24/03

Недвижимость в Крыму

После объявления решения крымчан войти в состав России значительно оживился спрос на недвижимость. Уже сейчас Россия планирует поток инвестиций в развитие полуострова, что будет способтвовать заинтересованности покупателей.

Редакция портала DomNaMore.ru задала экспертам рынка недвижимости актуальные вопросы:

Какова средняя стоимость квадратного метра в курортном районе Крыма? Каково соотношение стоимости жилья с Краснодарским краем?

На сколько поднимутся цены на недвижимость после вхождение Крыма в состав России?

Как в подобных случаях происходит переоформление прав собственности?

Будут ли признаны сделки с недвижимость международным правом при условии, если Крым будет считаться мировым сообществом оккупированной территорией?

Привлекателен ли Крым для частных инвесторов?

Вартан Погосян, директор департамента маркетинга TEKTA GROUP Юрий Паньков, старший оценщик SWISS APPRAISAL в России и СНГ Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп» Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН» Александр Дубовенко, учредитель компании GOOD WOOD

Вартан Погосян, директор департамента маркетинга TEKTA GROUP

1. Если говорить о новостройках в пределах ЮБК — это около 47 тыс. рублей за квадратный метр. В больших городах жилье стоит дешевле, в среднем 32 тыс. рублей за «квадрат». В Краснодарском крае средняя стоимость квадратного метра — около 56 тыс. рублей, но в курортных зонах цены выше, особенно дороги сейчас Сочи — метр в среднем стоит 98 тыс. рублей.

2.На ближайшие год-два рынок недвижимости Крыма, скорее всего, ожидает затишье — покупатели хотят определенности в юридических и технических вопросах, связанных с приобретением недвижимости в республике. Как минимум этот переходный период, во время которого на территории региона будут действовать как российские законы, так и крымские, продлится до января 2015 года, — это предусмотрено в договоре о принятии Республики Крым в РФ.

Учитывая заявления российских властей о готовности России развивать Крым, цены после урегулирования юридических вопросов могут начать расти. В долгосрочной перспективе, лет через 10–15, недвижимость здесь может превзойти по стоимости краснодарскую — если, конечно, уровень сервиса и инфраструктуры на полуострове удастся поднять до краснодарского.

В целом ситуацию с Крымом сейчас напоминает Абхазию, у которой также были проблемы со статусом — ей, напомним, понадобилось более 10 лет, чтобы добиться улучшения экономии за счет серьезного туристического трафика. Правда, у Крыма есть преимущество по сравнению с этой республикой — здесь больше русскоязычного населения, полуостров россияне всегда считали «своим» и наверняка будут приобретать здесь жилье более охотно.

4. Нормы международного права предусматривают, что право собственности на имущество, в том числе недвижимое, определяется правом государства, в котором имущество находится. Таким образом, права на недвижимость должны быть оформлены в соответствии с российским законодательством. При этом должны быть проведены кадастровый учет объектов недвижимости, их кадастровая оценка и регистрация прав в реестре недвижимости. Согласно заявлениям крымских властей, эта процедура в Крыму будет осуществляться бесплатно.

Однако если международное сообщество признает Крым спорной или оккупированной территорией, не исключено, что у купивших жилье на полуострове уже после вхождения республики в состав РФ, могут быть проблемы в будущем. Согласно международному праву сделки с недвижимостью на такой территории признаются недействительными, что дает возможность украинским властям и гражданам оспаривать их в суде. Не исключено, что сложится ситуация, аналогичная происходящему на Северном Кипре, оккупированном Турцией: в группе риска окажутся все объекты, правоустанавливающие документы на которые были выданы после присоединения Крыма в России. Приобретение такой недвижимости украинские власти или граждане смогут оспорить в суде по правам человека, и как показывает опыт Северного Кипра, суд часто встает на сторону прежнего владельца земли или недвижимости.

5. Частные инвесторы наверняка предпочтут подождать, пока на полуострове будет налажена какая-то инфраструктура, будут решены вопросы с водо- и энергоснабжением, наладится транспортное сообщение с Россией. Возможно, первое время частные инвестиции в регион будут осуществляться предпринимателями, рассчитывающими скорее на улучшение имиджа и укрепление связей с властями, чем на реальный доход — об этом говорят заявления чеченского застройщика и татарскихпредпринимателей. Не исключено, что на волне ура-патриотизма в Крым придут мелкие инвесторы, для которых бизнес или недвижимость в новоприобретенной республике станут поводом для личной гордости. Скорее всего, пройдет не меньше 3–4 лет, прежде чем в Крыму появится стабильность и прозрачность, на которые рассчитывают инвесторы, входя на рынок.

