Для начала, чтобы оживить продажи в пафосных загородных посёлках, появилась концепция мультиформата. Мультиформатный посёлок – это когда на его территории сосуществуют и особняки площадью от 500 квадратных метров, и более скромные дома площадью от 150 квадратных метров, и таунхаусы, площадь которых может начинаться от 80 квадратных метров, и малоквартирные дома с квартирами от 26 квадратных метров (меньше просто нельзя). Замысел понятен: берётся популярное направление недалеко от Москвы и на дорогой земле со стоимостью сотки от 300 тыс. рублей строится жильё для разных категорий покупателей. Богатые бизнесмены и топ-менеджеры купят особняки, бизнесмены средней руки – дома попроще, клерки вселятся в таунхаусы, ну а небогатые молодёжь и пенсионеры – в квартиры. Все довольны свежим воздухом и поющими птичками, а девелопер доволен тем, что его посёлок распродан.
«Спрос на таунхаусы продолжает расти. Показатель второго квартала 2012 года – 28% от суммарного количества сделок против 11% по рынку в середине 2011 года»
Попробовали эту концепцию на Рублёвке, однако гораздо лучше она пошла на менее пафосных Новорижском, Киевском, Минском и Симферопольском направлениях.
Плюсов для покупателей здесь несколько. Во-первых, хорошо продающийся посёлок – это залог того, что девелопер его не бросит, а значит, в вашем новоприобретённом доме будут вода, свет и газ. Во-вторых, можно при этом жить в пафосном месте, но платить за обслуживание на уровне дачного посёлка, так как стоимость услуг управляющей компании делится на большее число жильцов. В-третьих, такие посёлки, как правило, достаточно велики для того, чтобы создать в них социальную инфраструктуру – от магазина и аптеки до детского сада, от пруда с пляжем до спортивной площадки. При этом за счёт всё того же большого числа проживающих затраты на их обслуживание не будут тяжким бременем. В-четвёртых, за счёт разности социальных слоёв внутри таких посёлков быстро налаживаются деловые связи: жители особняков находят преподавателей, тренеров, дизайнеров и проч. в собственном посёлке, а жители домов и таунхаусов завалены заказами из соседских особняков. Нередко покупатели особняков выкупают и квартиры в многоквартирных домах – для обслуги.
Минусы вытекают из плюсов: неоднородность социальной среды нравится далеко не всем. Более того, большинство обеспеченных людей едут за город именно для того, чтобы иметь адекватное окружение. Они предпочитают нанимать шофёра, который возит обслугу, нежели сталкиваться с тем, что прямо перед воротами их особняка припарковалась малолитражка соседа, у которого сегодня на его сотке при тауне намечены шашлыки и машина уже не помещается.
Однако надо признать: сегодня девелоперы гораздо более внимательны к нуждам менее обеспеченных граждан, нежели к недовольству богатых. Причина чисто экономическая: первые активно покупают загородную недвижимость, а вторые только присматриваются, брезгливо указывая на недостатки. Поэтому вслед за мультиформатными посёлками появились и новые форматы домов.
Прежде всего активно начали развиваться посёлки таунхаусов. Если раньше этот формат домов имел место либо на окраине Москвы (очень дорого), либо в виде шумового экрана по периметру загородного посёлка, то сегодня посёлки, целиком состоящие из таунхаусов, активно строятся на расстоянии 0–30 километров от МКАД. «Спрос на таунхаусы продолжает расти. Показатель второго квартала 2012 года – 28% от суммарного количества сделок против 11% по рынку в середине 2011 года», – говорит Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра ОАО ОПИН.
По сравнению с мультиформатными посёлками посёлки таунхаусов имеют преимущество – однородность социальной среды. Благодаря этому, например, девелопер организует маршрутный автобус – либо посёлок изначально находится недалеко от остановок общественного транспорта. Как правило, рядом есть и школа, и детский сад – муниципальные, конечно, но для покупателей такой недвижимости другое не по карману.
А сейчас на глазах разворачивается мода на новый формат дома – дуплекс или флетхаус. Это, можно сказать, таунхаус, только состоящий всего из двух секций. Популярность этого формата растёт на глазах: только за последний год на рынке Подмосковья объявлено о нескольких проектах. Причина понятна: дуплекс соединяет достоинства отдельного дома и таунхауса.
«У дуплекса в отличие от тауна участок не ограничен передней и задней частью дома – здесь есть и территория сбоку, что гораздо привлекательнее», – поясняет Александр Дубовенко, заместитель гендиректора по развитию компании Good Wood. Сам участок значительно больше: если при таунхаусе он ограничен 1–3 сотками, то дуплекс может иметь 3–5 соток. Да и наличие всего одного соседа даёт определённую приватность, которой так не хватает в таунхаусе. Кроме того, дуплекс – идеальное жильё для нескольких поколений. Нередко его покупают те, кто хочет жить рядом с родителями, но не вместе.
