Как выбрать загородный дом: советы эксперта

Сегодня на рынке загородной недвижимости Подмосковья предлагается множество участков и готовых домов на любой вкус и кошелек. Но как определиться с выбором? Строить самому или купить готовое жилье – что выгоднее? На каком направлении лучше всего жить? О тонкостях, связанных с выбором загородного жилья, «Собственник» поговорил с директором по развитию компании GOOD WOOD Александром Дубовенко.

– Итак, с чего следует начать выбор загородного дома?

– Прежде всего отмечу, что у нас люди начинают задумываться об этом в мае-июне, когда в городе становится душно и жарко. Но май-июнь – это уже очень поздно. Начинать выбор загородного дома лучше в феврале. И прежде всего должно возникнуть желание перебраться за город. Дальше вариантов два: переехать за пределы мегаполиса или оборудовать лишь временное жилье. Это несколько разные вещи, и многие не понимают, что такое первое и второе жилье, не различая эти понятия. Более того, почти половина из тех, кто строит дачу в 70-километровой зоне, затем начинают там жить постоянно. Поэтому надо понять, какой дом вам нужен и для чего.

– Допустим, выбирается дача. Как поступить?

– Перед выбором второго жилья я бы посоветовал обратить внимание на экологию района. Также стоит помнить, что наиболее сложной транспортная ситуация на загородных трассах бывает с пятницы по воскресенье. Поэтому было бы идеально организовать на работе свой, удобный график, чтобы в эти дни за город не выезжать. Кроме того, покупать дачу стоит на том направлении, где живешь. Так, скажем, у жителей ЮЗАО есть минимум три варианта: это Калужское, Симферопольское и Киевское шоссе. Несмотря на кажущуюся логичность, немало людей, которые живут на юге, а дачу все равно покупают на севере области…

– Какие трассы сейчас наиболее удобны и комфортны для любителей загородной жизни?

– Остается популярной и удобной Новая Рига, активно развивается Симферопольское шоссе, достаточно комфортным остается и Киевское направление. Также в этом году мы прогнозируем развитие трассы Москва – Дон. Мы уже видим активность по объемам закупки земли и по объемам подготовки проектов на этом направлении. Покупатели этого пока еще не замечают, но в текущем году здесь будет как подорожание участков, так и рост популярности.

Остается модной Дмитровка, несмотря на то что эта трасса уже перегружена донельзя. Работы по расширению Дмитровского шоссе не ведутся, а, наоборот, ведется строительство колоссального микрорайона Северный, который уже начинает постепенно заселяться людьми. Да, через этот поселок проходит автобан шириной восемь полос, но он как выходит с Дмитровского шоссе, так на нем и замыкается. Поэтому большой роли в транспортной доступности направления эта дорога не играет. Единственное, что пока вселяет оптимизм, – это строительство трассы в Долгопрудном, где Лихачевское шоссе. Поэтому часть людей смогут объезжать Дмитровку через Долгопрудный.

И наконец, восточные направления. Они традиционно не считаются престижными. Хотя недавно был анонсирован проект нового поселка на Щелковском шоссе Moscow Tibet Club с центром восточной медицины, который пока заявлен на бумаге. Стоимость домов в этом поселке – от $225 тыс. до $1 млн.

– Каков следующий этап, если покупатель определился с выбором трассы и назначением будущего дома?

– Дальше есть несколько путей. Первый – купить готовое жилье. Идея хорошая, но такого жилья очень мало, особенно в сегменте экономкласса. То, что предлагается, в основном либо неликвид, либо с заломленными ценами. Потому что в период кризиса деньги были очень дорогими, девелоперы получали кредиты под 15-20%. Поэтому если компании брались за строительство, то это всегда выходило дорого. Например, Rodex Group всегда продает практически только готовые дома, поэтому их продукт достаточно дорогой. Но, конечно, он тоже всегда продается, так как есть покупатель, готовый платить.

Путь второй – покупка участка с подрядом. Выбирается коттеджный поселок, где все дома будут в более или менее едином стиле, понятен ритм и темп застройки. Третий путь: купить тоже участок, но без подряда, тоже в коттеджном поселке либо вообще в деревне или дачном кооперативе. У участка без подряда есть существенный плюс для тех покупателей, у которых есть деньги только на участок, например 1 млн руб. Можно приобрести этот участок и думать дальше.

Но если есть деньги и на дом, и на землю, то я рекомендую купить участок с подрядом в коттеджном поселке. Для покупателя это выгоднее. Так как если он имеет деньги на участок и на дом, то все вокруг – соседи – тоже имеют деньги на участок и на дом. И будет все вокруг построено. Всем нужна охрана, многие вопросы сообща легче решаются на участках с подрядом.

– Какие риски есть у покупателей коттеджного поселка с подрядом на старте и на финише?

