Ни для кого не секрет, что вся строительная отрасль России, так или иначе, связана с коррупцией. Не исключение и рынок загородной недвижимости. О взятках редко говорят открыто, это скорее данность, которую все воспринимают как есть, и стараются особо не обсуждать. Особенно когда это касается общения девелоперов с представителями СМИ. Но с развитием информационных технологий держать такие вещи в тайне становится все сложнее, поэтому ряд игроков рынка решили рассказать всю правду, чтобы журналисты не строили догадок, а получили информацию из первоисточника. Инициатором выступила компания GOOD WOOD (ГУД ВУД), которая пригласила представителей Vesco Group, Kaskad Family и ГК «Абсолют» на встречу с журналистами. Формат мероприятия был выбран весьма необычный. За столом сидели 4 спикера, для которых в конвертах приготовлено 25-30 вопросов, разбитых по категориям. Каждый участник выбирает категорию, после чего открывает конверт и отвечает. Вопросы заранее присылали сами журналисты, приглашенные на мероприятие. По правилам, спикеры не знакомились заранее с вопросами, так же как и не знали, кто именно задал тот или иной вопрос. Все вопросы были поделены на 5 категорий: «Административный ресурс», «Что хотят покупатели, а что могут девелоперы», «Направления и расстояния», «Корпоративные тайны» и «Прогнозы и цифры». Естественно, самый большой интерес среди журналистов вызвала тема административного ресурса. Самый первый вопрос задал настроение всей дискуссии. По случайному стечению обстоятельств это оказался вопрос от портала Cottage.ru: «Останется ли на рынке загородной недвижимости Подмосковья хотя бы один игрок, если чиновники перестанут брать взятки?». Конверт с этим вопросом достался Александру Дубовенко, директору по развитию компании GOOD WOOD, который по достоинству оценил сарказм. Он отметил, что если подойти чисто с математической точки зрения, то естественно, игроки останутся. Вопрос в другом, смогут ли те, кто работает на рынке сегодня, перестроиться и играть по новым правилам, когда на первый план выйдет реальная конкуренция, а не административный ресурс. «Смогут ли работать не за счет взяток, а за счет конкурентного поля? Сложно сказать. В Москве отставка первого лица привела к переделу рынка. Все площадки, все согласования, все процедуры, так или иначе связанные со строительством, очень сильно зависят от связей в администрации. Загородный рынок немного свободнее, но и тут административный ресурс пока что сильно влияет на работу», - сказал Дубовенко.
Все участники дискуссии сошлись во мнении, что чиновники, вместо того, чтобы выполнять свои прямые обязанности, создают ненужные барьеры. «Вопрос взяток связан с нечеткостью правил работы на рынке. Это касается не только рынка недвижимости, но всей экономики, в глобальном масштабе. Как только будет однозначная трактовка правил для всех, взятки станут просто не нужны», - считает Дубовенко. Не обошли стороной обсуждение того, на каких этапах девелопмента можно было бы обойтись без участия чиновников. Самые больные и взяткоемкие места – это процесс приобретения земли, перевод участка из одной категории в другую, межевание участка и подводка коммуникаций. С землей все просто – как правило, участок является муниципальной собственностью, поэтому местная власть сама решает, кому и за сколько участок продать, и сколько при этом нужно «откатить». Что касается коммуникаций, то тут, по словам Дубовенко, цена вопроса зависит от «от разных схем, от заходов в разные двери». «Кто знает правильные места, тот может получить коммуникации быстрее и дешевле. Взять, к примеру, электричество. До сих пор оно не является свободным товаром. Если мне нужен бензин, я могу купить его в любом количестве. Если мне нужно много бензина, поставщик его бесплатно привезет, еще и спасибо скажет за то, что я обратился именно к нему. С электричеством вам бесплатно никто ничего поставлять не будет, и спасибо не скажет», - говорит он.
