Icons big/50 year Icons/Flags/USA Icons/Files/add new file Icons/Files/add new file hover ico address outline Icons big/affordable price Icons/Files/aiAi Icons/Files/Small/aiAi Icons/area Icons/arrow Icons/arrow 2 Icons/arrow bread crubs Icons/arrow field Icons/arrow lang Icons big/balcony Icons big/bar Icons big/bathroom Icons big/bay window Icons big/bedroom Icons big/billiard room Icons big/boiler Icons big/brick Icons/burger Icons/calendar Icons big/carport Icons big/ change Icons/check Icons big/cinema Icons/close burger Icons big/combo Icons/cross Icons/Files/docDoc Icons/Files/Small/docDoc Icons big/does not require finishing Icons/done fill white Icons/download Icons big/dressing room Icons big/eco-friendly materials Icons/edit Icons/edit project Icons big/electrician Icons big/energy saving Icons big/engineering systems Icons big/european style Icons big/fachwerk Icons/favorite header Icons/favorite header Icons/favorite hover Icons/favorite hover Icons/favorite project Icons big/fire protection Icons big/fireplace Icons/flame fill Icons big/foundation Icons big/garage Icons big/glued laminated timber Icons big/ground floor Icons big/gym Icons/heart fill Icons/home Icons big/home to 200 metres Icons big/home to 6 million Icons/ico bin Icons/ico geolocation fill Icons/ico like Icons/Files/jpgJpg Icons/Files/Small/jpgJpg Icons big/large area of glazing Icons big/laundry Icons big/library Icons/location fill Icons/lock fill Icons big/maintenance Icons/map Icons/minus Icons big/office Icons big/panel Icons big/pantry Icons/path fill Icons/Files/pdfPdf Icons/Files/Small/pdfPdf Icons big/pergola Icons/perimeter Icons big/personal manager Icons/phone Icons/photo fill Icons/plus Icons/Files/pngPng Icons/Files/Small/pngPng Icons big/pool Icons/Files/pptPpt Icons/Files/Small/pptPpt Icons/print fill Icons big/projects storey houses Icons/Files/psdPsd Icons/Files/Small/psdPsd Icons/quantity#photo Icons big/quick construction Icons/quotes Icons/reflect Icons big/reliable technology Icons big/reliable technology 2 Icons/reload Icons big/roof Icons/Flags/rus Icons big/sauna Icons/search Icons/send Icons/settings fill Icons/share Icons big/shipping Icons big/shower Icons/Files/sketchSketch Icons/Files/Small/sketchSkh Icons big/skylights Icons big/spa area Icons big/staff room Icons/star Icons big/support Icons/Files/svgSvg Icons/Files/Small/svgSvg Icons/tag fill Icons big/terrace Icons big/the second light Icons/time Icons big/translucent roof Icons big/universal plan Icons big/used roof Icons/user Icons/user circle Icons big/user profile Icons big/vinoteka Icons big/wall kits Icons big/windows Icons big/winter garden Icons big/workshop Icons/Files/xlsXls Icons/Files/Small/xlsXls Icons/youtube fill
21/07

Жизнь среди деревьев: покупаем лесные участки

20 июля 2013

cottage.ru

Кто из нас не любит гулять по лесу — собирать грибы, ягоды, наслаждаться единением с природой? При выборе загородной недвижимости многие покупатели хотят, чтобы лес находился в непосредственной близости от будущего дома, некоторые ищут участки уже с взрослыми деревьями. Портал Cottage.ru выяснил, сколько стоят лесные участки, где их следует искать, а также узнал подробности оформления сделок с этим видом недвижимости.

В поисках леса

На сегодняшний день в Подмосковье не так много именно лесных участков. По оценке руководителя аналитического центра ОАО «ОПИН» Екатерины Лобановой, в Московской области не более 5% от общего количества существующих поселков находится непосредственно в лесу. При этом на границе с лесом или частично в зоне зеленых насаждений находится около 85% поселков. Наибольшее количество таких проектов расположено по Новорижскому шоссе. «Согласно последней инвентаризации, 36% составляет лесфонд, где застройка запрещена, 46% — уже существующие дачные поселки, 18% приходится на долю неосвоенных земельных участков», — комментирует вице-президент девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский. Таким образом, число поселков в лесу достаточно ограничено, большинство из них расположены до 30-го км от Москвы. При этом стоит помнить, что лесом можно назвать что угодно — довольно часто застройщики поселков выдают желаемое за действительное. К примеру, некоторые недобросовестные продавцы преподносят стихийные заросли пятилетней березы как «отличный лес по границе поселка». Однако есть и настоящие лесные поселки, где можно приобрести участки с вековыми соснами без подряда на строительство.