Юрий Паньков, старший оценщик SWISS APPRAISAL в России и СНГ

1. Самым популярным направлением российского инвестора остаётся Симферополь. Причина — инфраструктурная. Единственный минус Симферополя для любого инвестора — отсутствие моря за окном — удалённость на 50 км от берега заставляет задуматься покупателя о береговых Ялте, Судаке и, возможно, даже Севастополе. Менее развитая инфраструктура, компенсируется там с избытком тем самым видом из окна. Таким образом, отсутствие пляжа более чем вдвое снижает цены симферопольских объектов на фоне тех же ялтинских. 1000 — 1500 USD за 1 квартирный кв.м Симферополя привлекут тех, кто с удовольствием потратит 1 час на автомобиле до побережья и сэкономит от тех же 1000 USD за 1 кв.м, отказавшись от покупки к примеру в Массандре.

Цены на новостройки в Ялте завышены вдвое. Соответственно целесообразнее ялтинской квартире первичного рынка площадью, скажем, 50 кв.м и стоимостью 250 000 USD, предпочесть симферопольскую той же площадью за 75 000 USD или за те же 250 000 USD, но, соответственно, от 150 кв.м и шире. Привлекательность Ялты остаётся всё больше в 60-70-х годах 20 века — пика популярности отдыхающих. Времена меняются, а инфраструктура Ялты нет. Молодого инвестора сегодня больше сталинских санаториев-дач и гнёзд привлечёт финансовая выгодность варианта с Симферополем. Да и соседи Ялты — Алушта, Алупка — существенно дешевле.

На вторичном рынке основное внимание стоит уделить Симферополю — наиболее перспективному инфраструктурно городу Крыма — от 1 000 USD за 1 кв.м. Симферополю можно предпочесть Судак (от 1 500 USD) и Алушту (от 1 500 USD). Земли Алушты сегодня более дороги в сравнении с землями в Мисхоре или Гаспре, где вторичный рынок квартир выше Алушты на 10–20%. Соответственно и перспективы роста цен там в перспективе более выражены. Ялта — менее явный рынок реализации инвестиционного потенциала — выгоднее купить вторичку в соседней Алупке.

Недвижимость курортной части Краснодарского края существенно дороже крымской. Ситуация будет выравниваться в части более динамичного роста цен в Крыму. Однако это перспектива 2015–2017 годов. Напряжённость 2013 не позволит радужно смотреть на динамику цен текущего года.

2. Очевидно, что цены будут расти. Но не сразу. Это перспектива 2015–2017 годов. Кроме того, инвестиционные проекты Черноморского побережья Краснодарского края на порядки превосходят крымские проекты. Разворачивание крупных девелоперских проектов в Крыму — инициатива также не ближайшего года-двух.

3. Скорее никак. Разумный собственник дождётся официальных разъяснений, а не станет кидаться в омут со своей юридической грамотностью. Спешить с оформлением недвижимости и её переоформлением сегодня не нужно.

4. Их будет минимальное количество в ближайшее время. Никто рисковать не желает. Легитимность процедур и сделок — вопрос шатания законотворчества. Перспектива — предсказуемое, но не ускоренное приведение правомочий недвижимости Крыма к российским.

5. Сегодня, скорее нет. Что выберет инвестор, выкладывая свои кровные условные 150 000 EUR? Студию в Испании или в Крыму? Скорее первое! Рынок в ожидании. Продавцы не торопятся, а при нужде стараются максимально превысить стоимость предложения. Покупатели и вовсе на желают ничего предпринимать, пока не решатся все вопросы и процедуры (в том числе юридического толка). Вопрос привлекательности Крыма как рынка недвижимости — вопрос 2015 года.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»

1. Средняя стоимость жилой недвижимости на полуострове составляет 30–35 тыс. рублей за кв. м. В курортной зоне она доходит до 45–50 тыс. рублей за кв. м.

2. В течение небольшого периода времени (4–6 месяцев) в некоторых курортных районах можно ожидать высокого спекулятивного роста цен, который больше будет основан на эмоциях. В дальнейшем если власти начнут развивать Крым и, например, модернизировать действующую инфраструктуру или строить новые объекты, то можно ожидать роста цен на уровне 6–8% по итогам года. Но как только на полуострове появятся инвесторы, которые начнут реализовывать свои проекты по строительству курортной недвижимости, то динамика повышения цен может ускориться. И тогда цены могут повыситься на 20–30% в течение короткого промежутка времени.

3. Подобных прецедентов (присоединение части другой стороны в современных условиях) еще не было, поэтому сложно сказать, как будет происходить переоформление прав собственности. Неизвестно, как вообще будет организована работа регистрирующих органов на территории Крыма. Возможно, законодательно будет установлен упрощенный порядок переоформления.

4. Пока еще международное сообщество вообще по большей части не признает факт присоединения Крыма к России. Поэтому говорить о каких-либо сделках с недвижимостью преждевременно. В текущих условиях я вообще не представляю, как можно, например, совершить сделку купли-продажи жилья.

Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»

1. По статистике, россияне в Крыму предпочитают недвижимость бизнес- и элит-класса по цене 1000–1200 евро за кв. м (50 000 — 60 000 руб/кв.м). При этом предпочтение отдают Ялте, Алуште, Алупке, Гурзуфу, Судаку, Ливадии, Форосу и т. д.

