Icons big/50 year Icons/Flags/USA Icons/Files/add new file Icons/Files/add new file hover ico address outline Icons big/affordable price Icons/Files/aiAi Icons/Files/Small/aiAi Icons/area Icons/arrow Icons/arrow 2 Icons/arrow bread crubs Icons/arrow field Icons/arrow lang Icons big/balcony Icons big/bar Icons big/bathroom Icons big/bay window Icons big/bedroom Icons big/billiard room Icons big/boiler Icons big/brick Icons/burger Icons/calendar Icons big/carport Icons big/ change Icons/check Icons big/cinema Icons/close burger Icons big/combo Icons/cross Icons/Files/docDoc Icons/Files/Small/docDoc Icons big/does not require finishing Icons/done fill white Icons/download Icons big/dressing room Icons big/eco-friendly materials Icons/edit Icons/edit project Icons big/electrician Icons big/energy saving Icons big/engineering systems Icons big/european style Icons big/fachwerk Icons/favorite header Icons/favorite header Icons/favorite hover Icons/favorite hover Icons/favorite project Icons big/fire protection Icons big/fireplace Icons/flame fill Icons big/foundation Icons big/garage Icons big/glued laminated timber Icons big/ground floor Icons big/gym Icons/heart fill Icons/home Icons big/home to 200 metres Icons big/home to 6 million Icons/ico bin Icons/ico geolocation fill Icons/ico like Icons/Files/jpgJpg Icons/Files/Small/jpgJpg Icons big/large area of glazing Icons big/laundry Icons big/library Icons/location fill Icons/lock fill Icons big/maintenance Icons/map Icons/minus Icons big/office Icons big/panel Icons big/pantry Icons/path fill Icons/Files/pdfPdf Icons/Files/Small/pdfPdf Icons big/pergola Icons/perimeter Icons big/personal manager Icons/phone Icons/photo fill Icons/plus Icons/Files/pngPng Icons/Files/Small/pngPng Icons big/pool Icons/Files/pptPpt Icons/Files/Small/pptPpt Icons/print fill Icons big/projects storey houses Icons/Files/psdPsd Icons/Files/Small/psdPsd Icons/quantity#photo Icons big/quick construction Icons/quotes Icons/reflect Icons big/reliable technology Icons big/reliable technology 2 Icons/reload Icons big/roof Icons/Flags/rus Icons big/sauna Icons/search Icons/send Icons/settings fill Icons/share Icons big/shipping Icons big/shower Icons/Files/sketchSketch Icons/Files/Small/sketchSkh Icons big/skylights Icons big/spa area Icons big/staff room Icons/star Icons big/support Icons/Files/svgSvg Icons/Files/Small/svgSvg Icons/tag fill Icons big/terrace Icons big/the second light Icons/time Icons big/translucent roof Icons big/universal plan Icons big/used roof Icons/user Icons/user circle Icons big/user profile Icons big/vinoteka Icons big/wall kits Icons big/windows Icons big/winter garden Icons big/workshop Icons/Files/xlsXls Icons/Files/Small/xlsXls Icons/youtube fill
06/07

Зуб даю

06 июля, 2011

Деловой еженедельник "КОМПАНИЯ"

 

Банки, наученные горьким кризисным опытом, перестали выдавать девелоперским компаниям кредиты без личного поручительства акционеров. Поэтому в случае банкротства владельцы бизнеса будут отвечать перед кредиторами не только активами компании, но и личным имуществом. ...

 

Весной 2011 г. акционеры крупной девелоперской структуры «Пересвет-Инвест» Олег Пронин, Владимир Мельник и Валентин Ласков оказались под ударом. МДМ-банк в суде потребовал от них возврата 1,5 млрд руб. заемных денег, и Московский арбитраж вынес решение в пользу истца. Средства были предназначены для строительства жилья в Краснодарском крае, однако в период кризиса компания не смогла обслуживать долг. Сложности ситуации добавил тот факт, что акционеры поручились по кредиту своим личным имуществом. По мнению экспертов, возможностей для маневра у девелопера было бы гораздо меньше, если бы не личное поручительство акционеров. Именно поэтому оно стало обязательным условием при оформлении кредита девелоперской структурой: не заложив свою долю в компании и зачастую личную квартиру, получить многомиллионный заем крайне сложно.

