15/07

Инфраструктура поселка: отсечь все лишнее?

15 Июля, 2010
Журнал «Недвижимость & цены»

Возведение инфраструктуры коттеджного поселка некоторые застройщики восприняли в кризис как необязательную роскошь. Подчас они отказывались не только от дополнительных, но и от необходимых затрат, дабы снизить стоимость домовладений или земельных участков и привлечь тем самым покупателей. Комментирует директор по развитию ГУД ВУД Дубовенко А.С.

 

Возведение инфраструктуры коттеджного поселка некоторые застройщики восприняли в кризис как необязательную роскошь. Подчас они отказывались не только от дополнительных, но и от необходимых затрат, дабы снизить стоимость домовладений или земельных участков и привлечь тем самым покупателей.
Экономная экономика
В период кризиса многие девелоперы вынуждены были изменить проекты загородных поселков. «Один из часто встречающихся видов реконцепции заключается в сокращении инфраструктуры», — отмечает Александр Дубовенко, директор по развитию компании GOOD WOOD. Сегодня инвесторы не готовы финансировать создание объектов, требующих серьезных вложений: фитнес- и яхт-клубов, гольф-полей, ресторанов. Кроме того, сокращаются прогулочные зоны, детские площадки, уменьшается ширина дорог, упрощаются въездные группы, порой застройщики отказываются даже от запланированных централизованных водопровода и канализации.
По мнению Татьяны Алексеевой, руководителя отдела исследований компании Vesco Consulting, основной акцент во всех коттеджных поселках в настоящее время делается на готовность коммуникаций и дорог. Социальная, спортивная и развлекательная составляющие, по ее мнению, не повышают привлекательность поселка в глазах потенциальных покупателей, поскольку они ориентированы на сокращение затрат и внимательно относятся к любым лишним опциям. В бизнес-сегменте застройщики создают лишь минимальный набор, основным критерием для них стала самоокупаемость инфраструктуры.

Алла Прохина, директор департамента загородной недвижимости Chesterton, считает, что подобная тенденция связана не только с финансовым кризисом, но и с тем, что многие клиенты предпочитают использовать сетевые объекты, находящиеся в транспортной доступности. «Некоторые покупатели уже имеют опыт постоянного проживания за городом и четко представляют, какие именно услуги им нужны. Все чаще на рынке появляются проекты, где инфраструктура вынесена за пределы поселка. Благодаря этому, с одной стороны, быстрее окупаются затраты девелопера, с другой — появляется больше возможностей привлечь крупные и известные сети, которые могут предложить сервис столичного уровня», — отмечает А. Прохина.

В числе поселков, где были перенесены сроки строительства объектов инфраструктуры, эксперты назвали Crystal Istra, Папушево, Пестово, Шоколадный. В поселке Нахабино-Парк девелопер отказался от парка экзотических растений, сигарной комнаты, лодочной станции. В Гагаринлэнде бетон для внутренних дорог заменили песчано-гравийной смесью, уличное освещение вместо скрытой разводки сделали по воздуху. В Львовских Озерах не будет центральной канализации.

Необходимый минимум

Набор инфраструктуры зависит от класса, концепции и размера коттеджного поселка. Однако существует определенный минимум, который должен быть в любом поселке. В него, по словам Тимура Сайфутдинова, управляющего директора департамента жилой недвижимости компании Blackwood, входят охрана и КПП, административное здание с сервисными службами, детские и спортивные площадки, прогулочные зоны, мини-маркет.

«Уровень охраны может существенно отличаться в поселках разного класса, — добавляет Павел Трейвас, коммерческий директор Villagio Estate. — Минимальный комплекс мер защиты в загородных объектах сегмента эконом включает в себя огороженную территорию, контрольно-пропускной пункт и охрану на въезде. В бизнес-классе может прибавиться видеонаблюдение и патрулирование внутренней территории. В элитных коттеджных комплексах за безопасность жителей обычно отвечают сотрудники вневедомственной охраны или частных охранных агентств».

Не обойтись в поселке и без единой эксплуатационной службы. В экономклассе такая организация следит за состоянием инженерных систем и коммунальных сетей, убирает территорию, вывозит мусор. В поселках более высокого ценового сегмента сфера ответственности эксплуатирующей организации шире: ее сотрудники, например, ухаживают за парками, водоемами, деревьями и цветниками.

Сеть социальной инфраструктуры зависит от возможностей и желания девелопера привлечь внимание клиентов какой-нибудь необычной фишкой, а также позиционирования проекта на рынке. «Для экономкласса обычно планируют минимальный набор коммерческих объектов, — говорит П. Трейвас. — Это может быть мини-маркет, аптечный пункт, кафе и т. п.». Иначе дело обстоит в бизнес- и элитклассе, где все определяется фантазией застройщика.

«На инфраструктурную сеть поселка влияет также и его размер. В камерных загородных комплексах (до 20 домов), как правило, достаточно лишь детских и спортивных площадок, — говорит Людмила Ежова, исполнительный директор компании «Терра-Недвижимость». — Для проектов на 100–300 домов требуются детский сад и супермаркет, а если коттеджей свыше 300, то понадобятся еще и собственная школа, и медицинский центр». Кроме того, при создании концепции следует оценить расстояние, на котором расположены объекты внешней инфраструктуры.

