11/04

На воздухе: Купить и перестроить

9 апреля 2012

Приложение «Недвижимость. Жилой фонд»

 

Каждый третий покупатель недоволен своим загородным домом и после покупки начинает его перестраивать.

 

В поселке таунхаусов «Дубровка» на Калужском шоссе для машин были предусмотрены подземные гаражи. Но жильцы гаражи переделали в комнаты, а для машин начали пристраивать навесы-теплицы, занимая общественную улицу.

Директор по развитию компании «Гуд вуд» Александр Дубовенко считает это очевидным просчетом девелопера. «Рычаги воздействия, в том числе неофициальные, на жителей всегда можно найти. Но девелопер или управляющая компания не хотят решать этот вопрос», — уверен он.

Именно управляющая компания должна следить за перестройкой домов, говорит Владимир Яхонтов, управляющий партнер «Миэль — загородная недвижимость». В противном случае отсутствие строгих правил приводит к тому, что довольно симпатичный поселок с обещанной единой концепцией быстро превращается в «шанхай». Примеров тому в России и в Подмосковье немало, сожалеет и Ольга Кисарина, директор по маркетингу и продажам УК «Экодолье». Например, в одном из поселков среди классических особняков выросло нечто весьма похожее на Курский вокзал, вспоминает Яхонтов. Те, кто покупает у «Экодолья», прежде чем строить дом, должны согласовать проект, его архитектурный вид — таково жесткое требование УК, говорит Кисарина.

Если поселок строится на земле под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), застройщик может, имея на руках градостроительное заключение, согласованный план застройки и утвержденный постановлением главы района проект планировки, демонстрировать покупателю пятна посадки домов, красные линии, за которые домовладелец вылезать не имеет права, рассуждает Антон Копылов из девелоперской группы «Интегра». На дачных землях, которые так любят застройщики за дешевизну и скорость согласований, способов воздействия на предприимчивых собственников нет практически никаких, хотя теоретически строительство регулируется СНиПом 30-02-97 и Градкодексом, добавляет он.

Причины перестройки
Доля домов, которые покупают готовыми и кардинально, с конструктивными изменениями перестраивают, составляет около 30%, считает Константин Романов, гендиректор Vesco Realty. Еще 50-60% купленных коттеджей, по его данным, подвергаются незначительным изменениям. Около 70% покупателей меняют фасады, делают дополнительные пристройки к дому и/или превращают гараж в жилое помещение, перечисляет Маргарита Волянская, руководитель проекта Berestovo Club. На заре рынка коттеджных поселков минимальные улучшения происходили в 100% домов, напоминает Валерий Лукинов, руководитель комитета по загородной недвижимости РГР.

Тридцатилетние скорее купят другой дом, если свой чем-то не устраивает. Люди постарше чаще склонны что-то переделывать, пристраивать, делится наблюдениями Владимир Яхонтов. По его данным, перестраивают примерно 20% домов, купленных на первичном рынке. На вторичном рынке дом часто покупается под снос.

На престижных направлениях Подмосковья нередки случаи, когда дом покупался только из-за места и участка и сразу полностью перестраивался новым владельцем, добавляет Евгений Хуторянский, гендиректор Human Development.

Перестраивают дом по трем основным причинам: не устраивает планировка и отделка, или качество строительства, или владелец «блажит». В первом случае перестройка носит незначительный характер, во втором — дом меняется вплоть до конструктива. «А третий случай не лечится», — говорят риэлторы. «Не менее 60% наших сограждан находят в себе таланты девелопера, — иронизирует Георгий Дзагуров, гендиректор Penny Lane Realty. — И остановить этот зуд практически невозможно». В «Новых Вешках» в домах площадью 400-500 кв. м владельцы норовили застеклить балконы и устроить там зимние сады, вспоминает представитель одной управляющей компании.

В поселках бизнес-класса с готовыми коттеджами практически нет домов, построенных по качественным проектам, утверждает архитектор Александр Лукич из бюро Portner Architects. «Девелоперы дом рассматривают как садовую мебель, которая помогает продать землю, — считает он. — В итоге имеем около 1000 поселков в окрестностях Москвы с более-менее одинаковой некачественной архитектурой, построенных по типовым проектам стоимостью меньше чем $1000 за дом».

Зачастую покупатель сознательно идет на то, что дом будет плохо спроектирован или построен, выбирая в первую очередь место, поселок. «Инвестор купил дом в одном из законченных поселков на Новорижском шоссе — это было важным условием, — приводит пример Лукич. — Дом площадью 380 кв. м непонятного архитектурного стиля был построен с максимальной экономией. Зато поселок расположен в хорошем месте, хорошие соседи, работающая инфраструктура. Существующее здание снесли и построили качественный дом площадью 1100 кв. м».