О ценах

Как отмечает Валерий Лукинов, руководитель офиса «Парк Культуры» департамента загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость», цена одной сотки земли на участке на границе с лесом в среднем на 20-25% выше, чем на участке напротив. По сравнению с полевым стоимость «лесного» участка выше в среднем на 50%. «В зависимости от породы, возраста и качества деревьев, к лесным участкам применяется повышающий коэффициент от 1,5 до 3. Но в большинстве случаев настоящие лесные участки можно найти только в небольших элитных поселках, полностью находящихся в лесу. В остальных же случаях, когда поселок граничит с лесом и приграничные участки продаются как лесные (и таких случаев большинство), покупатель имеет дело с древесно-кустарниковой растительностью. Зато этот вариант идеален с точки зрения соблюдения норм застройки и землепользования — поселок, граничащий с лесом, как правило, не относится к землям лесного фонда», — комментирует Екатерина Лобанова. В некоторых случаях разница в цене между лесными и «обычными» участками в пределах одного поселка обусловлена не только наличием непосредственно деревьев, но и другими факторами, например, большей приватностью лесной зоны — часто ее даже выделяют в отдельный кластер. Лесные участки, как правило, располагаются в глубине поселков или с краю, подальше от въезда и объектов инфраструктуры; иногда к этому добавляется еще и близость воды. Если застройщик поселка изначально объявляет адекватный ценник на такое предложение, то граничащие с лесом участки покупают в первую очередь.По словам Дмитрия Котровского, наличие леса поблизости чаще всего корректирует стоимость и класс не всего проекта в целом, а только примыкающих к лесу участков. Чем он ближе к лесному поясу, тем, соответственно, будет дороже. Роль «перволинейности», дающая преимущества по видовым характеристикам, играет в этом случае важную роль. При этом данное правило распространяется не только на лесные участки, но и на другие природные объекты.

Проверка документов

Вопрос сохранения леса в России на сегодняшний день является актуальным и тщательно контролируется государством. Чтобы избежать проблем, следует проверить законность оформления всех сопутствующих документов. Согласно Лесному Кодексу РФ, регулирующему все возможные сделки с лесными массивами, участки леса запрещается продавать и покупать. Если участок относиться к землям Лесфонда, получить его в собственность покупатель не сможет. Собственники землевладений на границе с лесом имеют возможность взять их в аренду сроком до 49 лет. Договор аренды может заключить как застройщик, у которого приобретался участок, так и сам владелец. «На землях лесного фонда запрещается размещение садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан, а также предоставление лесных участков гражданам для ведения дачного хозяйства, садоводства, огородничества, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства», — подчеркивают юристы компании «Миэль». По словам Валерия Лукинова, на арендованном участке запрещено массовое строительство. Реализация крупных проектов, например, возведение организованного поселка, будет возможна только после изъятия участка из Лесного фонда. Однако процедура это сложная, требующая разрешения лесничества и положительной оценки экологической экспертизы. Примеров изъятия участков из лесного фонда и перевод их в категорию под ИЖС очень мало.

Если у собственника участка нет разрешения под строительство, то вырубка даже одного дерева будет запрещена. «С хозяина участка как собственника земли, причем неважно, на основании какого права собственности тот владеет землей — будет ли это аренда или покупка, потребуют подтверждение разрешения на вырубку — порубный билет», — рассказывает Дмитрий Котровский. Как отмечает директор по развитию ГУД ВУД Александр Дубовенко, на рынке встречаются незаконные коттеджные поселки, к которым профессиональные девелоперы не имеют отношения. Схема оформления в таких объектах нелегальна и идет в обход законодательству. Дома строятся как временные, на самом деле же они продаются как постоянные. Еще один случай строительства поселка в лесу — это когда по ошибке лесные участки попали по всем кадастровым документам в категорию земель поселения либо сельхозземель. Это может быть связано с тем, что лес достаточно молодой и вырос недавно, Гослесфонд не успел его зарегистрировать. Также популярным вариантом в последнее время является организация поселков на бывших воинских частях кольца ПВО Москвы, которые расположены в лесах и переведены в категорию ИЖС. Отметим, что сейчас лесной кодекс позволяет строительство на лесных участках временных построек и разрешает осуществлять их благоустройство. Так, к примеру, можно приобрести участок, который именно примыкает к лесу, а непосредственно в лесу возвести беседку или обустроить небольшую зону отдыха, оформив лес в аренду.

При покупке лесного участка очень важно продумать проект дома и рассчитать его габариты. Довольно тяжело найти такое решение, при котором дом будет красивым, просторным, а деревья были бы сохранены и в дальнейшем не мешали хозяевам. Отметим, что лишние деревья на участке требуется выкорчевывать, что требует достаточно высоких затрат. Кроме того, при возведении дома важно учитывать, какие именно деревья растут на участке, их особенности, насколько они могут разрастаться. Например, наличие крупномерных или старых деревьев, растущих в непосредственной близости от жилых построек, является потенциальной опасностью — при сильных порывах ветра такое дерево может завалиться на дом. Тополь также входит в группу риска: его цветение в летние месяцы может стать угрозой не только для интерьера, но и возможным очагом возгорания. Еще один пример касается елей: их корни идут по поверхности, и зачастую кажется, что дерево в пятно застройки не попадает, однако корневая система будет повреждаться при строительстве фундамента. Безусловно, лес — это наше богатство, наши легкие. Однако при покупке участка в лесу следует помнить о возможных юридических проблемах. Покупателю рекомендуется внимательно изучать все документы. Кратко резюмируя — здесь важен юридический статус земли, категория которой по Земельному кодексу предполагала бы возможность планируемого строительства. Если на проверку данного факта не хватает времени и компетенции, лучше обратиться за помощью к юристам, которые помогут разобраться профессионально.

Позвонить
Заказать
обратный
звонок