– Многие в принципе не понимают, что такое земельный участок. Земля бывает разной категории и разного назначения. Сейчас есть много компаний, которые продают обещание сделать документы на земельный участок. Не стоит рисковать и платить деньги за несуществующий надел. Он должен иметь два документа: свидетельство о праве собственности и кадастровый паспорт земельного участка (примеры можно увидеть здесь). Вот если эти два документа есть, то участок существует. Если продается лишь обещание сделать эти документы, то это повышенные риски. Дальше нужно обратить внимание на разные категории земли. Надо рассматривать землю сельхозназначения под дачное строительство либо земли поселений с видом разрешенного использования – ИЖС. Это все указывается в паспорте. Если это реальная земля и участок существует в природе, то имеется его план и точки координат GPS.

Второй момент – это непонимание людьми, что они покупают, когда они покупают участки с подрядом. Они покупают два разных, независимых продукта – участок и строительный подряд. Строительный подряд – это договор, который заключается между покупателем дома и фирмой-застройщиком. И многие путают девелопера (человек, который осваивает эту землю и ведет продажи в конкретном поселке) с застройщиком, который будет строить дом, с генподрядчиком. Были случаи, когда человек покупал землю с подрядом, его обязывали заключать договор на строительный подряд с конкретной, неизвестной ему компанией, он платил деньги, а фирма, которой он заплатил за подряд, растворялась или разорялась из-за кризиса. И у него не получалось подать в суд на девелопера, чтобы обязать его продать участки и рассчитаться с ним по невыполненным обязательствам, за подряд: по земле условия все выполнены полностью, а претензии уже надо предъявлять к подрядчику. Поэтому какой совет? Смотреть, кто конкретно является застройщиком поселка. Надо понять, что это за компания. Она должна иметь репутацию, строить в других поселках, строить обязательно частные дома, быть представлена на рынке.

– Есть ли какой-то реестр застройщиков?

– К сожалению, нет. Ни рейтинга, ни реестра, ничего. Но надо бы создать.

– А СРО? Там ее можно проверить?

– Компания, безусловно, должна быть членом СРО, это уже хороший признак. Плюс обратить внимание на срок существования компании. Она создана под этот поселок или раньше? Проекты должны быть, каталоги. Еще один важный момент: должна быть гарантия на построенный дом не от девелопера, а от подрядчика.

– Сейчас много продается участков с «возможностью подведения коммуникаций». Что это такое и опасно ли покупать такую землю?

– В идеале покупать нужно участок, на котором уже существуют коммуникации. На юге это, например, ЭКО-парк, на западе – Львовские Озера. В них до старта продаж уже были подведены все коммуникации. Но это достаточно дорого. Дешевле делать коммуникации по ходу продаж.

Особенно высоки риски там, где продаются участки без подряда. В кризис было множество лендлордов, которые занимались только оптовыми продажами земли, но когда опт перестал быть интересен рынку, они нарезали участки на мелкие наделы и стали продавать в розницу без подряда. При этом опыта подведения коммуникаций у них и не было. И цены на участки они назначали «от фонаря», лишь бы продавалось. Они наобещали коммуникаций – дороги, освещение, газ, въездные группы… Начинают продавать и понимают, что после подведения коммуникаций выходят в ноль. Тогда в своих следующих проектах они либо не собираются вообще проводить коммуникации, либо строят «пирамиду». И получается, что самые дешевые участки без подряда – самые опасные. Это обязательно приведет к кризису обманутых дачников, в 2010 году будет первая волна, в 2011 году придет понимание, что их обманули. Будут наверняка какие-то изменения в законах.

– Как проверить, что коммуникации в поселке действительно подведены?

– Желательно обратиться к специалистам, которые хоть что-то понимают. Здесь есть две самые важные вещи: должна быть дорога до участка, а не обещание, что ее построят, дороги внутри поселка, хотя бы до тех участков, которые продаются. И электричество, хотя бы по 6 киловатт. Должна быть ЛЭП до поселка. И техусловия о выделении мощности: если эти документы у девелопера есть, то все хорошо.

ВЗУ (водозаборный узел) можно потом сделать общий на поселок или каждый сам себе пробурит водяную скважину, цена не сильно будет различаться, поэтому вода не так важна, это 50-100 тысяч. А если один участок решит себе провести ЛЭП – это будут колоссальные деньги.

Въездная группа с охраной тоже желательна, иначе поселок не очень хорошо смотрится. Должны быть какие-то общие зоны, прогулочные или детская площадка. Иногда обманывают людей: показывают план, что тут будет теннисный корт, тут футбольное поле, здесь ресторан и т. д. А потом этого ничего нет, эта территория потом делится тоже на участки и продается под застройку. Надо не обращать внимания на обещания. План может поменяться. Надо покупать то, что есть. Любая инфраструктура имеет смысл, когда она физически существует, как и все необходимые документы.

– Спасибо! В следующий раз поговорим о том, как построить дом самостоятельно, если участок земли уже имеется в собственности.