02/06

«Раньше Мособласть была похожа на ОПГ»

29 мая 2013

сайт RealEstate.ru Интервью с А.Дубовенко

 

Что происходит сейчас на загородном рынке Московской области? На что сейчас вымогают деньги у девелоперов и какие новые требования предъявляют власти? За чей счет должны решаться вопросы по подведению коммуникаций? Есть ли будущее у каркасного домостроения? Об этом и многом другом порталу RealEstate.Ru рассказал управляющий партнер компании «Гуд Вуд» Александр Дубовенко.

ЧТО ПРОДАЕТСЯ, А ЧТО НЕ ПРОДАЕТСЯ НА ЗАГОРОДНОМ РЫНКЕ

- Говорят, что загородный рынок стоит? Что мешает его развитию?

- Не уверен, что корректно говорить о том, что загородный рынок полностью стоит. Но даже, когда так происходит – это не самая плохая ситуация. Рынок не стоит, он вполне живой, продажи есть, хотя они несколько изменились. Сейчас продается, прежде всего, элитная недвижимость, но средний чек у продавцов «элитки» упал с 3 млн долларов до 1 млн долларов. Таким образом, элитный сегмент перекочевал в так называемый полуэлитный. Причем среди покупателей появились новые люди, «новая элита», которая по средствам несколько не дотягивает до предыдущих клиентов этого сегмента.

Второй успешный продукт на загородном рынке – это участки без подряда с диапазоном цены от нуля (правда, за ноль можно получить разве что обещания) до 1,5 млн рублей. И покупают их те, кто мечтает о даче, но не имеет средств на ее покупку. Вообще дачная тема постепенно уходит в прошлое.>

- Почему?

- Дачи всегда применялись для того, чтобы а) сажать огурцы и картошку, б) отдыхать всю жизнь в одном месте, в) детей загнать на все лето в одно место. Эти вещи, которые были актуальны 20 лет назад, сейчас становятся менее актуальными. Конечно, есть люди, которым пока еще все это актуально, но у них просто нет денег. Те, у кого есть деньги и они готовы покупать – им это не надо, а те, кому это нужно, просто не имеют достаточно средств. Поэтому многие покупают участки без подряда, чтобы потом что-то на них построить. Была даже такая ситуация, когда на таком вот участке люди поставили обычный железнодорожный вагон. Где они его взяли – остается загадкой.

И третий локомотив загородного рынка – это малоэтажное жилищное строительство. Это, прежде всего, таунхаусы площадью 100-150 кв. м, так как большие площади покупателям уже неинтересны. Этот формат интересен тем, кто имеет квартиру в Москве и хочет иметь какое-то загородное жилье. И вторая категория покупателей таунхаусов – это те, кто хочет переехать в Москву, но пока не готов штурмовать центр. Для них квартира в 20 км от МКАД за сумму 1,8 млн рублей – хороший старт.

В общем, вывод какой: загородный рынок не стоит, он меняется, он вполне живой и продажи на нем идут достаточно неплохо.

ПРО СТАРЫЕ И НОВЫЕ ОБЛАСТНЫЕ ВЛАСТИ ИЛИ ОПГ НА БЛАГО НАРОДА

- Что изменилось на рынке после ухода Громова (экс-губернатор Московской области Борис Громов – прим. ред.)?

- За короткий период, меньше года, в области сменилось 3 губернатора – Громов, Шойгу и теперь Воробьев и это было непросто. Все участники рынка волновались, так как любые перестановки в руководстве региона грозят серьезными изменениями на рынке. Однако после прихода Шойгу обозначились интересные тенденции. Раньше Московская область была похожа на организованную преступную группировку.

Сделать что-либо можно было только за деньги, и все имело свою цену. Никто не знал, куда идут деньги, но все догадывались. С Шойгу началась новая тема: фактически то же самое вымогательство, но уже не деньгами в чей-то карман, а в виде благ для народа. Это удивляет и радует одновременно.>

- Это как: вымогательство на благо народа?

