курортов, инфраструктурой которых можно пользоваться не только отдыхающим», - рассказывает Елена Родина, руководитель загородного департамента Chesterton.

Граничащие с Московской областью регионы перспективны и для ведения бизнеса. В последнее время здесь строятся новые дороги, открываются заводы и технопарки. Например, Александр Дубовенко, директор по развитию компании «ГУД ВУД», подающей надежды считает Калужскую область, поскольку там сосредоточено много заводов.

Также к регионам с относительно развитым рынком недвижимости можно отнести «нефтегазовые» области и области, центром которых являются города-миллионники, такие как, Нижний Новгород, Казань, Екатеринбург и др. По мнению Армена Маркосяна, директора по развитию земельных активов ЗАО «Промсвязьнедвижимость», по степени развития впереди Новосибирский и Казанский регионы, где предлагается примерно по 100 поселков, а вот рынки недвижимости Самарского, Уфимского и Пермского регионов он считает слабо развитыми, так как там представлено приблизительно по 50 проектов. Александр Дубовенко («ГУД ВУД») выделяет Нижегородскую и Екатеринбургскую области, а также отмечает перспективы Красноярского, Казанского, Тюменского, Нефтеюганского, Ханты-Мансийского, Уфимского и Липецкого регионов и южных областей – Ростовской и Волгоградской.

Эксперты высоко оценивают и рынок Краснодарского края, но он развивается, прежде всего, за счет курортной недвижимости и будущей Олимпиады, ставшей причиной многих инвестиционных сделок. Также благодаря курортной недвижимости относительно неплохо обстоят дела в Калининградской области.

Особенности региональных рынков

По мнению Валерия Мищенко, председателя совета директоров компании Kaskad Family, Подмосковье по своему развитию опережает регионы на 5-7 лет, так же, как европейские рынки опережают московский.

«В большинстве регионов рынок загородной недвижимости находится практически на первоначальном этапе формирования. В масштабах страны ликвидность этого сектора пока еще сравнительно невысока, спрос отличается довольно высокой эластичностью, сильнее реагирует на коррекцию и, как показывает практика, существенно дольше восстанавливается после кризиса», - развивает тему Анна Мишутина, аналитик ИК «Финам».

Александр Дубовенко («ГУД ВУД») иллюстрирует высказывания коллег конкретным примером: «В Нижегородской области очень мало поселков - около 30, и еще меньше - в едином стиле, с развитой инфраструктурой и хорошими дорогами. Приемлемым качеством отличаются только 5, а все остальные — ужасной нарезкой. Таким образом, рынок пока не сформирован, и состоятельные люди практически не живут в организованных коттеджных поселках, они покупают участки земли в деревнях и строят себе дома. Огромные кирпичные дома без архитектурных изысков за высоченными заборами, демонстрирующие состоятельность владельца. Культура строительства поселков только зарождается, Нижний переживает то, что переживало Подмосковье в 2000-х годах».

Татьяна Алексеева, заместитель генерального директора Vesco Consulting, разделила земельные региональные рынки на группы, по признаку спроса со стороны разных потребителей. В ряде областей спрос есть только у местного населения, а в других земля интересует и «аборигенов», и жителей прилегающих, экономически более успешных городов, плюс отдельно выделяются регионы с курортной недвижимостью, которые привлекают покупателей со всей страны. В первой группе регионов, которых 80%, спрос совсем невелик, и предложение ограничено домиками в деревнях и дачами. Во второй и третьей группах спрос выше, а в ассортименте - участки без подряда, участки в деревнях и дачи, а предложений с подрядом меньше всего, проще найти поселок с готовыми домами. Что касается категории земельных участков, то предлагаются в основном земли населенных пунктов под индивидуальное жилищное строительство и земли для сельского хозяйства, предназначенные для дачного строительства, причем, по данным Татьяны Алексеевой (Vesco Consulting), последних больше (см. таблицу 2):

 

Таблица 2. Земли в регионах по категории использования (данные Vesco Consulting)