Выбор формата – таун или дуплекс, по словам Дубовенко, во многом определяется удалённостью от Москвы. Ведь чем ближе к МКАД – тем дороже земля. А сейчас у девелоперов чёткая установка – охватить покупательскую аудиторию, для которой загородное жильё является альтернативой более тесной городской квартире. До 25–30 километров от МКАД, внутри малого бетонного кольца, на такое жильё могут выделить только 1–3 сотки, на расстоянии 25–50 километров – уже 3–5 соток. Дальше пока строить дома для постоянного проживания смысла нет – не позволяет транспортная инфраструктура. Всё дело в стоимости земли, а значит, в том, каков может быть минимальный размер участка, доступный широким слоям, поясняет Дубовенко.
При этом существуют санитарные нормы по размещению дома на участке. Так, дом не может быть ближе 5 метров от проезжей части или от соседского дома. А таунхаусы и дуплексы считаются одним строением – расстояния до так называемых красных линий нужно выдерживать только между их наружными стенами. В результате на участке 1–3 сотки может разместиться только секция тауна, на участке 3–5 соток – половинка дуплекса, на участке от 6 соток уже можно строить отдельный дом, вписывая его в рамки «красных линий». Вот и получается, что до малой бетонки выгоднее строить тауны, за ней – дуплексы. В сущности, мода на дуплексы появилась потому, что пригодных для таунхаусов участков в ближнем Подмосковье почти не осталось. Особенно подкосило девелоперов присоединение новых территорий к Москве. Пока неясно, какова будет здесь концепция застройки – все осторожничают и не решаются затевать строительство. Правда, на востоке и юго-востоке от Москвы ещё есть свободные территории, но там множество промпредприятий и тяжёлая транспортная ситуация, а таунхаус может быть альтернативой городской квартире только в том случае, если его жильцы не сильно потеряют в комфорте.
Соответственно у дуплекса ограничений по транспортной доступности ещё больше – всё же добираться за 1,5–2 часа до центра города из посёлка в 25–50 километрах от МКАД можно только при наличии либо электричек, либо скоростного шоссе, а лучше и того и другого. В результате большинство дуплексов расположено на скоростных Новорижском, Симферопольском шоссе и ставшей недавно платной трассе «Дон». Правда, девелоперы мечтают о том времени, когда будет закончено строительство скоростной дороги Москва – Санкт-Петербург: тогда из посёлка в 30 километрах от МКАД до Кремля можно будет домчаться за полчаса. Но пока Ленинградское направление ходит в Золушках: даже не всякий житель Химок может добраться до Москвы за разумное время.
Однако есть у новомодных форматов и недостатки. Прежде всего это юридическое оформление собственности. Если земельные участки оформляются на каждого покупателя индивидуально, то с самим домом есть проблема. В принципе и секция таунхауса, и секция дуплекса являются не чем иным, как частью дома. Однако покупка части дома чревата проблемами при продаже – с вас могут потребовать согласия владельцев остальных долей, поэтому застройщики чаще всего оформляют секции как отдельные квартиры малоквартирного дома. Однако и здесь есть закавыка.
Во-первых, при появлении понятия «квартира» появляется и понятие «общеквартирное имущество». В частности, идущие к дому подводки сетей – электрических, газовых, водопроводных со всем оборудованием. Вполне может сложиться так, что ваш сосед(и) не захочет платить, например, за замену счётчика или ремонт редуктора.
Во-вторых, сейчас подмосковные власти активно воюют с так называемыми домами на огородах, о которых уже писала «Наша Версия». В результате появляются всё новые законодательные инициативы, ограничивающие строительство малоквартирных домов. И хотя девелоперы уверяют, что к таунхаусам и дуплексам это не относится, российская действительность такова, что при желании можно придраться к законности их возведения – особенно если земли посёлка относятся к сельскохозяйственным (так называемая «дачка»).
Тем не менее нужно признать, что достоинства перевешивают. Прежде всего ценовые. Судите сами. Таунхаус в 10–20 километрах от МКАД площадью в 80–120 квадратных метров можно купить от 8 млн рублей – стоимость средней «двушки» в спальном районе. Дуплекс того же размера в 30–40 километрах от МКАД будет стоить уже от 4 млн рублей – за эти деньги можно купить разве что «однушку» в Капотне.
Источник: Татьяна Шестакова (№ 32 от 20.08.2012). Версия.RU