07/12

На воздухе: Точка пересечения!

07 декабря, 2011

Приложение "Недвижимость. Жилой фонд" газеты "Ведомости"

 

Малоэтажное жилье вдруг оказалось в центре внимания и девелоперов, строивших многоэтажные муравейники, и застройщиков бывших совхозных полей коттеджами. 

 

Не говоря уже о федеральных властях, которым теперь подпевает власть московская. Застраивать присоединенные к столице территории будут малоэтажным жильем, заявил мэр города Сергей Собянин.

Небоскребы не в фаворе

По данным Vesco Consulting, сейчас в Подмосковье реализуется 36 малоэтажных проектов (3426 квартир). В 2009 г. их было не более пяти (информация MR Group). Две трети предложения (2125 квартир) расположено в 10-30 км от Москвы. В 2012-2013 гг. может быть заявлено еще о пяти малоэтажных комплексах общей площадью более 0,5 млн кв. м, знают в Vesco.

В среднем 1 кв. м квартир в малоэтажных проектах предлагается по $2876 (86 200 руб.), подсчитали в Vesco. А основной спрос, считает Андрей Пучков, гендиректор Urban Group, приходится на цену 60 000-75 000 руб. за 1 кв. м на объекты, расположенные до 12 км от МКАД, и 48 000-60 000 руб. за 1 кв. м на объекты, удаленные до 60 км от столицы. В проекте «Город набережных» Urban Group стоимость 1-комнатных квартир (30,8 кв. м) — от 2,1 млн руб. В «Новом Ступине» (80 км от МКАД) 1 кв. м стоит от 35 500 руб., 1-комнатная квартира в 35 кв. м — 1,27 млн руб.

Девелоперам импонируют упрощенный порядок согласования проектов и возможность корректировать концепцию по ходу строительства, считает Александр Дубовенко, директор по развитию «Гуд вуд». Застройщик выгадывает на том, что в домах нет лифтов, лучше соотношение общей и продаваемой площади, меньше трат на фундамент и т. д., перечисляет Сергей Хорошков, член совета директоров МИЦ. С другой стороны, такие проекты требуют больше земли и более дорогих внутриплощадочных коммуникаций, да и эксплуатация малоэтажных домов дороже, чем многоэтажки, — но это уже забота жителей.

Малоэтажное строительство объявлено приоритетной программой правительства РФ, к 2015 г. поставлена задача ежегодно строить по 54 млн кв. м такого жилья, напоминает директор по продажам «Лэндактива» Андрей Заболотный. Правда, на реальную помощь государства (в том, что касается выкупа участка, подведения коммуникаций) частные компании не слишком рассчитывают, но и моральная поддержка — уже неплохо. Большие перспективы открываются и в связи с необходимостью осваивать «новую Москву».

Один из знаковых проектов Подмосковья — малоэтажный город-спутник «Новое Ступино». На 1200 га планируется построить 2,1 млн кв. м недвижимости, из них 1,75 млн — жилой. Работу с государством MR Group ведет уже больше года. «В таких крупных частных проектах без поддержки государства не обойтись», — говорит Ирина Дзюба, заместитель гендиректора MR Group. В декабре 2010 г. губернатор Московской области Борис Громов подписал постановление, по которому будущий город будет обеспечен необходимыми энергоресурсами. В июле 2011 г. премьер-министр РФ Владимир Путин посетил стройку с рабочим визитом и отметил важность развития малоэтажного строительства в России. Сети и инфраструктуру девелопер делает пока за свой счет, но рассчитывает на компенсацию этих затрат, рассказала Ирина Дзюба.

Однако даже без помощи государства MR Group работает не в убыток, призналась Дзюба, хотя и с «очень маленькой маржей». Себестоимость строительства малоэтажных проектов в Московской области, по ее данным, — 25 000-35 000 руб. за 1 кв. м. MR Group готова и далее заниматься малоэтажными проектами, при условии что «основные вопросы будут взяты под особый контроль государства», подчеркивает Дзюба.

По словам Татьяны Алексеевой, заместителя гендиректора Vesco Consulting, многоэтажные дома приносят девелоперу 42% годовых, а малоэтажная застройка — от 25 до 30% годовых: «Доходность на сотку увеличивается по мере роста этажности». Доходность таунхаусов и коттеджных проектов экономкласса сейчас на уровне 15-20%, говорит Константин Попов, председатель совета директоров корпорации «Инком».