Кругом – долги

Сами стороны отказались прокомментировать «Ко» детали конфликта. По информации участников рынка, они пытаются заключить мировое соглашение. Впрочем, это не помешало «Пересвету» в июне 2011 г. обжаловать решение о взыскании средств в Девятом арбитражном суде. «На данный момент долг девелоперской группы «Пересвет» находится в процессе реструктуризации», – заявили «Ко» в пресс-службе МДМ-банка. В числе ответчиков по иску значатся такие структуры, как «Пересвет-Регион-Кубань», «Пересвет-Реал Эстейт», «Акита строй» и «Маэстротур». Например, по данным Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), совладельцами фирмы «Акита строй» с уставным капиталом в 10 000 руб. являются Валентин Ласков, Олег Пронин, Владимир Мельник и Павел Наконечный, а также офшорная структура «Медиа Олимпик Лимитед», зарегистрированная в Лихтенштейне, то есть, по сути, бенефициары самого «Пересвета». У сторон есть время договориться во внесудебном порядке – до 21 июля 2011 г., когда суд должен вынести очередное решение по делу. Помимо МДМ-банка, еще $18,5 млн со структур «Пересвета» требует Альфа-банк.

К «Пересвет-Инвест» предъявлено также несколько исковых претензий со стороны подрядчиков. Так, 27 июня 2011 г. был принят к производству иск некой проектной компании «РИФФ» на сумму 336 000 руб. В самой РИФФ «Ко» отказались сообщить, какого рода услуги она оказывала ответчику, однако уточнили, что речь идет о взыскании долга. На официальном сайте компании сказано, что она занимается различной деятельностью: услуги в строительной сфере от технического аудита до GR. Однако, по данным источников «Ко», гендиректор проектной компании «РИФФ» Григорий Вячеславович Балакирев фигурировал в 2006 г. в качестве контактного лица при проведении аукциона на застройку федерального участка земли по адресу улица Маршала Рыбалко, владение 2. Позднее контракт получила фирма «494 УНР», которая реализует там проект «Маршал». Кроме того, начальником управления по выдаче разрешения на строительство Инспекции государственного архитектурно-строительного надзора (ИГАСН ) в правительстве Москвы работал Вячеслав Балакирев. Не исключено, что «Пересвет» задолжал действительно за услуги GR. Кроме РИФФ с «Пересветом» судится администрация Городского округа Джержинский, требующая с его дочерней структуры около 33 млн руб. В этом городе компания реализует проект жилого комплекса «Угрешский». Еще около 220 000 руб. с «дочки» «Пересвета» – «Пересвет Жилсервис» в счет оплаты задолженности требует даже «Мосгаз».

