«У осени в плену»
«Да, повышенный зимний спрос не характерен для данного сезона, — комментирует ситуацию Андрей Кройтор, директор департамента загородной недвижимости корпорации «ИНКОМ-Недвижимость». — Он явился следствием изменений в экономике, в частности, ослабления рубля. Ажиотаж населения, который мы наблюдали не только на рынке недвижимости, спровоцировал принять решение о покупке тех, кто раньше его откладывал, и форсировал решение тех, кто собирался приобретать загородную недвижимость в сезон. Таким образом, преждевременный зимний спрос в какой-то мере истощил весенний».
«В феврале-марте 2015 года ситуация на рынке загородной недвижимости складывается не совсем традиционно, подтверждает Ирина Калинина, управляющий партнер агентства недвижимости Point Estate. — Если обычно в этот период, после новогодних каникул, наблюдается оживление со стороны клиентов, то в этом году повышенная покупательская активность была отмечена в январе. В феврале же спрос уже немного снизился».
Объяснение этому эксперт находит в том, что в январе на рынке ещё наблюдались отголоски декабрьской паники, когда продавцы выставляли на продажу очень интересные предложения по весьма привлекательным ценам, а покупатели пользовались случаем приобрести недорогие уникальные объекты. Эта тенденция продолжилась в январе, а в феврале уже пошла на спад: и «горячих предложений» стало меньше, и покупатели стали принимать более взвешенные решения.
«Что касается «уступок продавцов», то тут ситуация развивалась по такому сценарию: ажиотажный спрос в декабре и январе спровоцировал повышение цен во многих проектах. Однако застройщики начинают понимать, что такой путь ставит их в очень невыгодное положение относительно дальновидных конкурентов, которые остались с прежними ценами. Сейчас, преодолев и панику и эйфорию по поводу резкого скачка динамики продаж, застройщики пытаются разрабатывать программы, которые бы поддержали их покупателя в это непростое время: кто-то предлагает скидки, кто-то акции и рассрочки. Некоторые смотрят ещё дальше и делают ставку на покупателей, которые реализуют городские квартиры и переезжают в новые загородные дома. Нередко продаваемая квартира – это единственное жильё, а значит, люди крайне заинтересованы в том, чтобы сразу переехать в готовые постройки. Некоторые наши партнёры быстро сориентировались и предлагают дома под чистовую отделку, в некоторых поселках можно сделать ремонт по выгодным ценам. Совместно с ними мы пытаемся всячески развивать это направление, в частности, предоставляем услугу trade-in», — говорит Андрей Кройтор.
Корректировка курса
Вот ведь казалось: многому научил кризис пятилетней давности, а потому «соломку» можно было подложить куда следует. Кто помнит, на первый план тогда вышли участки без подряда, их нарезали даже в самых что ни на есть концептуальных посёлках. Неликвид любого формата уходил практически влёт. Действовали скидки, которые покупателям ранее и не снились. Всё на продажу! Всё в угоду покупателю!
Посткризисный период (примерно с 2010 года) — время взвешенных решений. Новые предложения делались с учетом, прежде всего, запросов тех, кто решил обосноваться за городом. А для создания комфортной среды планировались участки оптимальной площади, строились дома без излишних «прибамбасов», зато надёжны и функциональны, и инфраструктура была только самая необходимая, без балласта в виде аквапарка или вертолётной площадки в нагрузку. Соответственно, равновесие было достигнуто в соотношении цена/качество объекта. И... вновь испытание кризисом!
«В первую очередь кризис – это непрозрачность, всеобщая проблема в невозможности прогнозировать. Однако мы понимаем, что этот период не может продлиться долго. Стабильность наступит, но уже с внесёнными коррективами. Так, прошлый кризис положил конец ассоциации загородного рынка с предметом роскоши – и застройщики, и население переориентировались с более дорогих форматов на доступные, — комментирует Андрей Кройтор. — Сейчас рынок вступает в новую эпоху: объекты Подмосковья всё чаще рассматриваются в качестве основного жилья. Если раньше покупатели тех же таунхаусов были представителями среднего класса, то теперь нашими клиентами всё чаще будут становиться владельцы небольших городских квартир, желающих получить им взамен достойное жильё большей площади. Пока разница цен на квадратные метры Москвы и Московской области будет в пользу подмосковных форматов, мы можем с уверенностью говорить о развитии малоэтажного Подмосковья. Подтверждением этой тенденции становится растущий спрос на малоэтажную застройку в коттеджных поселках. У загородного рынка достаточно радужные перспективы как раз на фоне его доступности и уровня предлагаемого комфорта проживания».