Коттеджи превращаются…

Эксперты загородного рынка отмечают рост интереса и покупателей, и застройщиков «к бюджетным проектам с компактной застройкой». «Речь идет о малоэтажных проектах и таунхаусах экономкласса с небольшой площадью дома и участка», — объясняют в «Масштабе». «2012 год станет эпохой расцвета малоэтажного загородного жилья: оно востребовано как конечными потребителями, так и потенциальными инвесторами», — уверены в ОПИН. По оценке компании, для Подмосковья нормальная цена для малоэтажных проектов — от 70 000 до 100 000 руб. за 1 кв. м. Меньше — подозрительно покупателям и невыгодно застройщику, а дороже 120 000 руб. за 1 кв. м не купят, предпочтут отдельный дом, говорит Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра ОПИН (для сравнения: в региональных проектах 1 кв. м может стоить 23 000-27 000 руб.). В «Павлово-2» на Новой Риге ОПИН предлагает в 3-5-этажных домах квартиры площадью от 45 кв. м и ценой от $140 000, это один из первых примеров застройки «коттеджной» земли многоквартирными домами. Но пока лучшие МЖК, по версии Penny Lane Realty, — это элитные объекты («Жуковка-1», «Кунцево-4», «Новое Лапино», «Петрово-Дальнее»), где квартирки стоят от $1 млн.

Малоэтажная застройка может стать удачной заменой коттеджному проекту — это позволяет предложить больший выбор жилья небольших площадей за меньшую цену. Квартиры вместо запланированных ранее индивидуальных домов предлагаются в новых очередях поселков «Дубровка» (Калужское шоссе, 5-й км), «Мечта» (Дмитровское, 23-й км), «Новые Вешки» (Алтуфьевское, 2-й км). Анна Шишкина из «Абсолют менеджмента» вспомнила «Бристоль» (7-й км по Киевскому шоссе): «Вторую очередь поселка девелопер выводил на рынок и с коттеджами, и с таунхаусами. Но сейчас перевес явно в сторону таунхаусов, они продаются гораздо лучше благодаря более демократичной сумме сделки».

Добавили таунхаусов и в поселке «Павловы озера» (Новорижское шоссе, 14-й км), приводит пример Татьяна Алексеева. В проекте «Инкома» «Лосиный остров» (260 землевладений с подрядом и без, площадью до 22 соток, застроен на 40%, продан на 70%) в настоящее время строятся дуплексы и малоэтажные многоквартирные дома. А в поселке «Рижский квартал» вместо запланированной второй очереди таунхаусов строят 4-этажные жилые комплексы, рассказал Дмитрий Цветков из Penny Lane Realty. «С сотки земли “выхлоп” будет значительно больше при строительстве малоэтажного жилья, нежели таунхаусов или коттеджей», — объясняет он.

В 2010-2011 гг. ряд девелоперов изменили концепцию проекта с индивидуального жилья на многоквартирное, подтверждает Константин Ковалев, управляющий партнер Blackwood. «Потенциально ожидаемые преимущества такой реконцепции — увеличение выхода продаваемых площадей, снижение бюджета предложения и переход в более ликвидный и доходный, по мнению девелоперов, сегмент», — говорит он.

Но и риски существуют, сказываются они в первую очередь на темпах продаж. «Девелопер теряет свою аудиторию и рынок, на получение нового рынка нужны дополнительное время и вложения в рекламную и маркетинговую кампании. Более того, когда вписывают новый проект в старые контуры, велик риск планировочных просчетов», — говорит Лариса Никитина, руководитель отдела продаж компании «Мирум». «Местоположение и окружение, обеспеченность транспортной и социальной инфраструктурой могут оказаться неподходящими для постоянного проживания в квартире, хотя вполне годились для загородного дома», — добавляет Ковалев. Кроме того, подобная «переверстка» проекта возможна, если позволяет вид разрешенного использования участка. «Построить малоэтажку на сельхозземлях с назначением “дачное строительство” нельзя», — напоминает эксперт.

Зачем менять проект

Татьяна Алексеева, заместитель гендиректора Vesco Consulting:

— У реконцепции коттеджных поселков, предполагающих превращение их в малоэтажный проект, три причины.

Первая — девелопер изначально не попал в целевую аудиторию. Неправильно выбран сегмент, слабая рекламная кампания, высокие ценовые показатели, несоответствие объекта продаж требованиям потенциальных покупателей, экономический кризис и т. д. — все это ведет к низким темпам продаж или их отсутствию. В этом случае малоэтажный сегмент является удачным вариантом антикризисной меры: он более массовый за счет меньшего бюджета домовладения.

Второй причиной может служить изменение финансовых условий проекта, которые снижают его общую экономическую эффективность: изначально неверная оценка соотношения объема затрат и выручки; резкое либо неожиданное изменение конкурентной ситуации, вынуждающее собственника снизить цены или дополнительно возникающие затраты. Если строить малоэтажные дома, доходность на сотку в разы выше, чем при реализации другого типа застройки. Однако в данном случае требуются инвестиции в строительство и, как правило, повышенные обязательства по социальной инфраструктуре.

Третья причина — это смена управляющей команды, будь то перекупка проекта как финансового актива либо изменение состава исполнителей внутри девелоперского холдинга (более редкое, но распространенное явление на загородном рынке)..