07/02

Изъятие земли на территории Новой Москвы: владельцам важно знать свои права.

7 февраля 2013

DOMzaMKAD.ru

 

В конце января Госдума в первом чтении приняла законопроект «Об особенностях регулирования земельных правоотношений на присоединенных к Москве территориях», что значительно упростит изъятие земли на территории Новой Москвы.

 

Специалисты рынка недвижимости высказали свою точку зрения относительно того не нарушает ли это Конституционные права граждан, а так же рассмотрели варианты возмещения стоимости земли и объектов и высказали предположения о том, как повлияет законопроект на освоение территории Новой Москвы в ближайшее время.

 

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Корпорации "Инком"

Формулировка, которая прописана в Конституции, не входит в противоречие с новым законом, поэтому говорить о нарушении конституционных прав граждан не следует.

Присоединение Новой Москвы влечет за собой активное инфраструктурное развитие региона, которое в свою очередь связано с изъятием земель. Чтобы обеспечить регион всем необходимым, требуются земли для строительства инфраструктурных объектов и создания здесь комфортной и благоприятной для постоянного проживания среды.

Это закономерные в подобной ситуации процессы, от которых не стоит ожидать ничего принципиального нового. Федеральный закон об изъятии земель призван всего лишь ускорить и упростить эту процедуру. Возможно, владельцы земель, которые ранее выжидали удобного момента, чтобы реализовать собственность по более высокой цене, сделают это гораздо раньше, чем собирались, но ожидать массовых протестов или каких-либо глобальных последствий не стоит.

Конечно, владельцы земель озабочены вопросом застройки территории, расположенной в непосредственной близости от их собственности. Принятие закона может повлечь за собой падение цен и снижение спроса на участки.

Ольга Гусева, директор по маркетингу Группы компаний "Домостроитель"

Во-первых, законопроект принят в первом чтении. Это означает, что пока не понятно, как он будет выглядеть в итоге. Следовательно, не ясно, насколько серьезно и как именно он может задеть права граждан и права землевладельцев.

Во-вторых, в связи с тем, что нет окончательного варианта генплана развития Новой Москвы, говорить о том, каким образом будет работать данный закон, и насколько он будет нарушать права граждан в данный момент очень сложно.

К тому же не стоит забывать, что крупные наделы земли на территории Новой Москвы принадлежат не физическим, а юридическим лицам, которые будут находиться в конструктивном диалоге с властями.

Что же касается обычных граждан, к примеру, владельцев дачных участков, то, не исключено, что ситуация может оказаться схожей с расселением жителей из ветхого жилого фонда. Мы знаем примеры, когда это происходит вполне удовлетворительно для всех сторон-участников, но также знаем о спорных случаях, когда у сторон возникают серьезные претензии друг к другу: у жильцов к властям, и наоборот.

А вот как будут оценивать свои ресурсы крупные землевладельцы — это другой вопрос. Либо владелец будет реализовывать на своей территории предложенный ему генплан, не меняя статуса земли, либо будет предлагать какие-то иные варианты развития инфраструктуры и обсуждать их с властями. Здесь вопрос всегда будет находиться несколько в иной плоскости, поскольку как юрлицо, так и государство заинтересованы в комплексном освоении территорий. Здесь скорее будет искаться цивилизованный компромисс. Вряд ли будет много судебных разбирательств.

А вот с физлицами — такие прецеденты не исключены, пока нет единого кадастра для оценки и не понятно, каким окажется закон в финальной формулировке. Наверняка найдутся и недовольные, и неправые, и несправедливо обиженные.

Романов Павел Николаевич, генеральный директор УК ТМ "Своя земля"

Особенности данного законопроекта направлены на более динамичное развитие территорий Новой Москвы, поэтому сроки изъятия земельных участков сокращаются.