- Все происходит так же, как и раньше: тот же наезд, те же нехорошие методы. К примеру, недавно в одном из районов Московской области произошло буквально следующее: пришли люди и сказали, что «вы строите слишком много домов, а налог на прибыль платите в Химках, а надо, чтобы вы платили его в нашем районе, поэтому открывайте обособленное подразделение (есть такая форма предприятия) и платите налоги тут». Первая реакция – послать подальше. Но тут же вам объясняют популярно, что здесь, в этом районе вы все-таки получаете разрешение на строительство… То есть люди применяют свои старые методы для работы с бизнесом, но уже не требуют денег себе в карман, а хотят, чтобы средства шли в бюджет региона. Этот разговор мне лично нравится больше.

Еще одна интересная тенденция – ситуация с садами и школами. Раньше в этом вопросе был полный бардак, сейчас Шойгу ввел нормы: на 1000 человек нужно 80 мест в детском саду и 120 мест в школе. Значит, как они считают количество людей: на 1 земельном участке 3 человека. Один участок вы продали – у вас 3 человека. Почему они считают именно так, известно только им. Но место в школе стоит 1 миллион рублей, место в саду – 750 тысяч. Так считается целевой взнос на строительство муниципальных школ и детских садов. В принципе сама идея хорошая.

В одном проекте была и такая ситуация: застройщик предложил построить свою школу. Им разрешили и даже предложили строить с запасом с тем, чтобы подтянуть к проекту другие поселки. И если другие застройщики профинансируют этот проект, то их оставят в покое насчет образовательных учреждений. Эта тема недавняя – буквально полгода назад.

А вот тема совсем свежая – буквально месяц назад, это было уже при Воробьеве: от нас потребовали создавать рабочие места. Причем никого не волнует, как. Хотя бы 100 рабочих мест – будьте любезны. Хочешь – магазин открывай, хочешь – офисный центр строй, или автосервис, но места будь любезен создать. То есть власти считают, что если мы строим недвижимость, то мы же должны думать о создании рабочих мест. В принципе, где-то это и разумно, но почему мы должны создавать рабочие места? И, конечно, методы тоже далеки от культурных.

- Чего стоит ждать от выборов губернатора, которые пройдут в сентябре 2013?

- Трудно сказать. Я думаю, что Московская область, так же, как и Москва, - это стратегически важный регион, поэтому здесь будут расставлены правильные люди, которые, так же, как и в Чечне, будут очень четко выполнять распоряжения, спущенные сверху. Я думаю, что все останется на своих местах и, по большому счету, те вещи, которые сейчас сделаны – они правильные.

- Что бы Вы, как представитель девелоперского бизнеса, рекомендовали властям сделать для того, чтобы дать возможность рынку развиваться в правильном направлении?

- Нам не хватает прозрачности всех этих правил, чтобы они были четко прописаны в законодательстве. И самое главное, часто «правила игры» меняются по ходу этой самой игры и зачастую доходят до абсурда. К примеру, сегодняшняя ситуация: мы строим флэтхаусы на сельскохозяйственных землях, наименее предназначенных для строительства. На этих землях строить флэтхаусы мы можем, а на ИЖС не можем. А почему? А потому что. Потому что кто-то там так решил. А потом правила изменились, но люди-то уже что-то купили. Хотя крупным компаниям все равно удается как-то договориться, часто их предупреждают заранее, а вот мелких девелоперов жалко. В результате, на рынке появляется монополия, которая приводит к снижению конкуренции, ухудшению качества продукта и росту цен.

ПУТАНИЦА С КАТЕГОРИЯМИ ЗЕМЕЛЬ

- Часто ли бывает так, что поселки строят на землях не тех категорий, а потом уже «по ходу пьесы» как-то решают эти вопросы?

Да, это очень часто бывает. Но мы сами никогда такими вещами не занимались, так как это все же большой риск для девелопера. Тут варианта два: либо застройщик планирует построить, продать и сбежать, тут, конечно, иные риски, либо это честный застройщик, но ему это выльется в немалые деньги и он очень рискует.

Прежде всего, часто продают неразделенную землю. Многие застройщики так делают, тут уже велик риск для покупателя, а вдруг эта земля так и не будет разделена? Или продают сельхозземлю, так как срочно нужны деньги на ее освоение. Но в этом случае девелоперы сами себе роют яму. Чтобы найти дурака, который даст им деньги на такой вот «продукт», нужно сильно снижать цену.

