13/07

Судьба Юго-Запада: были ваши, стали наши?

13 июля, 2011

интернет-портал zamkad.ru

 

Еще свежи в памяти девелоперов, риэлторов и всех остальных жителей Сочи воспоминания о «золотой лихорадке», когда цены на недвижимость в городе рванули вверх за одну ночь, сразу после известия о том, что город примет у себя Олимпийские игры 2014 года... Повторится ли в "новой Москве" сочинский сценарий?

 

 11 июля 2011 года в кабинете Президента России Дмитрия Медведева было принято  решение, ничуть не  уступающее по своему потенциальному влиянию на рынок  недвижимости тому, что было оглашено в  июле  2007 года членами МОК. Городская  черта Москвы отодвигается на 45 километров к юго-западу, при  этом  территория  столицы увеличивается в 2,5 раза. Не прошло и двух дней, как Совет Федерации этот  план  утвердил. Рванули или нет?

 Юго-запад ближайшего Подмосковья – территория слабо урбанизированная, и отчасти  именно поэтому  выбор пал именно на нее. На 144 тысячах га здесь проживает каких-  нибудь 250 тысяч человек. Для  сравнения: примерно столько же людей на территории  двух не самых больших московских районов,  Коньково и Теплый Стан, в общей  сложности занимающих площадь в 10 раз меньшую (1561 га). Апрелевку, Климовск и Щербинку, расположенные по границам присоединяемой  территории, и даже  Подольск, который, стремительно разрастаясь, попал именно на  нее,  деликатно исключили, оставив  подмосковными городами. Оно и понятно:  включение города в черту Москвы – это московские пенсии и  льготы для его жителей – и существенная дополнительная нагрузка на бюджет. Сейчас размеры выплат в  столице и области различаются более чем в два раза. 

Единственный город, которому повезло стать столичным микрорайоном – наукоград Троицк, занимающий 1530 га, с 37,5 тысячами населения. Цены на недвижимость здесь, по оценкам Дмитрия Халина, управляющего партнера компании IntermarkSavills, составляют от $2400 до $2800 за кв.м – и в ближайшее время могут вырасти на 20-30 процентов за счет одного только присоединения Троицка к Москве. «В этом отношении показателен пример другого наукограда, расположенного на сопоставимом удалении от столицы – Зеленограда», – отмечает эксперт. Действительно, средняя стоимость квадратного метра готового жилья там составляет около $3400 – как утверждают эксперты, причиной тому именно московская регистрация жителей.Тем не менее, «ночь переписывания ценников» в риэлторских базах данных пока не состоялась. «Прошло слишком мало времени», - говорит Олег Самойлов, генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость», ожидающий формирование сколько-нибудь заметных трендов не раньше, чем месяца через три-четыре. Коренным образом изменить ценовую ситуацию на рынке подмосковной недвижимости могли бы меры по улучшению траспортной доступности. «Оттого, что Троицк включили в московскую территорию, он ведь ближе к столице не стал», - поясняет эксперт. Резкий рост цен просто отпугнет покупателей, считает руководитель проектов комплексного освоения территорий компании "Загородный Проект" Александр Рыков. На розничном рынке цена будет изменяться в зависимости от спроса, считает он.

Были ваши – станут нашиОтносительно роста цен на землю мнения экспертов разделились, главным образом благодаря неизвестности в вопросе со статусом присоединенных земель. Не стоит забывать, что практически вся земля на территории Москвы находится в собственности города, а застройщики получают участки лишь в долгосрочную аренду. В Подмосковье же ситуация иная: многие земельные участки, иногда весьма крупные, принадлежат частным лицам и крупным компаниям. Каким будет будущее этих земель, сейчас не берется предсказать никто. Возможен ли сценарий изъятия земель у собственников под государственные нужды? Этим вопросом задается Дмитрий Цветков, директор департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty. До тех пор, пока ответ на него не будет получен, ни о каком росте стоимости земель речь идти не может. В Сочи, как мы помним, участки выкупались якобы по рыночной стоимости, а возмущению населения, получившего вместо обжитых наделов пустошь или смехотворную компенсацию, не было предела. И пока не очень понятно, что может помешать чиновникам применить уже отработанную технологию в Подмосковье. Впрочем, руководитель офиса загородной недвижимости «Преображенское» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Лукинов сомневается, что государство пойдет на массовый выкуп земель, которыми владеют жители легальных коттеджных поселков, обладающих всеми правоустанавливающими документами. «В противном случае речь пойдет о десятках тысяч людей, лишенных своей собственности, а это большой социальный конфликт», - предупреждает он.  Зато для государства представляют большой интерес неосвоенные земли лендлордов,  расположенные в  новых районах. «Наверняка будет поиск способов для того, чтобы  десятки тысяч гектар теперь уже  московской земли стали собственностью города», -  предполагает Лукинов. Александр Дубовенко, директор  по развитию инвестиционно-  строительного холдинга ГУД ВУД, также уверен, что крупные земельные участки,  пребывающие сейчас в статусе сельхозназначения, будут выкуплены городом, причем по   невысокой цене.  Он предполагает, что при этом на собственников будет оказано давление,   поскольку они используют  сельскохозяйственные угодья не по назначению.  Весьма оптимистичен в этом вопросе Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-  Загородная недвижимость». С коттеджными поселками, входящими в зону присоединения к Москве, ничего  страшного не произойдет, считает он. Максимум, что может произойти со строящимися поселками – это небольшие задержки по сдаче объектов из-за согласования документов. Что же касается статуса новых земель, то по его данным, в течение года или двух будет разработана соответствующая документация. При этом, утверждает эксперт, с теми поселками, которые уже построены и находятся на новых территориях, вообще ничего не случится – разве что введут московские тарифы на электричество, но это еще не скоро.Но в итоге для конечных покупателей крупных земельных участков, то есть для застройщиков, цены на новые московские земли вырастут. В этом уверен Дмитрий Халин. Решающим фактором он считает изменение разрешенной плотности жилой застройки для того или иного участка. «К примеру, если сейчас участок разрешено использовать под строительство коттеджей, то на 1 га можно построить не более 2 тысяч кв.м жилья. А на участке с разрешенным использованием под многоэтажное строительство можно построить уже до 20 тысяч кв.м. Таким образом, потенциальная маржа застройщика, а с ней и стоимость земли может вырасти до 10 раз», - замечает эксперт. Сама по себе декларация присоединения к Москве – уже повод поднять цены, считает Александр Рыков. Прежде всего, это касается крупных участков под новые, теперь уже московские проекты, замечает эксперт.Согласен с коллегой и Владимир Яхонтов: «Только на фоне новости о присоединении к Москве новых территорий земля там может подорожать примерно на 5 процентов». Со временем цены там сравняются с московскими, однако этот процесс займет как минимум 5-7 лет, говорит эксперт. Вообще, по мнению Яхонтова, формируемый округ однозначно станет территорией, еще более привлекательной для инвестирования, чем сейчас.Александр Дубовенко считает, что рынок сбалансирует спрос естественным образом. Цены на одни участки пойдут вверх, а на другие вниз, в зависимости от того, какая поблизости будет создана инфраструктура. Там, где пройдет шумная трасса и будут построены заводы, близлежащие территории подешевеют, уверен эксперт.