Общее правило

Компания «Пересвет» далеко не первый девелопер, выясняющий отношения с подрядчиками и кредиторами в суде. Так, на 14 июля 2011 г. назначено рассмотрение заявления о банкротстве ООО «Миракс Груп», головной структуры Mirax Group, по иску архитектурного бюро «Моспроект-2» им. М.В. Посохина. Как удалось выяснить «Ко», речь идет об экспериментальном проекте реконструкции железнодорожных путей и территории, прилегающей к Московской железной дороге Киевского направления. Фактически Mirax Group анонсировала тогда планы по строительству жилья над перекрытыми железнодорожными путями на участке 3 км от Минской улицы до Третьего транспортного кольца, вплоть до Поклонной горы. Проект «Поклонка-Парклайн» должен был стать частью масштабной программы сотрудничества девелоперской компании с РЖД, включающей в том числе реконструкцию Курского вокзала. Однако после начала кризиса от проекта было решено отказаться – Mirax Group оказалась в сложном финансо вом положении из-за огромной задолженности. При этом проектировщик проекта «Моспроект-2», с которым в мае 2008-го Mirax заключила контракт, денег так и не получил. Как следует из материалов дела, истец выполнил работы по одному из этапов проектировки (третьему из десяти) своевременно и в полном объеме на сумму 9,44 млн руб., но деньги ему не выплатили. С тех пор в течение последних трех лет проектировщик пытается взыскать эти средства со строителей. Mirax несколько раз пробовала обжаловать решение, но безуспешно, теперь компания подала иск о признании должника банкротом. Дополнительную сложность составляет то, что речь идет о головной структуре корпорации.

Банкротом в июле также может быть признана другая структура Mirax Group – «Миракс Град». Эта компания, в частности, выступает инвестором возведения жилого комплекса «Well House на Дубровке». Ее банкротства требует фирма, специализирующаяся на строительстве бассейнов, – «Белая сфера». В таком случае пострадавшими в первую очередь станут дольщики, купившие квартиры по предварительным договорам купли-продажи. По сути, эти объекты являются собственностью «Миракс Град», а следовательно, на них быть может быть обращено взыскание. Сами дольщики отлично понимают сложность ситуации. Как сообщили «Ко» в Некоммерческом партнерстве защиты прав дольщиков жилого комплекса «Well House на Дубровке», требований у 235 соинвесторов два: вначале перерегистрировать предварительные договоры купли-продажи на договоры долевого участия и только затем уже как можно быстрее закончить строительство. В Москомстройинвесте уверяют, что «Миракс Град» готова перезаключить договоры с обманутыми дольщиками в случае продления городом инвестконтрактов: контракт на строительство объекта заканчивается уже в сентябре 2011 г. Таким образом, для владельцев Mirax опасность того, что квартиры дольщиков отойдут, например, «Белой сфере», является, по сути, предметом торга с новыми городскими властями. Кстати, один раз «Миракс Град» уже пытались обанкротить по иску ЦНИИПСК им. Мельникова на 4,6 млн руб., однако суд отказал во введении процедуры наблюдения: ответчик в закрытом режиме предоставил суду некую информацию, являющуюся предметом коммерческой тайны. Не исключено, что речь могла идти о новых бенефициарах компании – главе Объединенной судостроительной корпорации Романе Троценко и петербургском предпринимателе Владимире Голубеве.

Всем имуществом

В ситуации, когда застройщики могут не вернуть деньги, как подтвердили практически все опрошенные «Ко» участники рынка, без личного поручительства получить кредит в кризис или после кризиса просто невозможно. «Это довольно порочная практика, когда акционер и компания в глазах банка сливаются в одно целое, по идее, это противоречит сложившейся в России ситуации, но банки готовы работать только на таких условиях», – поясняет управляющий партнер «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. «Личное поручительство банки предлагают, но информация эта закрыта», – отмечает руководитель управления маркетинга и развития ГК «Конти» Сергей Мигунов, уточняя, что у его компании таких кредитов нет. В целом участники рынка не любят говорить о таких непростых кредитах, но в частных беседах нередко признаются, что проблема существует. По уверениям замруководителя «Сити-XXI век» Василия Шарапова, подобная практика является повсеместной. «Личная ответственность акционера девелоперской компании при привлечении кредита – дополнительная страховка банка от рисков его невозврата», – подчеркивает эксперт. В частности, по его словам, у «Сити-XXI век» тоже имеются подобные кредиты. «Такая практика есть, и, очевидно, после кризиса 2008 года она имеет тенденцию становиться более распространенной. Однако она применяется в первую очередь для компаний и банков средних и мелких форматов», – уверяет первый вице-президент Capital Group Валентина Становова. По словам топ-менеджера, у этой девелоперской структуры таких кредитов нет. «Кредиты привлекаются компанией, осуществляющей бизнес, и должны обеспечиваться за счет бизнеса. Показателем личной ответственности акционера является стабильность его бизнеса, участие в принятии стратегических решений», – утверждает она. Впрочем, по словам Валентины Станововой, в сложный период 2008 года, когда продажи жилой недвижимости фактически остановились, обязательства перед персоналом, партнерами и финансирование строящихся объектов выполнялись в том числе за счет личных активов акционеров. Впрочем, Capital Group реструктуризация долгов перед Сбербанком обошлась довольно дорого – пришлось отдать часть апартаментов в «Городе столиц».

