Icons big/50 year Icons/Flags/USA Icons/Files/add new file Icons/Files/add new file hover ico address outline Icons big/affordable price Icons/Files/aiAi Icons/Files/Small/aiAi Icons/area Icons/arrow Icons/arrow 2 Icons/arrow bread crubs Icons/arrow field Icons/arrow lang Icons big/balcony Icons big/bar Icons big/bathroom Icons big/bay window Icons big/bedroom Icons big/billiard room Icons big/boiler Icons big/brick Icons/burger Icons/calendar Icons big/carport Icons big/ change Icons/check Icons big/cinema Icons/close burger Icons big/combo Icons/cross Icons/Files/docDoc Icons/Files/Small/docDoc Icons big/does not require finishing Icons/done fill white Icons/download Icons big/dressing room Icons big/eco-friendly materials Icons/edit Icons/edit project Icons big/electrician Icons big/energy saving Icons big/engineering systems Icons big/european style Icons big/fachwerk Icons/favorite header Icons/favorite header Icons/favorite hover Icons/favorite hover Icons/favorite project Icons big/fire protection Icons big/fireplace Icons/flame fill Icons big/foundation Icons big/garage Icons big/glued laminated timber Icons big/ground floor Icons big/gym Icons/heart fill Icons/home Icons big/home to 200 metres Icons big/home to 6 million Icons/ico bin Icons/ico geolocation fill Icons/ico like Icons/Files/jpgJpg Icons/Files/Small/jpgJpg Icons big/large area of glazing Icons big/laundry Icons big/library Icons/location fill Icons/lock fill Icons big/maintenance Icons/map Icons/minus Icons big/office Icons big/panel Icons big/pantry Icons/path fill Icons/Files/pdfPdf Icons/Files/Small/pdfPdf Icons big/pergola Icons/perimeter Icons big/personal manager Icons/phone Icons/photo fill Icons/plus Icons/Files/pngPng Icons/Files/Small/pngPng Icons big/pool Icons/Files/pptPpt Icons/Files/Small/pptPpt Icons/print fill Icons big/projects storey houses Icons/Files/psdPsd Icons/Files/Small/psdPsd Icons/quantity#photo Icons big/quick construction Icons/quotes Icons/reflect Icons big/reliable technology Icons big/reliable technology 2 Icons/reload Icons big/roof Icons/Flags/rus Icons big/sauna Icons/search Icons/send Icons/settings fill Icons/share Icons big/shipping Icons big/shower Icons/Files/sketchSketch Icons/Files/Small/sketchSkh Icons big/skylights Icons big/spa area Icons big/staff room Icons/star Icons big/support Icons/Files/svgSvg Icons/Files/Small/svgSvg Icons/tag fill Icons big/terrace Icons big/the second light Icons/time Icons big/translucent roof Icons big/universal plan Icons big/used roof Icons/user Icons/user circle Icons big/user profile Icons big/vinoteka Icons big/wall kits Icons big/windows Icons big/winter garden Icons big/workshop Icons/Files/xlsXls Icons/Files/Small/xlsXls Icons/youtube fill
05/02

Гадание на валютной гуще

4 февраля 2014

Мир квартир. Интернет журнал.

joornal.mirkvartir.ru

 

Нестабильность национальной валюты заставляет покупателей поторопиться с приобретением недвижимости. Застройщики и риэлторы потирают руки. Но приведет ли ажиотаж к росту цен?

Для банковских вкладов и наличных сбережений настали смутные времена — Центробанк стал отзывать лицензии у неблагонадежных кредитных учреждений, началось заметное снижение курса рубля. Специалисты прогнозируют, что к концу года он может упасть до 37−39 рублей за доллар. Что ждет в такой ситуации рынок недвижимости? На этот счет существуют разные мнения.

Спрос вырастет?

Риэлторы и застройщики заметили в конце года резкое оживление продаж и даже ажиотаж: люди спешили переложить деньги из банковских депозитов в недвижимость. «По нашим наблюдениям, только со второй половины 2013 года спрос на новостройки Москвы и области увеличился на 15−20%. А сейчас, в январе, покупательская активность была на 40% выше, чем в аналогичный период в 2013 году, — говорит Юлиан Гутман, директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость». — Когда только валюта начала расти, немногие успели поменять рубли в доллары и евро по выгодному курсу, и поэтому все больше людей начали инвестировать в покупку жилья».

Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс», фиксировал всплеск количества обращений покупателей после каждой новости о «провале» очередного банка. Григорий Алтухов, коммерческий директора ФСК «Лидер», тоже заметил рост покупательского спроса в своих московских проектах.

В каком-то смысле для рынка недвижимости инфляция рубля и фактическое его обесценивание относительно доллара и евро достаточно выгодно. «Недвижимость, особенно загородная, — продукт отечественного товаропроизводителя, то есть используются наши строители и, как правило, наши материалы (они могут быть иностранными, но выпущенными в России), — объясняет Александр Дубовенко, учредитель компании GOOD WOOD. — В целом эта ситуация влияет позитивно, потому что если сохранить рублевую цену, то спрос возрастает, и российская недвижимость становится более привлекательной относительно зарубежной».

«Большая часть покупателей на нашем рынке держат средства в твердых валютах, а цены на «первичку» могут фиксироваться в рублях – так что ослабление рубля повышает привлекательность этих объектов, — считает она. — На московском элитном рынке цены, конечно, чаще фиксируются в долларах и евро, но это не сильно сказывается на количестве сделок – как я уже сказала, покупатели тоже держат средства в валюте».

Эксперты, воодушевленные всплеском спроса, уже ждут и повышения цен. «Стоимость квадратного метра в новостройках Москвы и области пока остается на прежнем уровне, однако, при условии высокого спроса и сохраняющейся ситуации с колебаниями курсов валют, цены в дальнейшем могут расти на 2% в месяц», — полагает Юлиан Гутман.

Спрос упадет?

Больше всего под удар валютных колебаний попадает элитная недвижимость, цены на которую привязаны к доллару. И для покупателей, получающих доходы в рублях, ее стоимость ощутимо возрастает. Особенно могут стать невыгодными ипотечные сделки с объектами, где цена зафиксирована в валюте, а кредиты выдаются в рублях — там рост курса валют повышает и стоимость объекта.

«Как правило, все взаиморасчеты девелопера фиксируются в рублях: взаимоотношения и с подрядчиками, и с кредиторами. Соответственно, нет предпосылок к пересмотру цены с этой стороны, — подтверждает Иван Татаринов, коммерческий директор Glincom. — Однако столь резкие изменения в валютном секторе всегда порождают как минимум настороженность покупателей, а чаще сильную обеспокоенность. В такой ситуации большинство покупателей склонны воздерживаться от покупок». Этого же опасается и Екатерина Фонарева, коммерческий директор корпорации «Баркли»: «С одной стороны, в периоды валютной и финансовой нестабильности растет привлекательность жилья как единственной инвестиционной альтернативы. С другой — в периоды высокой волатильности курса спрос переходит в отложенное состояние: покупатели занимают выжидательные позиции, так как создается атмосфера неопределенности в отношении дальнейшего развития экономической ситуации, а также наблюдается рост цен на объекты, номинируемые в долларах».

Растущий доллар создает проблемы

Риэлторы рассказали, что скачок доллара заставил некоторых покупателей отказаться от сделок в последний момент. «Только что проводили расчеты с желающими приобрести квартиру в одном из жилых комплексов центра Москвы за $3600 тыс. Так вот, за последний месяц при неизменной долларовой цене квартира прибавила в стоимости около 10,8 млн рублей, — свидетельствует Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate. — Это сумма, за которую вполне можно купить неплохую однушку в центре. Собственник долларовую цену снижать не хочет, но и покупатель к серьезным дополнительным расходам тоже не готов».

Так, корпорация «Баркли» уже приняла решение зафиксировать в ценниках на квартиры в своих проектах курс на уровне 34 рублей за один доллар. «Мы ожидаем, что данная мера позволит нашим клиентам в условиях неопределенности спокойно и взвешенно подойти к выбору, а также сохранить и приумножить свои сбережения», — заявила Екатерина Фонарева.

Но проблемы возникают не только при покупке дорогого жилья. «Собственники трехкомнатной квартиры в отдаленном спальном районе столицы спешили продать ее примерно за10 млн рублей, — рассказывает Вадим Ламин. – Деньги они впоследствии хотели перевести в евро и использовать для своих нужд в Европе. Покупатель нашелся на прошлой неделе, но вот незадача — евро почти достиг исторического максимума. Его потери при сделке составили бы примерно 19 000 евро, и в итоге продажа приостановлена».