Полученные средства позволяют им решить какие-то короткие задачи, но у девелопера накапливаются обязательства. К примеру, участок стоит 1,5 млн рублей, они продают его за 1 млн, обещая покупателю тот же продукт, и тратят полученные средства на разрешительную документацию, и у них остаются невыполненные обязательства перед покупателем. В результате под конец речь идет уже не о прибыли, а хотя бы о том, чтобы выйти в ноль. Когда продажи почти закончились, деньги истрачены, обязательства накопились – возникает дилемма: взять свои средства и все доделать или же всех «кинуть»? >

- А кто берет на себя дальнейшие обязательства по коммуникациям, если девелопер этого не сделал?

- Обязательства, скажем, по подведению коммуникаций, берет на себя некое ДНП (дачное некоммерческое партнерство – прим. ред.). И самое интересное в том, что когда они начинали продавать, ДНП принадлежало застройщику, а теперь оно принадлежит жителям, так как, покупая земельный участок, они покупают долю в этом ДНП. Получается буквально следующее: что жители сами себе должны построить эти коммуникации. Они могут идти в суд, подавать иски против председателя, только толку не будет.

К бывшему собственнику земли вопросов быть не может, потому что, покупая землю, человек подписывает договор купли-продажи и договор с ДНП о том, что оно обязуется подвести им коммуникации за некий взнос. Взнос люди сделали, но проверить целевое использование этих средств практически невозможно, так как ДНП во всех отчетах показывает одни нули. Покупатели делают небольшие взносы, скажем, 100 тыс. рублей, а коммуникации стоят дороже, например, миллион. Но это уже другой вопрос. Да, ДНП не выполнило свои обязательства, но теперь оно ваше, сами и решайте эти проблемы. Вы можете его закрыть, обанкротить, да что угодно с ним сделать, это не имеет большого значения.

Так вот многие компании выбирают именно такой путь. Или же просят жителей сдать еще по некоей сумме, чтобы все-таки подвести коммуникации. Часто и этого бывает недостаточно, проходит год, люди подкопили средства, видят, что уже что-то двигается в нужном направлении и с них просят еще денег. А еще часто бывает такое, что людям говорят что-нибудь в духе «мы не можем ничего подвести, потому что вот этот вот денег не сдал» и показывают на кого-то одного. В итоге худо-бедно, но вопрос как-то решается. Даже если не давать больше денег, то рано или поздно по улице-то коммуникации будут проложены, останется только «кинуть» их на свой участок. Конечно, все зависит от людей в данном случае, кто-то соглашается сдать еще денег, а некоторые могут начать войну и три года ходить с транспарантами по улицам, хотя это не даст никаких результатов.

- Так за чей счет должны решаться проблемы коммуникаций? Какой идеальный вариант?

- Идеальный вариант, это когда девелопер все коммуникации проложил, все обещанное построил, покупатель пришел и приобрел готовый продукт. Зашел в дом, нажал на выключатель – включился свет. Вот идеальный вариант, каким он должен быть. И что бы еще можно было купить по ипотеке и не под 12%, а под 6% и чтобы трети заработной платы покупателя хватало на взносы. В Европе именно так и есть.

ПРО ИПОТЕКУ>>

- Кстати, почему на загородном рынке ипотека не так популярна, как в столице при покупке квартир? Почему в этой области ипотека буксует?

- Она буксует не везде. Такой продукт, как таунхаусы и квартиры в малоэтажных домах вполне успешно продаются с использованием ипотечного кредитования. Потому что банки, как только они видят ФЗ-214 и все документы, они охотно выдают кредит. Единственное что, они на всякий случай 1% добавляют. Если в среднем в городе ставка 11%, то здесь будет 12%, потому что риски в любом случае выше.

- Почему банки категорически не кредитуют земельные участки и участки с подрядом?

- Потому что банки в последнее время стали самыми крупными землевладельцами. Такие банки, как «Промсвязьбанк», «Сбербанк», «Абсолютбанк» - это все крупные землевладельцы. В свое время у них набрали кредитов на покупку земли, но потом кризис, все лопнуло и заемщики «расплатились» с кредитными организациями своими земельными активами. В результате, банки остались с землей, которую не знают, как реализовать. Поэтому они считают землю неликвидным залогом в принципе. Поэтому и выдавать ипотечный кредит под залог того же земельного участка не хотят. Если покупатель не сможет расплатиться и банк у него землю отнимет, то он ее уже не продаст. Поэтому у банков одна стратегия: только избавляться от земли, чтобы не увеличивать свои земельные активы. Пока ситуация такая, возможно, в будущем что-то изменится. Но в этом ничего страшного нет, потому что доля цены земли в стоимости землевладения – не так велика. Гораздо дороже построить дом и подвести коммуникации.