Личную ответственность используют уже не только девелоперы. «Это камень на весы принятия решения со стороны банка. Банк принимает комплексное решение, которое состоит из трех составляющих: дать или не дать кредит, уровень процентной ставки и сумма», – рассказывает директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга «Гуд Вуд» Александр Дубовенко. В результате личная ответственность акционеров позволяет увеличить вероятность получения кредита, влияет на уровень процентной ставки и сумму. Так, в конце 2007 г. владелец «Седьмого континента» Александр Занадворов получил кредит в Deutsche Bank. Этот заем был обеспечен 100% акций подконтрольной Занадворову фирмы Pakwa, которой принадлежит 74,8% сети. Таким образом, предприниматель фактически лично поручился перед кредитором. Летом 2009 г. Deutsche Bank перепродал кредит Natixis Bank, а тот, в свою очередь, перепродал его МФК Михаила Прохорова. В итоге предпринимателю пришлось гасить кредит через выплату дивидендов. В январе 2010 г. сходным образом совладелец Внуково Виталий Ванцев был вынужден поручиться по кредиту на 120 млн евро, предназначенному для достройки нового терминала аэропорта. На этот раз деньги были предоставлены Банком Москвы, а требование личного поручительства к Ванцеву выдвинул его партнер – столичная администрация. Сам бизнесмен объяснил личное поручительство тем, что он «верит в то, что делает». «Именно на этот аспект напирают больше всего банки: если акционер компании не верит в ваше будущее, как же можем поверить мы? А признаком доверия как раз и является личное поручительство», – поясняет источник «Ко» в руководстве крупной девелоперской компании.

Механизм работы

Практика личной ответственности противоречит духу закона. По словам юриста «Юков, Хренов и партнеры» Марины Краснобаевой, согласно Гражданскому кодексу и ФЗ «Об акционерных обществах» участники или акционеры юридического лица не отвечают личным имуществом по обязательствам компании. Исключение составляют только те случаи, когда компания была обанкрочена по прямому указанию акционера. Во втором случае акционер может добровольно предоставить личное обеспечение по обязательствам компании. Самыми распространенными способами являются поручительство участника и залог его личного имущества в пользу банка. «Такие варианты обеспечения очень распространены в последнее время и применяются повсеместно. Практика показывает, что поручительство физического лица, предполагающее обязанность участника оплатить задолженность компании в случае ее невозможности исполнить обязательство самостоятельно, – это достаточно надежное обеспечение», – рассказывает Марина Краснобаева. По сравнению с юридическим лицом-поручителем, которое может объявить себя банкротом, физическое лицо рискует сильно осложнить себе жизнь, скрываясь от судебных приставов. Поэтому участники юридического лица, взявшие на себя личное поручительство, как правило, стремятся по договору платить. Пример с «Пересветом» – лишнее тому подтверждение.