Никакого нарушения прав граждан в рамках данного законопроекта не произойдет, и изъятие земельных участков может быть только возмездным по соглашению с собственником или на основании решения суда. Первоначально правительством РФ утверждается перечень объектов, которые необходимо возвести на территории Новой Москвы. Только под эти объекты из утвержденного списка будут изыматься земли. Затем разрабатывается проект планировки территории, который является основанием для принятия решения об изъятии участков для государственных нужд. После утверждения этого проекта в течение шести месяцев должно быть принято решение об изъятии земель, а за два месяца до принятия этого решения должны быть определены собственники изымаемых участков. Если кто-то из данных лиц не оформил права на свое имущество, то этим собственникам дается возможность подать заявление о наличии таких прав, если же заявление не подано, то права на имущество прекращаются на основании решения органа, но в течение трех лет можно потребовать соответствующую компенсацию.

После принятие решения об изъятии земельного участка, собственнику направляется копия этого решения, проект соглашения, согласно которому будет происходить изъятие, и отчет об оценке стоимости его имущества. Если собственник не согласен с проектом соглашения, то в течение месяца он должен направить мотивированные и документально подтвержденные изменения к этому соглашению.

Если в течение месяца ответа от собственника нет, то государственный орган обращается в суд с заявлением о принудительном изъятии имущества, причем данный иск может быть подан не позднее трех лет со дня принятия решения об изъятии.

Если суд примет решение изъять объект, а собственник не согласен с выкупной ценой, то он может отдельно обжаловать сумму компенсации, однако это не мешает суду вынести решение об изъятии.

Анна Цирульская, заместитель начальника ФГУП "ЦПО" при Спецстрое России"

Москва требует расширения, в первую очередь, по причине отсутствия других альтернатив разрешения сложной транспортной ситуации. Природа человека, да и наличие отрицательного опыта, является основанием того, что любые нововведения или изменения, особенно, если они серьезно затрагивают интересы владельца, воспринимаются негативно. Между тем, упрощенный порядок изъятия земель не следует буквально воспринимать как тот факт, что у владельца насильственно отнимут собственность, оставив ни с чем. То, что власти начали реализацию проекта «Новой Москвы» с земельного вопроса легко объясним – вопросы рынка земельных отношений самый сложный. Как известно, проекты реорганизации промышленных зон затягиваются, в том числе, по причине большого количества собственников и арендаторов земли, которых просто так на улицу не выгонишь, потому что есть закон, который их права защищает. Это относится и к собственникам, чья недвижимость находится на территории присоединяемых земель. Таким образом, владельцам важно знать свои права. В ответ на уведомление о принудительном изъятии земель необходимо в строго установленные сроки подать заявление, в котором указать, на какую компенсацию вы согласны, после чего предстоят переговоры с властями. Если у вас оформлены документы владения на землю и недвижимость, то у вас есть гарантии получить денежную компенсацию рыночного уровня или равноценную недвижимость.

Осложняется ситуация тем, что в России, с одной стороны, люди недостаточно осведомлены о своих правах, с другой стороны, люди сами зачастую обходят исполнение требований законодательства. Это касается тех, кто не успел или не посчитал нужным оформить землю и дом в собственность. Но и тут есть варианты, в досудебном или судебном порядке защитить свои права. Хотя в последнем случае, лучше будет сразу обратить к помощи юристов.

Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании "Вектор Инвестментс"

Согласно законопроекту, упрощенный порядок изъятия земель на территории Новой Москвы может применяться для государственных и региональных нужд – каковые могут быть определены, по идее, в соответствии с планом развития Новой Москвы.

Напомню, что принятие Генплана присоединенных территорий (который определит и пространственное зонирование столицы уже как «Большой Москвы») намечено на 2014 год, а пока концепция развития Новой Москвы находится в разработке. Соответственно, конкретизировать нужды, под которые будут изыматься земли, пока рано.

В любом случае, для того чтобы можно было говорить о защите интересов собственников участков, которые попадают под изъятие, необходимо, чтобы:

Собственники земельных участков заблаговременно получали информацию о проектируемых на их участках объектах,

Собственники земельных участков, попадающих под изъятие, имели возможность участвовать в обсуждении планов на общественных слушаниях по проектам застройки их земель.

Кроме того, изъятие земли должно проводиться с исчерпывающей компенсацией стоимости изымаемого имущества. Установление сервитута на частной земле также должно компенсироваться собственнику должным образом.

Роман Зятнин, юрист коллегии адвокатов "Юков и Партнеры"

Власти пытаются не допустить повторение на присоединенных территориях ситуации, которая имела места в городе, когда строительство инфраструктурных объектов не было возможно, в связи с наличием на земельных участках объектов недвижимости.