БРЕВНО, БРУС ИЛИ КАРКАС?

- Чем популярно деревянное домостроение? В особенности дома из бруса?

- Вообще, этот сегмент стоит разделить следующим образом: есть деревянные дома, есть не деревянные дома. И вопрос выбора – это вопрос, скорее, философский, не технологический. Очень мало кто из покупателей детально сравнивает характеристики, плюсы и минусы того и другого варианта.>

Что касается дерева, есть более дешевый, и есть дорогой материал. Так, дома из бруса популярны в сегменте дешевого жилья, причем это, скорее, будет просто обычное оцилиндрованное бревно. Тогда как в более дорогих сегментах используется клееный брус. И нужно понимать, что если человек строит недешевый дом «под ключ», то доля затрат на сами стены в этой постройке – очень маленькая, причем из любого вида материала. И если застройщик берет строить все «под ключ», то он гарантированно возьмет самый лучший материал – это как раз клееный брус. Если же покупатель сам занимается стройкой и стремится сэкономить, то он возьмет либо бревно, либо каркас – это самые дешевые материалы.

Деревянные дома – это вопрос экологии. Многие стремятся уехать за город, а если уж жить за городом, то почему бы не жить в деревянном доме. В нашей практике сложилась еще такая интересная тенденция. Скажем, приезжают муж с женой. Жена хочет дерево, чтобы экологически чистое, дети опять же дышат, а муж – кирпич. Ну, чтобы КАМАЗ въехал случайно и дом остался стоять. Мы предлагаем в таких случаях компромиссный вариант: деревянно-каменные дома в стиле шале, где первый этаж кирпичный, второй – деревянный.

- Есть ли будущее у такого вида домостроения, как каркасные дома?

- Каркасные дома имеют перспективы, но в будущем, лет через 5, когда изменятся некоторые условия. Для популяризации этого материала нужно изменить требования к энергосбережению, должна вырасти стоимость древесины, хотя бы до европейского уровня, и должен измениться менталитет покупателей. Сейчас людям нужны толстые стены, потому что «мой дом – моя крепость»! А каркас эти задачи, мягко говоря, не решает. Мы для себя решили, что не будем заниматься менталитетом, мы наблюдаем, анализируем и даем покупателю то, что он хочет.

ГДЕ БУДЕТ РАЗВИВАТЬСЯ ЗАГОРОДНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ

- Какие направления в загородном строительстве Вы считаете наиболее перспективными?

Что касается дачного строительства, первое и самое популярное – это Новая Рига. Его активно догоняет Киевское шоссе, которое, по оценкам ряда экспертов, даже обгоняет Ригу, но лично я в этом не уверен. До этого мощным направлением было Симферопольское шоссе, так что Киевка – самый мощный драйвер на данный момент.

Наши надежды также связаны с Ленинградкой, но после того как ее построят, хотя развиваться она начала уже до этого момента. Строительство должны закончить до конца 2014 года, строки строго оговорены, подрядчик французский, штраф за просрочку с 1 января 2015 года составляет 500 тыс. рублей в день, с 1 февраля 2015 – 1 млн рублей в день. Французы на это говорят, что они не собираются тянуть до последнего, до 31 декабря 2014 года, а хотят сдать проект за 2 месяца, чтобы успеть его протестировать.

Так же набирает обороты Пятницкое шоссе и популярно Дмитровское, где идет масштабное строительство, хотя цели его непонятны. Вместо того чтобы где-то чуть-чуть расширить, где-то улучшить, на Дмитровке, аккурат над полем прямо от МКАД строится 8-километровая 10-полосная эстакада. Зачем – совершенно непонятно. А рядом параллельно роют тоннель.

Что касается Калужского направления, после присоединения этой территории к Москве, здесь пока никто не понимает, что и как будет, плюс к тому же Калужка не очень хорошо «едет». Хотя по данным компании «Миэль», квартиры и таунхаусы на 26-м км Калужского шоссе («Остров Эрин») продаются довольно бойко и на данный момент почти все продано. Еще один проект наших знакомых – «Европейская долина-2» в 24 км от МКАД по Калужскому шоссе – довольно успешно распродан.