«Если девелоперская или любая другая компания не может расплатиться по кредиту, то зачастую ситуация решается следующим образом. Акционер способен обвинить топ-менеджера в том, что тот действовал с преступным умыслом, активы могут быть размыты и компании как таковой не останется. В нашей практике часты случаи, что кредитор получает залог только через два-три года и этот залог не представляет никакой ценности», – рассказывает источник «Ко» в крупной юридической фирме. По словам источника, в слабой позиции по отношению к заемщикам оказались почти все банки, за исключением Альфа-банка, который активно скупает долги ритейлеров и девелоперов, а затем действует на опережение. Поэтому, введя правило личной ответственности в кризис, банки не стремятся от него избавляться и в посткризисных реалиях. Без личного поручительства, по словам адвоката МКА «Клишин и партнеры» Дмитрия Васильченко, как правило, суды отказывают в исках о привлечении акционеров к субсидиарной ответственности в связи со сложностью доказывания вины акционера, да и то практика в основном касается кредитных организаций при необоснованной выдаче займов. По мнению старшего партнера ГЮК «Консулъ» Захида Мамишова, сложности добавляет то, что зачастую компании-заемщики имеют минимальный уставный капитал и «пустые» балансы. «На практике девелоперские проекты реализуются через группу компаний или множество связанных между собой разного рода договорами организаций», – поясняет эксперт.

При этом де-факто действующее законодательство никак не ограничивает возможности личного поручительства. «По сути, к законодательству поручительство не имеет отношения. Скорее, это вопрос коммерческий», – подчеркивает управляющий партнер «Раппопорт и партнеры» Александр Раппопорт. В частности, по его словам, личное поручительство требуют, когда речь идет о крупных сделках по слиянию и поглощению, когда одна из структур, участвующих в сделке, дает какие-то серьезные обязательства и обещания, которые сложно еще чем-либо подтвердить.

Расплата по счетам

Единственное, что пока спасает акционеров девелоперских компаний, – это то, что, по словам партнера «Рябинников и партнеры» Антона Марченко, ответственность по кредиту поручителя-акционера наступает нечасто. «Все-таки все пытаются договориться – реструктурировать долги, перекредитоваться, получить рассрочку или иными способами не доводить дело до ответственности поручителя», – отмечает эксперт. Однако зачастую узнать о таких случаях очень сложно, установить из судебного акта, что физическое лицо является акционером того или иного юрлица, не всегда возможно. «Ситуация, которая сейчас возникла между МДМ-банком и группой компаний «Пересвет», является подтверждением того, что стороны всегда стремятся договориться», – говорит Антон Марченко. Для акционера это значительное повышение личных рисков, и поэтому должны быть существенные поводы. «Как правило, это делается для выхода из каких-то околокризисных ситуаций, а если ситуация околокризисная, то непонятно, зачем участвовать в сделке в виде поручителя», – рассуждает Александр Дубовенко.

Чаще всего банки рассчитывают на то, что до обращения взыскания на имущество акционера дело все-таки не дойдет. «Как ни крути, а личное поручительство – это, скорее, символический акт, возможность схватить должника за руку, чтобы он никуда не убежал», – полагает Евгений Скоморовский. Однако примеры, когда банки пытались обратить взыскание, все-таки есть. Помимо случая с владельцами «Пересвета», участники рынка вспоминают, что Банк Москвы добился ареста недвижимости Вадима Варшавского, выступившего поручителем по кредитам подконтрольных ему предприятий группы «Эстар». Аналогичным образом от личного поручительства «пострадал» и некогда крупнейший московский девелопер глава Russian Land Шалва Чигиринский: во время кризиса под арестом оказалась даже его квартира на Тверской улице. Другим примером можно назвать бывшего соратника Сергея Полонского главу компании «Строймонтаж» Артура Кириленко, розыском его активов занимается Балтийский банк. Однако не исключено, что в ближайшее время практика личного поручительства акционеров изменится, если будет принят закон о личном банкротстве. По мнению Захида Мамишова, в случае введения банкротства физических лиц количество таких гарантий автоматически уменьшится.

Алексей Лоссан

Читать подробнее на сайте ko.ru

Позвонить
Заказать
обратный
звонок