ПоказателиМоскваСПбЕкатеринбургНижний НовгородВладивосток
Структура предложения по ВРИ (первичный рынок), % ИЖС -28,4% СХ дачка – 65% Другое – 6,5% ИЖС - 33% СХ дачка – 62% Другое – 5% ИЖС - 48% СХ дачка – 52% ИЖС -34% СХ дачка -62% Другое - 4% ИЖС - 60% СХ дачка -40%
Структура предложения по ВРИ (вторичный рынок), % ИЖС -20% СХ дачка – 72,5% Другое –8,5% ИЖС - 21% СХ дачка – 73% Другое –6% ИЖС - 40% СХ дачка – 60% ИЖС -28% СХ дачка – 67% Другое –5% ИЖС - 64% СХ дачка -36%



Кроме того, по данным Валерия Мищенко (Kaskad Family), в регионах основное предложение сконцентрировано на небольшой удаленности от областных центров - в пределах 10 км. Такие объекты и пользуются спросом, а участки в 50 км не представляют для покупателей вообще никакого интереса. Кроме того, как сообщает Анна Мишутина (ИК «Финам»), спрос сконцентрирован на объектах низкого и среднего ценовых сегментов. Даже москвичи отправляются в регионы за более дешевой недвижимостью. При этом они чаще всего желают приобрести земельные участки в соседних областях, расположенные не далее чем в 200 км от Москвы. «Только если речь идет об известных, знаменитых своей историей и культурой местах, таких как Валдай или Селигер, либо об участках на «большой воде», удаленность от столицы теряет свое значение», - отмечает Василиса Баженова («Новые дачи»). На курортах же Краснодарского края предпочтение отдается землям на первой линии, хотя все чаще родному взморью москвичи предпочитают европейские страны - Черногорию, Хорватию и Болгарию. А процент жителей столицы, которые покупают участки в северных или уральских регионах, совсем незначителен.

Областные цены

После Московской области самыми дорогими считаются земли Ленинградской и Калининградской областей, курортов Краснодарского края и регионов, граничащих с Московским.

«Если в Московской области участок в среднем стоит от 10 до 25 тыс. долларов за сотку, то в Ленинградской - от 4 до 15 тыс. долларов за сотку, в Калининградской - от 4 до 10 тыс. долларов, в Краснодарском крае - от 6 до 20 тыс. долларов», - сообщает Армен Маркосян (ЗАО «Промсвязьнедвижимость»). А в областях, граничащих с Московской, стоимость земли практически не отличается от Подмосковной: например, участок в 130 км от Москвы на территории столичного региона по стоимости равен аналогичному участку в 135-140 км от МКАД, расположенному, скажем, в Смоленской области.

Исключение здесь составляют лишь регионы с дефицитом свободных территорий или земли, отличающиеся особой экологией, природными красотами и близостью к «большой воде». «Например, участки на первой линии на Валдае могут быть в несколько раз дороже, чем в 50 км от Москвы по Горьковскому шоссе», - уверяет Василиса Баженова («Новые дачи»).

 

Таблица 3. Стоимость участков в регионах (данные Vesco Consulting)

НазваниеКоличество организованныхкоттеджных поселков, шт.Средняя стоимость участка эконом, руб.Средняя стоимость участка бизнес, руб.Средняя стоимость участка элит, руб.
Москва 1012 76674 393340 1134720
Санкт-Петербург 477 52978 199745 357069
Новосибирск 67 26000 50677 89667
Екатеринбург 56 18667 44003 88677
Нижний Новгород 46 33003 57420 79690
Самара 26 36200 54300 120667
Омск 71 52667 99667 141687
Казань 18 96000 138340 197333
Челябинск 53 37528 142360 272007
Ростов-на-Дону 26 55433 170667 226030
Уфа 29 34100 68677 140670
Волгоград 8 21340 36353 96667



Таблица 4. Стоимость земли в регионах России (данные Vesco Consulting)

ПоказателиМоскваСПбЕкатеринбургНижний НовгородВладивосток*
Средняя стоимость 1 сот., долл. 6514 6700 2900 2619 13220
Средняя площадь, сот. 17,3 17 16,7 16 17,5
Средняя стоимость, долл. 112 692 113900 48430 41 904 231 350



Перспективы покупки

В основном наделы в регионах покупают для строительства собственного дома, если данная область привлекательна с точки зрения транспортной доступности и инфраструктуры (области, граничащие с Московской), притягивает по личным причинам (живут родственники или есть бизнес) либо отличается незаурядной природой и хорошей экологией (как, например, курорты Краснодарского края или Завидово в Тверской области).