По словам экспертов, вопрос с коммуникациями должен решаться не за счет взяток, а за счет конкуренции. Электричество само по себе должно стоить существенно дороже, не 2-3 рубля за кВт, а 5-10. А как только товар становится дорогим, в эту область начинают идти частные инвестиции, за право подключить поселок к своим мощностям будут бороться несколько компаний. В качестве примера был приведен интернет, когда провайдеры сами обращаются к девелоперу, предлагают свои услуги, а также бесплатно прокладывают магистраль до поселка, лишь бы только получить дополнительных клиентов. «Почему такое не может быть с электричеством, газом и дорогами?», - задал риторический вопрос один из участников пресс-конференции.
Что же касается межевания земли, то, по словам спикеров, эта тема достойная отдельного обсуждения. В принципе, эта процедура бесплатная и по закону должна занимать не более трех месяцев. «Из них 2 месяца и 3,5 недели не происходит ничего. А потом за 3 дня до даты Х идет проверка. А там объем документации такой, что сдать с первого раза без ошибок невозможно даже теоретически. Поэтому через 3 месяца идет отказ. Можно эту процедуру из раза в раз повторять, как раз где-то через 3 года участок вы размежуете бесплатно», - говорит Александр Дубовенко. Естественно, так долго ждать ни один девелопер не будет, поэтому и приходится «ускорять процесс». По словам председателя совета директоров компании Kaskad Family Валерия Мищенко, проблема еще и в том, что кадастровый инженер, который 3 раза получает отказ, лишается лицензии пожизненно. «Они уже даже боятся подавать документы на размежевание, если не уверены на 100%, что девелопер уже обо всем договорился», - говорит он. Мищенко так же привел в пример свой личный опыт: «Не так давно мы отдавали один участок на размежевание, нам сказали, что нужно исправить один пункт в документах. Мы исправили, нас заставили поправить еще раз на тот вариант, который был до этого. И так можно править до бесконечности». По словам экспертов, на этом этапе как раз и вступают в игру чиновники. «В нашем случае было так: чиновник нам говорит: "Что ж вы мучаетесь? Зачем вам лезть в то, в чем вы не понимаете? Вот есть компания, в которой работают профессионалы, все ваши проблемы они очень быстро решат". И мы платим деньги этой компании, вопрос решается. Естественно, мы догадываемся, куда идут эти деньги, но формально мы взяток не даем, мы заключаем договор на предоставление услуг между двумя юрлицами», - рассказал Дубовенко. Нашелся среди спикеров и человек, который заявил, что не стоит всех чиновников «грести под одну гребенку». «К этой теме все подходят предвзято, что все чиновники взяточники, им нужны только деньги, они только мешают и так далее. Но это абсолютно не так. Все, и мы, и они, работаем в одной законодательной базе. Любая профессиональная компания, которая работает на рынке, должна понимать бюрократическую систему, как она работает, как она со временем меняется. И дело совершенно не упирается во взятки. Чиновникам нужно отчитываться перед вышестоящим начальством по мерам, принимаемым для улучшения жизни населения. И многие вопросы решаются за счет какой-то социальной помощи. Строятся храмы, школы, детские сады. Так что не всегда кто-то кому-то несет деньги», - говорит Юрий Орловский, заместитель генерального директора компании «Абсолют». <
Впрочем, от того, живые это деньги, или какая-то социальная нагрузка, факт коррумпированности строительной отрасли это не отменяет. Как сказал Александр Дубовенко, сейчас чиновников можно сравнить с гаишниками. Сотрудники ГИБДД не занимаются регулированием движения, не улучшают безопасность на дорогах, только и ждут, пока кто-нибудь нарушит и захочет откупиться. Точно так же дела обстоят и на рынке загородной недвижимости Подмосковья. Когда-нибудь, возможно, чиновники будут помогать выводить на рынок новое доступное малоэтажное жилье. Но сейчас, по большому счету, все общение и с теми, и с другими, сводится к одному – дай денег.
Иван Кузнецов
читать оригинальный текст на cottage.ru