10/10

Крайние метры

10 октябрь, 2011

издание "Коммерсант Деньги"

 

Прошедший месяц с его экономическими потрясениями и скачками валютных курсов заставил задуматься о надежности инвестиций в недвижимость. Многие участники рынка утверждают, что именно вложения в жилье помогут сохранить деньги в условиях нестабильности. Однако это верно только отчасти и только для крайних секторов недвижимости — самого дешевого и самого дорогого.

 

 

Дешевые и дорогие

Большинство экспертов и участников рынка говорят о нулевом росте цен в сентябре и даже небольшом снижении. А ведь на первый месяц осени продавцы возлагали большие надежды: в августе спрос был довольно активным, и ожидалось, что с началом высокого для рынка недвижимости сезона он еще больше оживится. Не получилось. "Сентябрь этого года — первый на моей памяти (за 18 лет), который не принес вообще никакого подорожания,— свидетельствует Вера Удачина, генеральный директор компании "Адресъ-Недвижимость".— Даже сентябрь кризисного 2009 года принес тенденцию явного вымывания наиболее дешевых квартир, что автоматически немного подняло и средний уровень цен. Цены на вторичном рынке в Москве и Подмосковье держатся на прежнем уровне". Впрочем, тут есть исключения. "Единственным оазисом увеличения спроса стали недорогие квартиры в новых домах Подмосковья, особенно вблизи железнодорожных станций. Востребованность подобных квартир вполне понятна: именно такие объекты сочетают низкую стоимость и реальную транспортную доступность, не зависящую от пробок",— говорит Вера Удачина. "Средняя рублевая стоимость в новостройках по сравнению с августом снизилась в пределах 2% и составила около 157 900 руб. за квадратный метр. Однако на снижение средней стоимости в целом по рынку повлияли приостановление продаж в нескольких жилых комплексах высокой ценовой категории и выход на рынок новых проектов экономкласса на начальной стадии строительства по невысоким ценам. Если рассматривать динамику по строящимся новостройкам, то в основном цены показывали рост в пределах 3%",— уточняет заместитель гендиректора компании "НДВ-Недвижимость" Ольга Новикова. Антон Скорик, генеральный директор компании "Мортон-Инвест" (застройщик жилья экономкласса в ближнем Подмосковье), рапортует об увеличении продаж: "Объемы продаж в сентябре по нашим проектам выросли почти на 20%. Причина — резкое увеличение инвестиционного спроса как со стороны пакетных инвесторов, приобретающих по несколько десятков квартир, так и со стороны частных инвесторов, интересующихся одной-двумя квартирами". Таким образом, самое дешевое жилье оказывается наиболее востребованным, когда ситуация в экономике нестабильна. Это наиболее ликвидный товар на рынке. Инвесторы (а также ипотечные покупатели) понимают, что в нужный момент смогут реализовать актив как минимум без потерь. Второй сектор рынка, который способен устоять в кризис,— самые дорогие квартиры в люксовом сегменте. Екатерина Тейн, директор департамента жилой недвижимости Chesterton, отмечает: "Начало осени для рынка элитной недвижимости Москвы ознаменовалось снижением цен как на первичном, так и на вторичном рынке, стоимость же самых дорогих объектов (более $10 млн) осталась прежней. Впрочем, для этого сегмента вообще нехарактерны существенные колебания". Самая дорогая недвижимость наименее ликвидна, но ее и не рассматривают как объект быстрых инвестиций. Это скорее предмет роскоши, который все равно будет расти в цене в долгосрочной перспективе. А вот средний класс (от дорогого "эконома" до дешевой "элиты") в случае наступления кризиса оказывается под ударом. Предкризисные проявления

Пожалуй, в наибольшей степени сентябрьская стагнация проявилась в загородном секторе. Здесь потребительский спрос низок, и это понятно: если квартира — предмет первой необходимости, то с загородным домом вполне можно подождать. Вот как описывает ситуацию директор по развитию холдинга "Гуд Вуд" Александр Дубовенко: "Сентябрь окончательно нас запутал и теперь нам точно ясно, что ничего не ясно. В августе произошел настоящий взрыв, продажи были практически в два раза лучше, чем за год до того. Особенно удивило, что продажи августа превзошли продажи июля, чего не бывает на рынке загородной недвижимости. Я наконец-то облегченно вздохнул и сказал: "Ну все... Ну наконец-то закончился кризис, можно спокойно работать и развиваться дальше". Но настал сентябрь, и мы приняли холодный душ. Продажи хоть и повторили уровень сентября прошлого года, но это совершенно не те уровни, которых мы ожидали. А главное, продажи сентября существенно ниже продаж августа". Причину можно понять: в августе еще не было проявлений второй волны кризиса, а месяцем позже покупатели стали опасаться вкладываться в загородную недвижимость. Зато сентябрь был отмечен заметным всплеском на рынке городской аренды. "Результаты за прошедший месяц улучшились по сравнению с неплохим августом на 21%. Количество звонков с запросами выросло на 38%, количество обращений от собственников — на 13%,— говорит Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer.— Спрос особенно велик на небольшие, достаточно бюджетные предложения в центре. Так, на маленькую "двушку" на "Белорусской" за $2 тыс. выстроилась очередь из клиентов. Весьма востребованными были и квартиры более высокой ценовой категории для одного-двух человек. Так, квартира на Большой Бронной площадью около 90 кв. м экспонировалась на рынке всего две недели". Обычно повышение активности на арендном рынке на фоне снижения спроса на приобретение квартир происходит как раз в предкризисное время. Люди откладывают на будущее рискованный вариант с покупкой (особенно если он связан с ипотекой) и предпочитают безопасную и быструю аренду. Похоже, именно это мы и наблюдаем сейчас на московском рынке.

Андрей Воскресенский

читать оригинальный текст на kommersant.ru

Позвонить
Заказать
обратный
звонок