03/11

Тенденции рынка в сегменте загородная недвижимость

03 ноября, 2011

издание Парадный квартал, Воронеж

 

Являясь организаторами форумов и конференций, сотрудники компании AHConferences должны быть в курсе основных тенденций рынков, для которых проводят мероприятия. Руководитель направления "Недвижимость и строительство" Юлия Куварзина работает в организации мероприятий для рынка недвижимости не первый год, успех проведенных мероприятий был бы невозможен без знания внутренних бизнес-процессов, ключевых игроков и анализа мнения экспертов по различным направлениям рынка недвижимости. Для ноябрьского номера журнала "Парадный квартал" Юлия Куварзина представляет статью "Тенденции рынка в сегменте загородная недвижимость".

 

По оценкам экспертов, в настоящее время на рынке загородной недвижимости времена не самые лучшие. Несмотря на выход из кризиса, существенно возрос маркетинговый бюджет одной продажи, теперь он составляет в среднем 350 000 руб. (в отличие от 150 000 руб. ранее). Реалии рынка таковы, что объектов загородной недвижимости больше, чем потенциальных покупателей. На состоявшемся 12 октября Саммите "МАРКЕТИНГ НЕДВИЖИМОСТИ: тренды и инновации рынка", организованном компанией AHConferences, был озвучен бюджет на продвижение загородных объектов порядка 1-2 млн $ в год. 

В преддверии практической конференции "Загородная недвижимость: форматы, цены, потребители "новых" границ Москвы", которую проводит 17 ноября 2011 г. в Москве компания AHConferences, представители ведущих компаний рынка Корпорация "ИНКОМ", "ВеличЪ", MULTIGROUP Development, Good Wood рассуждают на тему тенденций рынка загородной недвижимости и изменений в малоэтажном строительстве.  Петр Кирилловский, директор по маркетингу "ВеличЪ", отмечает: "Происходит перераспределение спроса в различных направлениях и сегментах. Предложение формата коттеджей превышает спрос, также насыщен сегмент земельных участков без подряда. При этом активность покупателей увеличивается в сегменте таунхаусов, а среди массовых потребителей растет интерес к формату малоэтажного строительства, который для многих является подмосковным бизнес-классом. Меняется и география спроса, на которую в первую очередь влияет появление "новой Москвы", а также строительство трасс, которые моментально меняют расклад сил. Например, ожидается введение платной трассы-дублера Минского и Рублево-Успенского шоссе". Евгений Шевченко, директор по продажам MULTIGROUP Development, в качестве основной тенденции выделяет формат малоэтажного строительства, причины – в постепенном сокращении количества земельных участков вблизи Москвы и закономерном удорожании подмосковной земли, а также в стремлении покупателя приобретать более дешевые объекты. Поведение потребителя тоже меняется, отмечается стремление к покупке демократичных домов европейского формата. Наиболее успешны продажи в подмосковных поселках, предоставляющих диверсифицированное предложение, сочетающих в себе несколько видов жилья: коттеджи, таунхаусы, многоквартирные комплексы. Безусловно, ситуация на рынке загородной недвижимости зависит от ситуации на финансовом рынке в целом. Любые волнения на финансовых рынках будут способствовать отказу от покупок загородной недвижимости. В том числе это связано и с ипотекой, развитие рынка загородной недвижимости требует недорогих ипотечных кредитов.