Говорить о нарушении конституционных прав граждан положениями обсуждаемого закона не приходится. В нормативном акте четко определен принцип полного возмещения имущественных потерь, как для собственников, изымаемых объектов недвижимости, так и для лиц, которые фактически используют объект недвижимости на ином праве (аренда, рента, наследуемое пожизненное владение). Нормативный акт допускает, как заключение между субъектом РФ и заинтересованными лицами соглашения об изъятии объекта недвижимости, так и разрешение этого вопроса в судебном порядке. Размер возмещения определяется из рыночной стоимости изымаемого имущества, убытков лица, который устанавливается на основе отчета об оценке, составляемого специализированными оценщиками. При этом собственник имеет возможность оспорить в суде, как само решением об изъятии, так и размер возмещения. Стоит отметить, что помимо денежного возмещения, нормативный акт предусматривает также предоставления иных земельных участков с размещенными на них объектами недвижимости, предоставление гражданам помещений в многоквартирных домах.

Последнее является весьма показательным, на фоне возникшей проблемы с «многоквартирными» дачами и лицами, приобретшими помещения в таких объектах, и, по сути, является гарантией государства для данных лиц, в случае принятия решения об изъятии.

В случае принятия данного законопроекта, освоение Новой Москвы, в том числе возможность строительства новых объектов, будет находится в неком подвешенном состоянии до принятия соответствующих документов территориального планирования.

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, вице-президент РСИ (Российского союза инженеров)

На мой взгляд, положения данного законопроекта по сути нарушают дух Конституции, несмотря на то, что, скорее всего, в последующих чтениях сами нормы будут <отполированы> с целью приведения их к виду, в котором они не будут формально противоречить Конституции и другим нормативным актам.

Согласно статье 35 Конституции РФ, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно ст.49 Земельного кодекса, изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, при отсутствии других вариантов возможного размещения объектов, под которые участок изымается.

Согласно ст.55 Земельного кодекса, принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда. При этом под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику.

В предлагаемом законопроекте фактически упраздняется понятие исключительности изъятия, то есть органы власти освобождаются от обязанности доказывать отсутствие иных вариантов решения, кроме предлагаемых ею. Не устанавливаются ограничения по целевому использованию указанных участков, то есть земля может быть изъята под любой проект, хоть для строительства торгового центра, если соответствующий орган власти примет решение о его необходимости на данной территории. С одного года до трех месяцев сокращается срок уведомления собственника об изъятии земли. При этом, если в течение двух месяцев собственник не подтвердит свои права на участок, он автоматически, без всякого судебного решения перейдет в собственности города. Уведомление предполагается направлять заказным письмом, а как работает у нас почта, всем известно. Методика расчета компенсации будет также определяться органами власти и пока неизвестно, какой в конечном итоге будет ее размер, и покроет ли она стоимость участка и тем более, размер убытков собственника.

В настоящее время схожий порядок изъятия земли предусмотрен для олимпийского Сочи, однако там данный порядок ограничен во времени, до окончания Олимпийских игр. На территории же Новой Москвы данный порядок предполагается сделать бессрочным. Тем самым, фактически граждане одного государства ставятся в заведомо неравное положение по отношению к друг другу, так как собственники земли в Москве лишаются набора возможностей и времени для защиты своих прав, который имеют граждане, проживающие в абсолютном большинстве субъектов РФ.

Александр Пыпин, директор Аналитического Центра ГдеЭтотДом.РУ

Закон о земельных отношениях на территории Новой Москвы фактически ломает создаваемую годами логику взаимоотношений собственников и пользователей объектов недвижимости, наработанную практику разрешения споров, в том числе в суде, что грозит в будущем разрастанием конфликтов, которые стороны не смогут на практике решать в правовом поле. Общий принцип того, что в случае государственной необходимости для строительства объектов высокой государственной значимости, недвижимость может быть изъята, с предоставлением полноценной компенсации законом сохраняется. Однако, сроки изъятия существенно сокращаются, как и права собственников по защите от недобросовестных действий чиновников и уполномоченных лиц. Причем, в данном законопроекте предполагается, что изымать участки и выплачивать компенсацию смогут не только представители Правительства Москвы, но и уполномоченные частные компании. Одной из основных опасностей для собственников недвижимости – как зарегистрированной, так и нет, является то, что если они не успеют вовремя отследить объявления в средствах массовой информации, уследить за действиями оценщиков, они фактически теряют право на то, чтобы оспорить выплачиваемую компенсацию или ее вообще отсутствие из-за того, что их «не посчитали».