Большой вопрос – смогут ли теперь покупатели купить квартиру по цене, на которую рассчитывали? «Думаю, что ответ не знает никто, в том числе и ученые представители наших финансовых структур. А пока рынок жилья тормозит, по крайней мере, на «вторичке», — констатирует Вадим Ламин.

Сценарии, которые пишет жизнь

Наконец, дают ли наши уважаемые эксперты какие-либо прогнозы? В целом, все соглашаются, что ажиотаж, поднявшийся в ноябре—декабре, уляжется месяца через два-три, а потом упавший платежеспособный спрос будет охлаждать рынок.

«Вложения в недвижимость «хеджируют» валютные риски, поэтому в период нестабильности оживляется инвестиционный интерес. Наивно ожидать, что это сильно разогреет спрос и за счет роста рублевой цены полностью компенсирует падение курса национальной валюты, — говорит Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «Мир Квартир». — На практике колебания стоимости квартир в первые месяцы отыгрываются на ¼, а в более долгой перспективе — на ½. То есть в рублях квартиры подорожают, в долларах и евро цена резко снизится и будет какое-то время отыгрывать падение».

Александр Дубовенко, хоть и считает ситуацию выгодной для застройщиков загородной недвижимости, не ожидает бума в дальнейшем и рисует три сценария развития событий. Первый: при резком снижении курса рубля начнутся кризисные явления, начнутся массовые увольнения и падение доходов. В этом случае не случится роста спроса на недвижимость. Второй вариант: обычные колебания, так называемый боковой тренд; будут происходить частые колебания — то увеличение курса рубля, то снижение. «Это самый неинтересный сценарий, потому что кризисные ожидания все равно будут давить на покупателя, а никаких движений с рублем реально происходить не будет», — говорит эксперт. Третий сценарий: если продолжится плавное снижение курса рубля, которое наблюдается сейчас, или, может быть, еще плавнее, то это самый лучший сценарий. «Мы тогда ожидаем увеличение спроса на 10−20% в этом году относительно предыдущего», — говорит Александр Дубовенко.

«Тогда мы будем наблюдать существенный рост рублевых цен на квартиры, особенно в сегменте новостроек, — считает Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». — При этом долларовые цены на жилье останутся стабильными. Кроме того, со временем рынок недвижимости может вернуться к валютным ценникам. Но для этого иностранная валюта должна расти несколько месяцев подряд, причем достаточно высокими темпами. Пока девальвация рубля неочевидна. Я могу предположить, что в перспективе ближайших недель ослабление рубля как минимум замедлится».

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», уверена, что рост доллара более чем на 6% за несколько недель, конечно же, заставляет волноваться участников рынка недвижимости: «Во-первых, никто не знает, как долго продлится такой резкий рост, а во-вторых, непонятно, какой планки могут достичь доллар и евро. Если рост валют останется на нынешнем уровне и будет колебаться в пределах 35−36 рублей за доллар и 48−50 рублей за евро или же вернется на прежний уровень, то на рынок элитного жилья это существенно не повлияет. Если же он продолжится в течение последующих 2−3 месяцев, а рубль, соответственно, обесценится более чем на 15−20%, то, безусловно, это скажется на всем рынке недвижимости». В эконом-классе это может привести к снижению общей покупательской способности и спроса, а в элитном сегменте, где существенная часть сделок происходит в иностранной валюте, цены будут падать, но скорее всего, возрастет число инвестиционных сделок, считает специалист.

Побочные эффекты

Сказали участники рынка и о побочных последствиях валютных колебаний. «Одной из тенденций может стать расширение присутствия частных столичных инвесторов в регионах, где цены на жилье ниже и, следовательно, инвестиции в недвижимость становятся доступны более широкому кругу приобретателей», — предположил Алексей Болдин, генеральный директор ООО «Магистрат».

А Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК «Глубина», убежден, что в среднесрочной перспективе рост курсов евро и доллара повлечет за собой закономерный рост объема частных инвестиций в зарубежную недвижимость – в частности, европейскую и американскую. Причем это будет не спекулятивное инвестирование (для перепродажи), а долгосрочное. «Таким образом, зарубежная недвижимость станет прекрасным инструментом пенсионных накоплений для граждан, — полагает Дмитрий Гусев. — Инвестировать они будут либо напрямую (при наличии суммы от 3 млн рублей), либо через ПИФы (от 500 тыс. рублей)».

Прогнозы прогнозами, но что произойдет на самом деле и с валютами, и с рынком, не знает никто. Поживем – увидим.

Позвонить
Заказать
обратный
звонок