Интересную финансовую информацию приводит Лидия Гречина, директор по маркетингу Корпорации "ИНКОМ": "Количество сделок на рынке загородной недвижимости в сентябре относительно начала года выросло на 30%. Однако распределение спроса по форматам и классам практически не изменилось. По итогам сентября наиболее востребованным остается сегмент эконом-класса – 86%, жилье бизнес-класса приобретают 8% покупателей, premium – 4%, de luxe – 2%. Лидерами спроса, несмотря на снижение к ним интереса на 2% за месяц, остаются участки без подряда – их доля 58%, коттеджи приобретают 17% покупателей, квартиры в многоквартирных малоэтажных домах – 15% (за сентябрь доля сделок по этому формату увеличилась на 5%), таунхаусы – 8%, дуплексы – 2%".  Как же ведет себя покупатель в этой ситуации? Покупает дом, чтобы жить, или инвестирует на определенный срок средства? Кто он – современный покупатель загородного дома? По мнению наших экспертов, сейчас растет спрос на доступное загородное жилье за счет ипотечного кредитования, среди премиального сегмента сохраняется низкий спрос, а бизнес-класс ведет себя стабильно. Среди покупателей – преимущественно семейные люди в возрасте 35 лет, у них уже есть квартира в Москве, однако, покупая жилье за городом, они ориентированы на постоянное там проживание. По данным корпорации "ИНКОМ", в целях инвестирования накопленных средств на рынке проходит всего 10% сделок. При этом одним инвестором приобретаются зачастую всего 1-2 участка. В условиях нестабильной экономической ситуации в мире частные инвесторы могут рассчитывать на получение прибыли лишь в долгосрочной перспективе, исходя из роста цен по наиболее ликвидным проектам в размере 15-20% в год, где рост цен будут обеспечивать высокая степень готовности и условий проживания. Перспективы дальнейшего развития зависят от ряда факторов, среди которых инфраструктурные изменения, транспортная ситуация, технологии строительства, ипотечное кредитование, развитие "среднего" класса в России. Александр Дубовенко, директор по развитию компании "Good Wood", думает по поводу перспектив: "В долгосрочной (пять и более лет) перспективе спрос на малоэтажную недвижимость, особенно в крупнейшем регионе-потребителе (Московская область), будет зависеть от системных (институциональных) изменений, которые будут либо способствовать развитию малоэтажки, либо наоборот тормозить ее. Первый и главный вопрос – транспортная ситуация. Если будет сделан хотя бы минимум (вынос станций метро за МКАД), то это будет огромным толчком к малоэтажке. Второе – это ситуация с административными барьерами. Если взяточничество чиновников за смену категорий, за получение разрешений на строительство, за подключение к сетям будет продолжаться, то это будет давить огромным грузом на развитие малоэтажки. Если эта ситуация будет либерализована, то это тоже даст огромный толчок к развитию малоэтажки". Влияние технологии быстровозводимого жилья на рынок Петр Кирилловский, директор по маркетингу "ВеличЪ", оценивает как несущественное: "Интерес к современным технологиям и бурные дискуссии вокруг быстровозводимого жилья не отражаются на результатах реальных продаж. По-прежнему лидерами являются дерево, кирпич и бетон. Остальные виды технологий в меньшинстве, и радикального перелома на рынке в этой области не ожидается. Быстровозводимые технологии не дают достаточного количества преимуществ даже по стоимости, поэтому они не могут вытеснить традиционное строительство". Евгений Шевченко, директор по продажам MULTIGROUP Development, и Лидия Гречина, директор по маркетингу Корпорации "ИНКОМ", сходятся во мнении, что увеличится спрос на дешевые сегменты, на участки "без подряда", однако в дальнейшем этот спрос будет скорректирован в сторону готовых поселков смешанной застройки с развитой инфраструктурой, сохранится спрос и на квартиры в малоэтажных домах. Г-н Шевченко: "Вблизи Москвы будет развиваться формат таунхаусов и малоэтажного строительства, чуть дальше – таунхаусы и готовые коттеджи. В ближайшие 3-5 лет возможно увеличение числа поселков в формате усадьба с большими земельными участками около 1 га. Кроме этого, также будут осваиваться дальние живописные регионы Подмосковья – берега Волги и Оки. Наиболее перспективными будут самые дешевые технологии – каркасные дома, сэндвич технологии и деревянное домостроение". По информации от Корпорации "ИНКОМ", к началу октября средняя цена сделки уже составила 9,6 млн. рублей, что на 12% меньше, чем в августе и на 23% ниже, чем в январе этого года. Средняя цена сотки без подряда снизилась за сентябрь на 5% и зафиксировалась на уровне 243,7 тыс. руб. Квадратный метр в коттедже (с участком, если есть) вырос на 1% и оценивается в 69,9 тыс. рублей, в таунхаусе – вырос на 3% и составил 67,1 тыс. руб., в дуплексе – вырос на 1% и составил 70,4 тыс. руб., в формате многоквартирных малоэтажных домов цена поднялась на 2% и составила 86,6 тыс. руб. за квадратный метр. В качестве примера г-жа Гречина приводит свой новый проект – поселок "Покровский 2": "В продажу предложены участки с подрядом на строительство и без, площадью от 10 до 25 соток. Минимальная стоимость участка сегодня включает все центральные коммуникации и составляет 5,5 млн. рублей. Для сравнения, средняя стоимость сотки в этом районе составляет 608,5 тыс. руб. Для клиентов, ориентированных на подряд, компания предлагает коллекцию домов площадью от 154 до 411 кв.м. В будущем девелопер планирует расширение жилого комплекса линейкой таунхаусов. Проект реализуется в рамках комплексного освоения территорий на Новорижском шоссе. В этот ареал входят поселки самого разного уровня, начиная от элитных и заканчивая поселками эконом-класса с возможностью приобретения земель без подряда". Подводя итоги, можем сказать, что в настоящее время и в ближайшей перспективе загородная недвижимость сможет стать выбором для урбанистических иммигрантов, для тех горожан, кто желает жить комфортно и, в то же время, в более гармоничной, чем городская, среде. По оценкам экспертов, такие возможности становятся доступней и финансово обоснованней. 17 ноября на конференции "Загородная недвижимость: форматы, цены потребители "новых" границ Москвы" мы сможем сопоставить тенденции и послушать других коллег-практиков.

Юлия Куварзина

читать оригинальный текст на parad-catalog.ru

Позвонить
Заказать
обратный
звонок