19/02

На воздухе: Вдаль охота

19 февраля 2013

Ведомости

 

Выбирая дальнюю дачу, покупатели часто руководствуются собственными увлечениями.

Домик в одной из деревень Тверской области Степану приглядели знакомые. За четыре сотни километров от Москвы он ездит, чтобы сходить в выходные на охоту. Домик купил задешево, но уже вложил небольшое состояние, чтобы его перестроить, добавить второй просторный этаж, провести коммуникации, сделать на участке баню. На дорогу тратит несколько часов — «быстрее в Испанию съездить», ворчат домашние. «Охота», — объясняет Степан.

 

Дорогое хобби

Охотникам до дальних дач место, где они их выбирают, диктует хобби, говорит Наталья Кац, маркетолог ГК «Миэль». Кто-то увлекается охотой или рыбалкой, кто-то селится рядом с областными горнолыжными курортами, кому-то нравится летать на вертолете или параплане и т. д. Есть доморощенные «дауншифтеры», которые, вместо того чтобы уехать на Гоа, лечат меланхолию в подмосковных родных пенатах.

Таких клиентов удаленность от мегаполиса не страшит, напротив, они ищут то, что в городе недоступно, — экологию, прекрасные виды, малонаселенность, тишину. За это готовы платить и даже переплачивать. Главная проблема — найти объект, который понравится. Для Московского региона дальние дачи начинаются после 50 км от МКАД, считает Асет Гайрабекова, гендиректор компании «Девико. Девелопмент и консалтинг». «Но граница может и отодвинуться — в зависимости от того, где сосредоточено предложение, — уточняет она. — Для новорижского и пятницкого направлений это 50-80 км от кольцевой, для Симферопольского шоссе — 70-100 км, для Можайского — 100-120 км. Несколько особняком стоит Волга: несмотря на значительное удаление ее от столицы, у проектов на ее побережье всегда находится свой покупатель из Москвы».

Одно из дорогих предложений у Волги — «Большое Завидово», проект комплексного освоения территории в Тверской области, работа над которым идет не первый год. Застроиться должно более 1000 га, примерно половина отведена под курортную зону. Как рассказал Дмитрий Окороков, президент «Завидово девелопмента», ядро этой зоны, т. е. гольф-яхт-клуб, уже построено, вокруг возводятся коттеджи. «Продаем разные форматы на разный достаток: участки без подряда, с подрядом, готовые дома», — говорит он. Стоимость премиальной недвижимости — в среднем $0,3-0,5 млн, минимальный лот — 5-6 млн руб., максимальные расценки (за участок в 1-2 га с усадьбами или без) Окороков озвучивать не стал.

За несколько сотен тысяч долларов люди, которым нужна дача (т. е. дом для временных выездов на природу), предпочтут купить что-то за границей, поездка туда займет примерно столько же времени, говорит Наталья Кац. Она не видит особых перспектив развития у данного сегмента. «Дальняя дача — не инвестиции, а, простите, сплошной геморрой. Я знаю много примеров, когда люди купили что-то в Тверской губернии или на Оке и не пользуются этой недвижимостью. Некоторое время мучаются, потом продают и берут себе что-нибудь на Рижском взморье», — делится риэлтор. В 2012 г. этот сегмент продемонстрировал существенный спад, вторит ей Татьяна Алексеева из Vesco Consulting. А брокеры компании Vesco Realty все чаще слышат от покупателей слова о нежелании проводить в машине несколько лишних часов, уезжая на 2-3 дня в загородный дом.

Трудно достать

У покупателей дальних дач возникают реальные трудности, говорит Владимир Яхонтов, управляющий партнер «Миэль — загородная недвижимость». Первая — узнать о подходящем предложении, вторая — съездить на него посмотреть. Еще желательно, чтобы кто-то знающий объект показал и про окрестности рассказал. Но московским риэлторам заниматься дальними дачами невыгодно, признается Яхонтов, особенно если объект недорогой: «За один день в недалеком Подмосковье можно показать покупателю три, а то и четыре объекта. На дальнюю же дачу уходит целый день, а комиссия из-за обычно невысокой стоимости объекта минимальная», — объясняет брокер.

Впрочем, покупатели, ищущие «что подешевле», готовы брать участки без подряда. 10 соток могут обойтись в 50 000 руб., что «доступно даже пенсионерам», отмечает Гайрабекова.

Землю «на местах» продают местные риэлторы или застройщики в основном местным же клиентам, чья платежеспособность гораздо ниже московской, говорит Яхонтов. Спрос, особенно со стороны «москвичей», Дмитрий Гордов, исполнительный директор группы «Интегра», называет «пилообразным»: по принципу «то густо, то пусто». На рекламу дальних объектов застройщик тратит 10-12% вырученных от продаж денег, что значительно превышает аналогичные показатели для городской или пригородной недвижимости. В прошлом году девелоперам экономсегмента помогли сайты коллективных покупок вроде «Групона» или «Биглиона».

«Дальние дачи и выигрывают за счет стоимости земли, дом построить что в ближнем Подмосковье, что в Тверской области стоит примерно одинаково», — объясняет Яхонтов. По словам Александра Дубовенко, управляющего партнера компании «Гуд Вуд», за 1 кв. м дома (почти независимо от технологии) с клиента попросят от 30 000 руб., цена земли в организованном поселке сильно зависит от коммуникаций. Продукт хорошего уровня (т. е. дом в 200 кв. м на участке в 10 соток) обойдется в 6-7 млн руб., экономвариант — вдвое дешевле: в 3-4 млн руб. По мнению Дубовенко, поселки дешевых дальних дач как девелоперский бизнес постепенно умирает.