Но даже и качественный дом никогда не может соответствовать на 100% потребностям будущего владельца. «Мы проектировали типовые дома для поселка Crystal Istra. Нам повезло с инвестором, он хотел построить что-то интересное, — рассказывает Александр Лукич. — Было разработано 10 типовых вил, все как индивидуальные проекты. Получили премию Arxawards 2007. И тем не менее 30% покупателей захотели внести изменения в проекты. Например, пристроить бассейн и СПА (что редко делается застройщиком из-за повышения себестоимости)».

Другой пример перестройки приводит Хуторянский: семья по своей натуре — «совы», а спальня в доме выходила окнами на восток, да еще окна оказались большими. Пришлось переносить спальню.

Часто переделывают фасады, продолжает Ирина Могилатова, гендиректор агентства Tweed. Так, в поселке «Монолит» на Новой Риге хорошие по качеству и конфигурации дома, но серые скучные фасады без архитектурных излишеств, которые покупатели переделывают массово: штукатурят по своему вкусу, отделывают дорогим камнем и т. п.

В том же «Монолите» на момент строительства поселка в начале 2000 г. возводили на 25 сотках дома по 400 кв. м, вспоминает Могилатова. Сейчас приходится адаптировать продукт под современные запросы. Владельцы переделывают террасы площадью 150 кв. м под жилое помещение. Если гараж и котельная обустроены в доме, их стремятся перенести в отдельную постройку, так комфортнее. Если в цоколе предусмотрены бильярдная или кинотеатр — их переделывают в помещения хозблока. Бассейн в цоколе — это драма, дурной тон: влажность и запах, шумное вентиляционное оборудование, по словам Могилатовой, от них сегодня избавляются.

Мало и дорого
По данным Vesco Consulting, сейчас на загородном рынке продажи ведутся в 759 коттеджных поселках. Из них только в 263 можно приобрести коттедж или участок с подрядом на строительство (остальное предложение — участки без подряда). К элитному и бизнес-классу относится 147 коттеджных поселков, где продают участки с подрядом или готовые дома.

Хотя эксперты уверяют, что спрос на готовые дома уверенно растет, в феврале на долю этого товара пришлось всего 11% от общего числа совершенных сделок по рынку Московской области, подсчитал Валерий Лукинов. Мешает развитию сегмента обилие в предложении участков без подряда и предыдущий негативный опыт клиентов, сталкивающихся с некачественным строительством, объясняет Волянская.

В сегменте элитной недвижимости, возражает Павел Трейвас, коммерческий директор компании Villagio Estate, готовые дома в прошлом году продавались «достаточно хорошо»: за последние полгода 2011 г. было заключено более 60 сделок (всего — 420). Средняя цена покупки — $1,5-2 млн.

У компании «Загородный проект» участков без подряда в месяц продается около 10, а с подрядом — 5. «В целом по рынку соотношение такое же. На удалении 30 км от МКАД в разных проектах реализуется 9-12 участков без подряда в месяц, и по 3-5 продаж участков с подрядом или готовых домовладений», — рассказывает заместитель коммерческого директора компании Иван Потапов. Участки без подряда продаются в пять раз быстрее, нежели участки с подрядом, считает Лукинов.

Тем не менее, по данным Волянской, в среднем по рынку число проданных участков с подрядом растет: в 2010 г. было около 18-22% сделок от общего объема, а в 2011 г. — 25-30%. «Интерес к готовым домам есть, подтверждает Могилатова. — Половина клиентов, которые впервые звонят риэлторам, ищет участки без подряда, остальные — готовые дома под ключ. Потом в процессе просмотра объектов предпочтения меняются».

В 2011 г. в проекте «Западная долина» на 21-м км Киевского шоссе продавалось по два участка с подрядом в месяц, рассказывает Иван Потапов. В 2012 г. проходит 3-5 сделок в месяц. «Проекты с подрядом сложно начинать, на старте покупатели относятся к ним с осторожностью», — сожалеет он. Зато разница в стоимости участка с подрядом и готового дома может варьироваться от 30 до 100%, в зависимости от степени готовности всего поселка. По мере того как поселок достраивается, цены в нем повышаются на 30-40%, говорит Наталья Кац, управляющий директор агентства «Усадьба».

Несмотря на активизацию спроса, загородная недвижимость не дорожает. «Цены находятся в стадии стагнации», — грустно замечает Карен Мелконян, директор компании EliteCenter.

 

Светлана Данилова

Источник: Ведомости, Приложение «Недвижимость. Жилой фонд»

Позвонить
Заказать
обратный
звонок