Средняя стоимость новостроек эконом-класса в Крыму начинается от 500 EUR/кв.м, кроме того можно найти очень недорогие предложения на вторичном рынке.

Для сравнения в Геленджике средняя цена квадратного метра в новостройке равна 44 100 руб/кв.м (870 евро или 1200 USD), а в Сочи — порядка 79 300 руб/кв.м (1570 евро или 2190 USD). Т. е. то, что сейчас россияне приобретают в Крыму находится примерно посредине между Сочи и Геленджиком.

2. По нашим прогнозам, после вхождения Крыма в состав России спрос на недвижимость на полуострове и цены поднимутся в среднем на 20% (до конца года ожидается, что будут улажены основные вопросы по включению Крыма в состав РФ). При удачной реализации проекта по строительству моста через Керченский пролив (предварительно через 3–4 года) этот показатель увеличится — до 30–40%. Дальнейший рост будет происходить по мере развития инфраструктуры, в которой очень нуждается данный регион. Россией планируются большие объемы вложений в развитие курортной инфраструктуры, транспорта, коммуникаций (то, на что в последние годы Крыму средств не хватало). Это позволит дополнительно повысить привлекательность региона и, как следствие, цены на недвижимость.

3. Переоформление прав собственности будет происходить в соответствии с Российским законодательством.

4. Мы надеемся, что со временем мировое сообщество признает Крым в качестве Российской территории. Но поскольку сейчас Крым интересен в основном российским инвесторам, думаю, они не будут дожидаться этого момента и начнут инвестировать. Кроме того, Крым, ставший российской территорией, в итоге стал гораздо более стабильным регионом, чем области Украины, поэтому в ближайшее время здесь можно ожидать повышения активности и со стороны украинских инвесторов.

5. Для российских инвесторов привлекательность Крыма после его перехода под российскую юрисдикцию существенно повысилась, поскольку это напрямую повлияло на стабильность этого региона. Кроме того, после вхождения Крыма в состав РФ здесь начнет действовать российская система налогообложения, и теперь инвестиционные сделки на полуострове для российских инвесторов стали более выгодными.

5. Крымский полуостров — это уникальная территория с точки зрения природных ресурсов. Здесь есть горы, море, реки, соленые озера, лесные массивы. Причем все это не разбросано, как, например, в Краснодарском крае, а расположено очень компактно. Данный регион обладает серьезным земельным ресурсом. До кризиса здесь было заявлено множество интересных проектов, которые, к сожалению, впоследствии были заморожены. Однако свободные участки остались. Кроме того, в Крыму, по сути, нет современной курортной недвижимости — в основном, здесь расположены пансионаты, построенные еще в советский период. Поэтому для девелоперов Крым — золотая жила. Если после присоединения государство придумает программу для развития региона (как, например, это было в случае с Новой Москвой), выделит определенные бюджетные средства, то рынок недвижимости Крыма, безусловно, получит новый импульс. Однако только при условии, если и власти, и частные инвесторы приложат соответствующие усилия для развития региона. Это возможно на основе государственно-частного партнерства. Например, власти могут взять на себя строительство дорожно-транспортной инфраструктуры, а инвесторы — жилья и различных коммерческих объектов.

Александр Дубовенко, учредитель компании GOOD WOODАлександр Дубовенко, учредитель компании GOOD WOOD

1. До текущего момента стоимость была существенно ниже при сопоставимом продукте, примерно отличалась в полтора раза. Мы ожидаем, что естественно, цены в течение двух лет, наверное, сравняются.

2. Мы ожидаем рост примерно на 30–40% в течение двух лет.

3. Переоформление прав собственности будет происходить совершенно обычным способом, как это принято по российским законам. Сейчас оно подходило к украинскому законодательству. Всем надо будет получить новые документы нового образца в течение какого-то времени.

4. Сложно сказать. Думаю, что нет, это вопрос переговоров. В том числе от этого тоже будет зависеть рост цены или отсутствие этого роста. Это очень важный вопрос. Если не признается в других государствах данная собственность, более того, могут быть антисанкции, если у тебя есть недвижимость в Крыму, то ты не получишь кредит или не сможешь купить недвижимость за рубежом, даже такие возможны варианты. Конечно, всё будет дальше зависеть, насколько данная собственность будет признана международными институтами, так скажем.

5. Конечно. Если он будет развиваться по оптимистичному сценарию, на который в том числе и мы надеемся, то однозначно будет привлекательным. Стабильный рост цены на недвижимость и возможность сдачи её в аренду. Если будет развиваться Крым&helpp; Если будет, понятно, что государство готово поддержать инвестиции предпринимателей в Крым, то, конечно, увеличится поток туристов в Крым всеми способами. В результате будет выгодно инвестировать во всё, связанное с Крымом

24 марта 2014

Сайт о курортной недвижимости domnamore.ru

domnamore.ru