08/04

Как платные трассы повлияют на рынок недвижимости Подмосковья?

8 апреля 2014

Где этот дом

Прошло уже более 4 месяцев с тех пор, как проезд по новой дороге в обход Одинцово стал платным. Москвичи уже успели приспособиться и оценить все прелести новой трассы. Однако сквозной проезд от Минского шоссе до МКАД повлиял не только на скорость движения, но и на рынок недвижимости Подмосковья. Строительство платных трасс может существенно улучшить инфраструктуру некоторых районов Новой Москвы. В планах госкомпании «Автодор», строившей дорогу, еще 700 км скоростных магистралей – речь в первую очередь о ЦКАД. Появление новых транспортных артерий безусловно станет одним из важных факторов развития Новой Москвы. Но помимо очевидных плюсов, у этого нововведения существуют и обратные стороны. Как же поменяется рынок недвижимости Подмосковья в связи с улучшением дорожной ситуации?

Отразилось ли появление новых платных отрезков трасс на ценах квартир эконом-класса?

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:Если речь о трассе-дублере Минского шоссе, которая проходит через Одинцовский район, то мы не увидели значительного роста цен на квартиры в затронутых новой дорогой населенных пунктах. Все увеличения происходят в рамках общего изменения стоимости жилья на рынке.Предположительно это связано с тем, что в Подмосковье в основном строится жилье эконом-класса, и покупатели такой недвижимости чаще пользуются электричками, нежели автомобилями. К тому же цена за проезд на участке трассы-дублера Минского шоссе самая высокая среди платных автодорог Подмосковья - 150 рублей днем и 80 рублей вечером. Это значит, что человек, живущий, к примеру, в Одинцово, а работающий в Москве, в месяц должен потратить от 6 до 8 тыс. руб. только за пользование платной автодорогой, не считая бензина. Для многих это существенная сумма. Поэтому открывшаяся автодорога вряд ли сильно облегчит жизнь местным жителям.

 

Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК «Глубина»:Как правило, скачок цен на жилье, обусловленный «дорожным» фактором, происходит непосредственно после объявления о предстоящем улучшении транспортной доступности того или иного района области. Поэтому основной рост цен в Одинцовском районе уже произошел в 2010 году. Но, без сомнения, после ввода платной трассы в эксплуатацию привлекательность направления увеличилась.При этом в местных проектах сейчас наблюдается разнонаправленная динамика цен. На фоне высокой конкуренции среди подмосковных девелоперов спросом пользуются только продуманные, качественные объекты. «Неликвид» не продается, и никакая трасса этого не изменит.

Каковы дальнейшие прогнозы изменения цен на жилье в районах с платными трассами?

Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба»:Я бы не стала говорить, что появление платной дороги значительно сказывается на стоимости расположенной поблизости недвижимости. В городе влияние минимально, за городом на тех участках, где дорога была расширена, а жилые дома находятся очень близко, возможно понижение цен. В районе «Сколково», где недавно открылся платный участок дороги, мы продолжаем наблюдать снижение стоимости жилых объектов. Проект был переоценен, и теперь он приходит в соответствие с ситуацией на рынке.Появление платной дороги никаким образом не повлияло на происходящее. К тому, что в районе есть платная дорога, покупатели городской недвижимости относятся нейтрально. Наличие платной дороги может стать конкурентным преимуществом для дорогой загородной недвижимости. Те же, кто посчитает, что пользоваться платной дорогой для их семейного бюджета накладно, скорее, предпочтут район с бесплатными дорогами.

Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость»:В целом, явного всплеска цены не произошло, скорее - спрос стал более активным в той части, где есть новые транспортные хорды. Для жителей пока непривычен такой формат дороги, поэтому явного всплеска не произошло.Дальнейшее изменение цен, скорее, коснется объектов, которые ранее были вынуждены формировать свою ценовую политику, исходя из транспортной доступности. Теперь у них есть возможность изменить стратегию ценообразования, но не критично: думаю, в пределах 5-7%.

В каких еще районах Подмосковья стоит в ближайшее время ожидать улучшения транспортной ситуации?

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:Максимальный эффект по улучшению транспортной ситуации дает открытие новых станций метро.Цены на недвижимость в Одинцово могут взлететь ближе к открытию станции легкого метро, которое планируется в 2015 году.В Подмосковье к концу 2014 года ожидается введение станции «Котельники». На 2015 год намечено открытие легкого метро в Одинцово и Химках. Кстати, автомобилистам, живущим Химках, добираться до столицы будет проще уже в конце этого года – осенью должен начать работу платный участок скоростной трассы Москва-Санкт-Петербург.

