31/01

Участки без подряда: уже не солируют, но еще поют

Журнал «Недвижимость & цены»

Участки без обязательного подряда на строительство, которые еще вчера были хитом продаж на рынке загородной недвижимости, сегодня многие эксперты называют уходящим трендом. Говорят, что у этого формата нет перспектив на рынке. Так ли печально его будущее или все же специалисты поспешили анонсировать закат эпохи земельной розницы? Комментирует директор по развитию ГУД ВУД Дубовенко А.С.

Полная информация на сайте realty.dmir.ru

Участки без обязательного подряда на строительство, которые еще вчера были хитом продаж на рынке загородной недвижимости, сегодня многие эксперты называют уходящим трендом. Говорят, что у этого формата нет перспектив на рынке. Так ли печально его будущее или все же специалисты поспешили анонсировать закат эпохи земельной розницы?

Дитя кризиса

«Формат «земля без подряда» — ребенок кризиса, — напоминает Сергей Грудолов, аналитик финансово-строительной корпорации «Лидер». — Начиная с сентября 2008 г. и на протяжении всего 2009 г. сделки на рынке загородной недвижимости носили единичный характер. В этой ситуации продажа земельных участков без подряда для девелоперов стала во многом вынужденной и подчас единственной мерой, позволяющей хоть как-то оставаться на плаву».

Для потребителя же покупка земли без подряда в организованном поселке — это своеобразный low-cost на загородном рынке, позволяющий с условно минимальными вложениями стать владельцем загородной недвижимости. И если раньше, до кризиса, мечта обзавестись загородным домом была для большинства рядовых граждан практически недостижимой, то с появлением подобного продукта у нее возникли все предпосылки стать реальностью. И многие поспешили этим воспользоваться. Так, по статистике компании «Абсолют Менеджмент», если в 2009 г. каждый девелопер в среднем заключал по пять сделок с участками без подряда в месяц, то в 2010-м — уже по десять. Причем, как утверждают специалисты, спрос на этот формат еще далек от насыщения, что позволяет продавцам повышать цены на свои продукты. Только по итогам первых трех кварталов 2010 г. участки без подряда в организованных поселках подорожали на 12–15% в рублях, а по некоторым проектам рост цен даже превысил 20%, подсчитали аналитики УК «Абсолют Менеджмент».

Без альтернативы

Если эти цифры справедливы, то почему многие эксперты заговорили о закате эпохи участков без подряда? Все просто. В кризисный и посткризисный периоды данный формат был особенно востребован, потому что по сути не имел альтернативы — готовые проекты практически перестали выходить на рынок, а на безрыбье, как известно, и рак рыба. И люди зарывали свои кровные в землю, спасая от инфляции.

Сегодня же пусть медленно, но верно на рынок возвращаются другие форматы — поселки с коттеджами и таунхаусами. И покупатели уже частично переориентировались в сторону этого продукта. Однако справедливости ради нужно отметить, что данный тренд только зарождается, а значит, и земля без подряда еще продержится в лидерах некоторое время.

«Пока участки без подряда остаются самым востребованным продуктом на рынке загородной недвижимости», — констатирует Андрей Васильев, генеральный директор компании «Загородный Проект». Однако, по его мнению, рынок насытится этим предложением в скором времени, и спрос будет постепенно смещаться в сторону таунхаусов и домов площадью 100–150 кв. м.

Из количества в качество

Не стоит сбрасывать со счетов и тот факт, что до сих пор позволить себе купить готовый объект могут немногие. Потому продавцы земли не унывают, говоря, что в ближайшее время потребителей им хватит, и продолжают выводить на рынок новые проекты. Так, по данным компании «Абсолют Менеджмент», в октябре 2010 г. участки без подряда составили почти 60% от общего объема нового предложения, тогда как осенью 2009 г. их доля на рынке Подмосковья была равна 80%. В перспективе аналитики прогнозируют снижение этого показателя, но в ближайшие два года он будет находиться примерно на уровне 40%.