В целом законопроект позволит быстрее застраивать Новую Москву, в соответствии с планом которые еще только предстоит утвердить, позволит преодолевать препятствия недобросовестных граждан, которые иногда, пользуясь текущим лояльным законодательством, буквально вымогают несоразмерную компенсацию за свою недвижимость. С другой стороны его адекватное применение возможно только при добросовестности чиновников и исполнителей, которые действительно будут предупреждать своевременно каждого гражданина об изъятии собственности, каждом этапе этого изъятия, доводить всю необходимую информацию, проводить адекватную оценку собственности, помогать оформить и получить необходимые документы, для получения полноценной компенсации. Если реализовывать такой закон будут в стиле «А что - каждого нужно было обойти», то митингов и акций протеста не избежать.

Александр Дубовенко, директор по развитию корпорации Гуд Вуд

Сама по себе идея изъятия земель правильная. Для того, чтобы строить дороги или другие серьезные объекты федерального масштаба безусловно требуется у кого то отнять землю. Государство всегда старается все строить на свободных землях, а не по деревням, т.к. :

1. Это быстрее.2. Это дешевле.3. Меньше воплей от людей, которые никому не интересны.

Однако иногда это невозможно. То же Калужское шоссе когда будут расширять, то многим деревням "достанется".

Проблема в том, что у нас не очень эффективно работают суды, и куча злоупотреблений. В некоторых случаях за 1 месяц до изъятия земли, чиновники, обладающие инсайдом выкупают земли на "своих зятей", а потом их же изымают, платя огромные компесации из государственного бюджета. А есть и другие люди, у которых действительно построен дорогой дом, а добиться компенсации выше кадастровой стоимости не удается, да еще и аммортизацию учтут.

У любого предмета должна быть цена. Какой бы не был любимый дом или любимое место, если решено строить дорогу на этом месте, нужно смириться с тем, что придется жить в другом месте. Но в этом случае должна быть адекватная компенсация, чтобы можно было переехать в другое место, аналогичное по уровню.

Гасан Архулаев, генеральный директор компании "СЕЗАР-Строй", входящей в холдинг SEZAR GROUP

В целом нововведение ускорит порядок изъятия земель. Не исключено, что в нем будут определены иные по отношению к ныне действующим правила оценки изымаемого имущества. Очевидно, что они будут более удобны городу как с точки зрения процедуры изъятия, так и ценовых моментов при достижении договоренности о компенсации. Сейчас законом предусмотрено возмещение собственнику убытков, причиненных изъятием земельного участка, в полном объеме по общим правилам гражданского законодательства. При этом рассчитывать на то, что земельные участки будут изыматься по рыночным ценам с учетом рыночной стоимости находящихся на них строений и коммуникаций собственнику будет достаточно сложно. Особенно, если эти участки были получены с помощью сделки безвозмездной передачи в собственность, а не стали собственностью в результате договоров купли-продажи. При этом считаю, что никто не должен пострадать от того, что решено изменить границы города в таких масштабах.

В соответствии с действующим на сегодня законодательством государство обязано известить собственника за год до изъятия и сделать ему предложение о компенсации. В новом законе все мероприятия по изъятию планируется уложить в 4-6 месяцев. Дороги, инженерные коммуникации, а также социальная инфраструктура на новых территориях Москвы, безусловно, нужны и, очевидно, что закон об особом порядке изъятия земель в «Большой Москве» тоже нужен. Перед департаментом развития новых территорий стоят очень амбициозные и масштабные задачи. Но, с другой стороны, закон должен быть разумным, то есть без превышения полномочий государства, чтобы у собственников была возможность выбора как вариантов, так и объема компенсации.

Читать оригинальный вариант: DOMzaMKAD.ru

Позвонить
Заказать
обратный
звонок