Александра Бирюкова, руководитель аналитического центра компании «Домус финанс»:Осенью текущего года планируется завершить работы по реконструкции Дмитровского шоссе: в мае будет запущена эстакада на пересечении шоссе с МКАД, еще одна эстакада должна быть открыта ко Дню города. До конца года на Дмитровке также будет завершено строительство тоннелей.Реконструкция трассы позволит существенно улучшить транспортную доступность города Долгопрудный и других населенных пунктов, расположенных вдоль Дмитровки, поэтому здесь можно ожидать заметного роста цен на жилье. Только за 2013 год цены на этом направлении уже выросли на 10-12%, и до конца этого года увеличение может составить еще 5-7%. Растущий спрос на квартиры в качественных жилых комплексах, расположенных на Дмитровском шоссе, мы отмечаем с прошлого года. Так, достаточно интенсивными темпами сейчас идут продажи в микрорайоне «Московские водники» (Долгопрудный).

Галина Гараева, генеральный директор компании «Континент»:Платные объездные дороги улучшат в 2014-2015 году транспортную ситуацию в районе Подольска, Химок, Балашихи, Ногинска. Как минус появление новых трасс я бы не рассматривала, работы по реконструкции вряд ли могут отрицательно отразиться на ликвидности объектов недвижимости, разве что объект (дача, загородный дом) оказывается прямо рядом с развязкой и т.п. частные случаи. В целом же, улучшение транспортной ситуации всегда увеличивает ликвидность недвижимости на соответствующем направлении.

В каких районах развитие платных трасс может стать причиной увеличения количества новостроек?

Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость»:Появление новых объектов - это вопрос длительный, например, сейчас на рынок выходят объекты, над которыми велась работа уже год назад, а многие площадки были в стадии развития больше 4 лет, поэтому прямой связи с новыми дорогами они не имеют. Да, конечно, в планах застройщик всегда опирается на некоторые данные по развитию дорог и транспорта, но они не имеют критичного значения, если это только планы (например, метро в Котельниках). Поэтому те проекты, которые в связи с развитием дороги оживут, выйдут на рынок не ранее чем через 1,5-2 года.В целом, сейчас уже идет реконструкция Новорижского шоссе. В планах - расширение Пятницкого шоссе и Калужского шоссе.Как отразится появление платных магистралей на элитном жилье Подмосковья?

 

Галина Гараева, генеральный директор компании «Континент»:По нашей статистике ввод платной объездной дороги вокруг Одинцово не только оказал дополнительное влияние на востребованность недвижимости в таких крупных городах области, как Одинцово и Красногорск, но и укрепил позиции Минского и Можайского направлений как территории проектов бизнес- и элитного сегментов.Перспективы Ярославского направления также можно оценить как позитивные – по завершении реконструкции вполне можно ожидать роста цен в качественных проектах на 10-15%. Появление новых проектов в бизнес-классе по данному направлению также вполне вероятно.

Как скажется появление новых трасс на загородной недвижимости Подмосковья?

Александр Дубовенко, учредитель холдинга «Гуд Вуд»:Как правило, покупатели загородной недвижимости не чувствительны к платности или бесплатности дороги. Их скорее волнует транспортная доступность. Мы ожидаем повторное увеличение спроса на Новорижское шоссе после реконструкции. Но хит сезона конечно дорога Москва-Санкт Петербург.Мы ожидаем в ближайшие 2 года увеличение предложения, а затем спроса в 10 кратном размере. Речь идет о диапазоне Сходня-Солнечногорск (15-50 км).

Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»:Появление нового платного отрезка практически не отразилось на стоимости жилья. Отрезок платной трассы начинается достаточно далеко, через 50 км от МКАД, и на загородную недвижимость это не оказывает особого влияния, поскольку, чем дальше объект расположен от Москвы, тем ниже его стоимость.

Безусловно, это окажет влияние на ценообразование, но насколько, сейчас понять очень сложно, потому что на этой трассе сейчас небольшой трафик. Автомобилисты пока более активно пользуются обычными автострадами.

Каковы минусы появления новых трасс для рынка недвижимости?

Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер»:Пока не все съезды с трассы еще открыты к крупным микрорайонам (Новая Трехгорка и др). Не сразу открылся съезд с Можайского шоссе в районе ЖК «Гусарская баллада», жители были вынуждены жить в условиях вечной стройки.Тем жилым комплексам, у которых трасса пройдет рядом, но не под боком повезёт, остальным – не очень. Возможно увеличение цен на квартиры.Высокая доля проектов на рынке, когда ценовая политика строится, исходя из одних перспектив проекта. Но это относится не только к трассам, но и к новым станциям метро. Например, если строительство станции «Терешково» перенесется на 1 км ближе к ЖК, цены в нем вырастут на десятки процентов.

Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК «Глубина»:Минусы обычно связаны с ухудшением экологической обстановки – например, когда при строительстве приходится вырубать лес. Кроме того, недовольными могут быть жители загородных поселков, находящихся в непосредственной близости от новой трассы, так как изначально они, вероятно, не планировали жить рядом с крупной автодорогой, не «вписывающейся» в спокойный и размеренный загородный образ жизни.В целом, если говорить о регионах с улучшившейся транспортной доступностью, не учитывая конкретные «пятна», попавшие в зону строительства дороги, плюсы для них заметно перевешивают все минусы, и это касается, в том числе, локальных рынков недвижимости.