Вместе с количественными изменениями спроса эксперты констатируют и качественные. «Если в кризис была цель купить как можно дешевле в ущерб качеству, то сейчас клиенты становятся разборчивыми. Они готовы платить за удобный подъезд и расположение, центральные коммуникации», — поясняет Анна Шишкина, директор по маркетингу УК «Абсолют Менеджмент».

Соглашается с коллегой и Илья Терентьев, генеральный директор коммуникационной группы «Земер»: «Потребителю стал необходим более качественный продукт: даже если он покупает участок без подряда, то требует максимум опций. Землю по так называемым фьючерсным контрактам практически перестали продавать. Исходя из этого, лендлорды и управляющие компании стали искать партнеров-застройщиков, которые предлагали бы подряд на их земле». С каждым годом данная тенденция будет укрепляться, уверен эксперт. И это поможет удержать покупателей в рассматриваемом сегменте.

Земельные аферисты

Однако не все эксперты настроены оптимистично. Александр Дубовенко, генеральный директор компании «ГУД ВУД», указывает на высокие риски при заключении сделок с земельными участками. По его словам, сегодня около половины объектов, находящихся в продаже, не имеют надлежащим образом оформленной документации. «Нет никаких сомнений, что число обманутых дачников в 2011 г. увеличится», — утверждает эксперт.

Рост количества судебных исков к недобросовестным продавцам земли по причине задержки сроков выдачи свидетельств о собственности и подведения коммуникаций констатируют и в группе «Земер». По словам аналитиков компании, многие землевладельцы вынуждены сворачивать деятельность на большинстве новых площадок, чтобы выполнить обязательства по ранее начатым проектам.

Дабы не попасть в неприятную ситуацию, рядовому покупателю стоит соблюдать основные правила безопасности при покупке участка без подряда. Во-первых, следует выбирать те поселки, где реально ведут хоть какие-нибудь работы по прокладке коммуникаций. Во-вторых, нужно попросить девелопера предоставить договор о проведении работ по прокладке коммуникаций с соответствующими службами. В-третьих, стоит обращать внимание на репутацию девелопера, его предыдущие проекты. Ну и наконец, самый действенный метод перестраховки, по утверждению экспертов, — не отдавать все деньги сразу, а лишь по системе «очередной транш против выполненной работы». Соблюдая такие нехитрые правила, покупатель сможет если и не полностью обезопасить себя от невыполнения девелопером взятых обязательств, то свести эти риски к минимуму.

Вообще, как обнадеживают эксперты «Земера», с каждым днем доля «инженерно необеспеченных» предложений становится все меньше, а непрофессионалы, сумевшие воспользоваться ситуацией неконтролируемого спроса на дешевые участки в 2009 г., уходят с рынка.

Банк как индикатор

Рынок участков без подряда медленно, но верно становится организованным. Об этом свидетельствует в том числе и факт прихода сюда банков. И хотя кредитование земли пока не стало массовым явлением, первые ласточки позволяют экспертам давать оптимистичные прогнозы относительно будущего участков без подряда. «Тот факт, что банки начинают выдавать кредиты на землю, говорит о том, что ситуация постепенно становится прозрачнее, к рынку растет доверие, — считает Илья Сапунов, генеральный директор компании «Красивая Земля». — Одобрение финансовых институтов — пожалуй, самая главная проверка, после прохождения которой развитие сегмента может пойти еще быстрее». По его прогнозам, уже в 2011 г. в кредит будут покупать не менее 20–30% подмосковных участков.

В свою очередь, возможность приобретать землю по ипотеке подстегнет спрос, уверены эксперты. Так что девелоперы, развивающие формат участков без подряда, имеют все основания утверждать, что их пока рано списывать со счетов. Надо полагать, их оптимизм не лишен оснований.