Любопытный мотив отмечает Владимир Щекин, генеральный директор компании Altimus Development, - на покупку земли именно в регионах, подальше от столицы, граждан толкают разговоры о приближающейся климатической и техногенной катастрофе и неблагоприятной экологической ситуации: «Сегодня становятся востребованными земельные участки, на которых можно построить бункер, разбить огород, где можно заниматься натуральным хозяйством и автономно обеспечивать семью продуктами питания. При этом покупатели снабжают свои жилища независимыми источниками тепла и электроэнергии».

Если же цель покупки – выгодные инвестиции, то это уже сложнее: «Иногда поступают очень интересные предложения, как правило, это оптовые куски земли площадью от гектара, и при условии, что продавцам срочно нужны деньги, но среди огромного количества предложений инвестиционно-привлекательные земли составляют не более одного процента», - утверждает Александр Дубовенко («ГУД ВУД»). В принципе, выгодные предложения можно найти в любом регионе, но для этого нужно очень хорошо изучить область и конкретный проект, а также понимать, зачем приобретается участок и на какой период.

Например, в цене всегда вырастают земельные наделы, граничащие с проектами комплексного освоения территорий, которые, естественно, преобладают в активно развивающихся областях. Выгоднее покупать там, где население богаче и спрос активнее, так как это повышает ликвидность земли и обеспечивает более быстрый прирост ее стоимости. «К тому же перспективы увеличения цены определяются такими факторами, как месторасположение (транспортная доступность и экологическая ситуация), наличие социально-бытовой инфраструктуры, качество окружающей территории в целом», - отмечает Анна Мишутина (ИК «Финам»). Исходя из всего этого, по мнению большинства экспертов, лучшие регионы для выгодной покупки земли на сегодняшний день – это Ленинградская область и Краснодарский край, а также отчасти области, граничащие с Московской. Кроме того, по мнению Армена Маркосяна (ЗАО «Промсвязьнедвижимость»), для сохранения капитала подходят еще и уральские регионы.

«При этом наиболее надежным способом инвестирования являются участки без подряда. Они доступны широкому кругу покупателей, вследствие чего спрос и цены на них менее зависимы от колебаний экономики. И чем ближе к городской черте, тем больше вероятность роста стоимости», - утверждает Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка». «Если участки без подряда расположены в активно строящихся проектах, находящихся на ранней стадии реализации, то потенциал роста в среднем можно оценить не менее чем в 30% в ближайшие 2-3 года. Причем ликвидность таких объектов достаточно высока, а порог входа - сравнительно низкий», - рассказывает Анна Мишутина (ИК «Финам»).

Прибыль можно получить и на развитии сельского хозяйства, модернизации и полной реконструкции старых совхозов или ферм, что сегодня довольно популярно, однако такие вложения оправдывают себя только при внушительных площадях участка, а следовательно, при очень серьезных вложениях, как правило, доступных только компаниям и корпорациям.

Резюме www.metrinfo.ru

С экономической точки зрения российские регионы очень неоднородны, есть и довольно богатые и перспективные, а есть весьма депрессивные, поэтому и земля везде имеет свою стоимость и ценность. Участок можно купить где угодно, но прибыль от инвестиций, равно как и комфорт проживания, возможны только в более развитых регионах, например, граничащих с Московской областью. К тому же там более широкое предложение и выше качество строительства и организации жилых поселков. Тем не менее даже на участках в благополучных и востребованных регионах получить значительный инвестиционный доход весьма не просто.

Источник: metrinfo.ru