Примерный порядок создания инфраструктурной сети в поселке таков: внешнее ограждение, обустройство зон охраны, строительство внутренних дорог, подведение электричества. Владимир Ефимов, коммерческий директор группы компаний «Родные Земли», отмечает, что в загородных комплексах экономкласса инженерные коммуникации обычно прокладывают в середине или ближе к концу строительства, в поселках повышенной комфортности — по достижении 50%-ной готовности проекта. Социально-бытовые объекты возводят, как правило, уже на этапе 90–95%-ной стадии готовности.

Сколько стоит all inclusive?

Стоимость строительства инфраструктуры обычно закладывают в цену объекта, а ее обслуживание учитывают в эксплуатационных платежах.

По словам Юлии Грибковой, руководителя отдела продаж загородной недвижимости агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», обширная инфраструктура может удорожить проживание в поселке в два — два с половиной раза. Ведь все затраты на содержание яхт-клубов, спа-центров и ресторанов ложатся на жителей поселка, а это около 70% от ежемесячных платежей. По данным агентства «Усадьба», в зависимости от класса объекта, размера дома и участка расходы могут составлять 40 тыс. руб./мес. и более. В эту сумму входит поддержание в порядке дорог, зданий и территорий общественного пользования, зон отдыха, детских площадок, охрана, украшение поселка по праздникам и пр. Пользование инфраструктурой оплачивается дополнительно.

Более всего, по словам Ю. Грибковой, у жителей коттеджных поселков востребованы детские объекты — развивающие центры, спортивные секции, детсады, площадки, бассейны. При этом пребывание ребенка в дошкольном учреждении обходится жителям поселка ежемесячно в сумму от 15 до 20 тыс. руб., а обучение в загородной школе — от 20 до 60 тыс. руб./мес. Кроме того, родителям придется оплатить вступительный взнос.

Самым действенным способом оптимизации расходов на содержание и эксплуатацию элементов инфраструктуры эксперты считают возможность открыть к ним доступ извне. Кроме того, во многие объекты, требующие существенных инвестиций, такие как рестораны, кафе, фитнес-центры, привлекают аутсорсинг.

На рынке есть примеры реализованных в кризис крупных инфраструктурных центров. Например, компания «ОПИН» завершила возведение комплекса «Павлово Подворье». По словам Надежды Креславской, начальника управления по работе с клиентами ОАО «ОПИН», жители поселка Павлово платят не за содержание комплекса, а лишь за эксплуатационные и коммунальные услуги. В настоящее время ежемесячные расходы составляют 24 тыс. руб./мес.

Кризис практически не повлиял и на создание инфраструктуры поселка Княжье Озеро. Все объекты здесь проектирует и возводит девелопер — холдинг «САПСАН». Уже сейчас к услугам жителей магазины, аптека, медицинский центр, рестораны, детский сад, школа, торговый центр. В июне откроется живой уголок. Кроме того, в этом году планируют ввести в эксплуатацию спортивно-оздоровительный центр «ДАКАР» общей площадью 1472 кв. м, а в следующем — бассейн.

Ежемесячные расходы жителей Княжьего Озера зависят от размера домовладения и его расположения в поселке и колеблются в пределах 20–40 тыс. руб. Платежи распределяются равными долями исходя из затрат рабочего времени и средств на каждую опцию: уборку территории, озеленение, вывоз мусора, обслуживание инженерных сетей, охрану, уличное освещение. Рестораны, торговый центр, школа и детский сад — коммерческие объекты, за содержание которых жители не платят.

Интересное решение предложено девелопером в поселке экономкласса Окская Слобода. Жители могут со скидкой пользоваться инфраструктурой курорт-отеля «Царьград», который построен в 10 км от загородного объекта. К их услугам бассейн, рестораны, бары, спа- и фитнес-центр, горнолыжный спуск. Подобный тандем положительно сказывается на развитии двух разных бизнесов.

Без подряда, но с обещаниями

Без подряда, но с обещаниями

Несмотря на то что, по мнению большинства экспертов, коттеджные поселки без подряда должны располагать минимальным инфраструктурным набором, включающим в себя заборы, дороги, коммуникации и охрану, на практике все бывает иначе. По словам Ивана Синицына, партнера проекта «Новые дачи», культура поселков без подряда еще не сформировалась. «В настоящее время конкурентным преимуществом является наличие в них внутренних дорог, а говорить о минимальном наборе социальной инфраструктуры преждевременно», — считает эксперт.

С коллегой согласен А. Дубовенко. Он отмечает, что сейчас на рынке представлено большое количество поселков с участками без подряда, в которых нет даже самого необходимого — дорог и электричества. По его мнению, все дело в том, что оптовые цены на сельхозземли в 100-километровой зоне от Москвы находятся в пределах 50–500 долл./сотка, а обеспечение участка необходимой инфраструктурой обойдется землевладельцу существенно дороже — от 2 до 5 тыс. долл./сотка. «Поэтому на рынке появляются предложения по 1,5 тыс. с обещанием построить в будущем город-сад с дорогами, электричеством, газом, прогулочными зонами и т. д.», — говорит эксперт. Он считает, что такой подход уже в ближайшее время может привести к появлению обманутых дачников.