Адаптировать свои проекты под реалии современного спроса удалось застройщикам коттеджных посёлков «Андерсен» и «Остров Эрин». Руководитель отдела продаж этих загородных проектов Илья Брежицкий считает, что этому способствовали многие факторы: удачно выбранная концепция, позиционирование на рынке, ценовая политика, применение различных схем продаж.
Управляющий партнёр GOOD WOOD Александр Дубовенко, ещё полгода назад уверенно заявлявший, что «советские дачи ушли в прошлое», теперь подтверждает свои приоритеты: компания целенаправленно выводила на рынок новый формат жилья – именно для постоянного проживания, а не временного, сезонного пребывания за городом. Исходя из этой философии, выверялся формат домовладений и набор необходимой инфраструктуры. Так что кризис не мог ни в коем случае изменить принципам застройщика.
Экспозиция позиции
И всё-таки параллели с 2008-2009 годами провести достаточно сложно, учитывая разную природу двух кризисов. Нынешняя ситуация усугубляется многими политическими аспектами, а также реформами, которые проводит правительство. С другой стороны, определённый опыт преодоления такого рода трудностей есть уже не только у представителей бизнеса, но и у властных структур. Правда, метания в изменении ставки рефинансирования/ключевой Центробанком РФ, запоздалые обещания поддержки отечественных производителей без каких-либо конкретных шагов вызывают некоторые опасения. А ведь строительный сектор в значительной мере пострадал в прошлый кризис, и теперь именно ему требуется самое пристальное внимание властей.
«На мой взгляд, неопределенность на рынке недвижимости сохраняется, — Константин Филиппишин, генеральный директор Группы компаний Экодолье. — На сегодняшний день не произошло принципиальных изменений ключевой ставки Центробанка РФ, и, соответственно, «не ожила» ипотека. Также многие застройщики испытывают серьёзные сложности с привлечением банковского финансирования. Дальнейшая динамика этих двух параметров будет оказывать принципиальное влияние на рынок недвижимости».
Несомненно, наиболее пострадавшей стороной считаются также те, кто брал огромные банковские кредиты или же выводил на рынок мегапроекты. Или вкладывался в определённый, прежде всего дорогой сегмент. Зависнуть здесь можно всерьёз и надолго. И это при том, что экспозиция новых объектов на загородном рынке не может продолжаться длительный период: и моральный, и, главное, физический износ строений здесь играют существенную роль.
«Покупатели проявляют некоторую настороженность, особенно к проектам на низкой стадии готовности. Недаром говорят, что кризис живёт у людей в головах. Страхи покупателей тормозят строительство поселков, которое осуществляется как раз за счёт продаж», — констатирует Андрей Кройтор.
«Ещё одним важным моментом, влияющим на ситуацию на рынке, является спрос как отражение макроэкономики, — добавляет Константин Филиппишин. — Если будет ухудшаться ситуация на рынке труда, расти безработица и закрываться предприятия, то спрос может значительно снизиться. Новый баланс спроса и предложения может быть достигнут на разных уровнях».
«Скорее всего, дальнейшего снижения цен на загородную недвижимость, несмотря на то, что многие клиенты этого ожидают, не произойдёт, — уверяет Ирина Калинина. — На рынок выйдут те, кто зимой занимал выжидательную позицию. Весной клиенты, которым нужна загородная недвижимость, постепенно начнут выходить на сделки, поэтому апрель-май будут достаточно активны».
Судя по прогнозам специалистов, рынок загородной недвижимости оказался на распутье: налево пойдёшь – в цене потеряешь, направо – в качестве предложения…Вот и не избежать тут вполне трезвого определения: кризис заставляет вовремя остановиться, оглянуться. И увереннее двигаться дальше.
http://journal.kvadroom.ru/analitica/tochka_zreniya/material_46827.html