Этот бизнес расцвел в кризис. В 2008-2009 гг. все ринулись в участки без подряда, вспоминает Антон Алимов, коммерческий директор УК «Земактив» (продают четыре поселка на Рижском и Симферопольском шоссе, средняя цена за сотку с коммуникациями — 120 000 руб.). В итоге «рынок сломали», он так и не стал «правильным», сожалеет он: проекты какие-то неопределенные, сильно зависят от того, как идут продажи. Обещания не всегда бывают исполнены, дипломатично описывает Алимов поведение недобросовестных девелоперов. В результате два одинаковых в общем-то поселка рядом могут различаться по цене продажи в 2 раза, рассказывает он.

Сейчас вокруг объектов «Земактива» располагается около 40 поселков, конкуренция большая, но уровень грамотности покупателей до сих пор низкий. «Документы-то смотрят, а что будет с поселком лет через 10, представить не могут. Для них купить дачу — дань менталитету, копили на дом, купили участок, потому что «все покупали», — рассуждает застройщик. В его понимании будущее загородного рынка — за готовыми домами. С ним согласен и Дмитрий Окороков: «Люди сейчас стремятся покупать дома, чтобы сразу заехать и жить. Напряженно издалека заниматься стройкой, контролировать рабочих». А по подсчетам Дмитрия Гордова, за 2012 г. спрос на готовые дома, особенно в дорогих проектах, увеличился раза в два: «Люди устали от ожидания кризиса и хотят жить здесь и сейчас».

Аналитик ОПИН Екатерина Лобанова подытоживает: в минувшем году покупатели выбирали либо участок за минимальный бюджет, либо готовую дачу по доступной цене. На 2013 г. Алексей Гусев, коммерческий директор RDI, прогнозирует, что спрос на дальние дачи останется на низком уровне.

Изменчивый выбор

Александр Коваленко, коммерческий директор «Юнипарк сервиса» (продает около 27 поселков, 5000 участков), говорит, что в предложении преобладает тот продукт, который в данный момент нужен рынку. «Раньше [на рынке] расхватывали все — даже участки, на которых коммуникации только строятся и будут готовы лишь через год после покупки участка. Потом покупали участки с электричеством. Сейчас — участки только с коммуникациями и готовые дома с отделкой», — рассказывает он. Частных инвесторов на рынке нет, землю если берут, то, как правило, для того, чтобы в течение года построить на ней дом.

Хитом продаж у «Юнипарка» в прошлом году стали участки от 14 соток с коммуникациями, самый дешевый компания отдавала по 7000 руб. за сотку плюс 55 000 руб. за электричество, забор и дороги — 6 соток обходились в 100 000 руб. Сейчас готовые дома в «Велегож-парке» застройщик предлагает по цене от 6 млн руб. На сайте компании одна за другой мелькают рекламные акции: «Сумасшедшие скидки» меняются на «Чем хуже погода, тем больше скидка». «Проблем с продажами у нас нет, просто маркетинговая политика агрессивная», — объясняет Коваленко.

Новое направление деятельности компании — арендные дома. В «Велегож парке» пока построено всего три, сдаются от 9000 до 19 000 руб. в сутки минимум на три дня (обычно на выходные). Спрос большой, уверяет Коваленко, поэтому весной «Юнипарк» планирует возвести еще штук 10 и сейчас ведет переговоры о строительстве арендного поселка с инвестором: «Он сам на нас вышел, потому что это намного выгоднее, чем сдавать квартиры в Москве».

Основной предмет покупки в сегменте дальних дач — участки без подряда, возражает Гайрабекова. По ее данным, на них приходится около 80% спроса. Однако, уточняет она, все больше сделок совершается на вторичном рынке: «Частные инвесторы начали активно продавать участки, купленные 3-4 года назад». По данным Vesco Consulting, доля покупателей участков без подряда на рынке — менее 60%.

Покупка участка без подряда — своего рода рассрочка, которую покупатель использует, чтобы подкопить денег и позже начать строительство дома, объясняет Гордов. Девелопер готов стимулировать спрос. Например, в поселке «Ясногорье» (90 км от МКАД, Тульская обл.) для покупателей действует беспроцентная рассрочка на семь лет и ипотека от Сбербанка.

По подсчетам Марии Литинецкой, гендиректора «Метриум групп», предложение дальних дач включает примерно 250 поселков в радиусе от 50 до 150 км от МКАД. Совсем удаленные варианты она не учитывает.

На рынке дальнего Подмосковья преобладают небольшие участки без подряда, размер которых варьируется от 8 до 25 соток, а цена за сотку — от 30 000 до 150 000 руб. Стоимость участка с коммуникациями составляет около 60 000-150 000 руб. за сотку, увеличивается на порядок при наличии проведенных коммуникаций и зависит от стадии готовности проекта.

Иногда, впрочем, замечает Дмитрий Бадаев, гендиректор «Вектор инвестментс», название «дальние дачи» используется девелоперами, чтобы облагородить продукт, который мало того что находится далеко от Москвы, так еще и без перспектив по подведению коммуникаций и какой-то инфраструктуры.

Читать оригинальный вариант: Ведомости

Позвонить
Заказать
обратный
звонок