10/02

Александр Дубовенко: «Можно строить и дешевле 30 тыс. рублей за «квадрат»

Интернет-издание Russian Realty

Загородный рынок сегодня переживает отнюдь не лучшие времена: спрос упал, покупатели стали более требовательны к качеству и ждут дальнейшего падения стоимости загородных домов. А тут еще законодатели готовы подбросить новых проблем планируемыми изменениями и запретами. Обо всех насущных проблемах загородного рынка мы решили поговорить с генеральным директором компании GoodWood Александром Дубовенко.

Полная информация на сайте www.russianrealty.ru Загородный рынок сегодня переживает отнюдь не лучшие времена: спрос упал, покупатели стали более требовательны к качеству и ждут дальнейшего падения стоимости загородных домов. А тут еще законодатели готовы подбросить новых проблем планируемыми изменениями и запретами. Обо всех насущных проблемах загородного рынка мы решили поговорить с генеральным директором компании GoodWood Александром Дубовенко. - Александр, в последнее время участились разговоры о грядущих серьезных переменах в земельном законодательстве. Какое влияние, на ваш взгляд, они могут оказать на рынок? - Давайте сначала я напомню о том, что мы имеем на сегодняшний день. Все земли делятся на следующие категории: земли сельхозназначения и земли поселений. Грубо говоря, те, которые предназначены для сельского хозяйства и те, которые предназначены для проживания. Исторически так сложилось, что ни какая земля в Подмосковье не может использоваться для сельского хозяйства, поскольку она слишком дорогая. Поэтому, есть смысл строить на ней жилье. До сих пор строить жилье можно было и на землях сельхозназначения с видом разрешенного использования для дачного строительства, и на землях поселений с видом разрешенного использования индивидуального жилищного строительства. Так вот, новый закон отменяет возможность строительства домов на сельхозземлях. То есть по сути отменяет такая категория жилья, как дачная. К чему это может привести? С одной стороны, к тому, что у компаний, которые нахапали себе сельхозземли и ее не используют, а держат только для увеличения своей капитализации, ее могут попросту отобрать. И это может быть позитивный эффект. С другой стороны, те поселки, которые уже начали строиться, они с принятием закона окажутся вне правового поля. Что приведет к удорожанию, так как эту землю придется переводить из категории земель, а это уже дополнительная финансовая нагрузка. Понятно, что в конце концов все девелоперские компании справятся с этими проблемами, потому что все эти процедуры отработаны и проблем особых нет. Но цена сотки может от этого возрасти. И с мечтой о доступном жилье стоимостью 30 тыс. руб. за 1 м2, о которой говорит наше правительство, можно будет расстаться. - А есть ли выход из сложившейся ситуации? - Выход есть всегда. Структуры лэндлордов держат огромные массивы неиспользуемой земли. Следует попросту обложить такие неиспользуемые земли дополнительным налогом. То есть, если ты эту землю держишь, но не используешь ее, не обрабатываешь, ничего не строишь, то заплати налог государству. По-моему, это самый эффективный способ по использованию земли. Отдельно выскажу свою точку зрения по поводу перевода земель и всех этих видов разрешенного строительства. На мой взгляд, в Московской области давно пора принять закон, согласно которому любая девелоперская структура может стоить на землях сельхозназначения. При этом одного желания девелопера должно быть достаточно для того, чтобы земли сельхозназначения автоматически перешли в категорию «для проживания», без согласования и подписания бумажек. - А для чего это нужно? - Это нужно для того, чтобы добиться возможности продавать жилье по 30 тыс. рублей за 1 м2. Пока этого никто не может достичь. У нас это получилось в результате героических усилий. Более того, я пришел к выводу, что эту планку можно опускать еще ниже. То есть теоретически можно строить и по 20, и по 15 тыс. рублей. Но для этого необходимы три вещи. Первое - земельный вопрос закрыть полностью. Земля должна быть практически бесплатной. Особенно та, что чуть подальше от центра. Ведь ее более чем достаточно. Поэтому предлагаю убрать все эти административные барьеры. А пока, к великому сожалению, девелоперы вынуждены отдавать «хорошим» людям больше, чем стоит земля. Поэтому предлагаю определиться (если такая задача действительно стоит), что важнее: чтобы всем хорошим людям на всех постах было хорошо или снизить стоимость квадратного метра. Если первое, тогда ничего делать не надо. Если второе, то необходимо желание хороших людей немного урезать свои запросы. Второй момент – коммуникации, в первую очередь электричество и газ. У нас в стране сложилась совершенно ненормальная ситуация с этими вещами. Например, захотел клиент подключить к своему дому интернет или телефон - его тут же подключат. Причем в Москве бесплатное подключение, где-то почти бесплатное - лишь бы человек пользовался и платил деньги. Нужно тебе 10 выделенных линий - тебе сделают 10 выделенных линий. Нужно 100 - - будет 100. То же самое и с мобильной связью. А вот с газом и электричеством, гораздо более важными вещами для нормальной загородной жизни, сложилась обратная ситуация. Сначала девелоперу следует доказать, что ему действительно нужны коммуникации, потом – что они нужны в том объеме, в котором он запросил. Поверьте, это гораздо сложнее, чем может показаться на первый взгляд. Затем девелопер платит огромные деньги за подключение. Но зато потом все очень дешево. То есть если ты дорвался до кормушки, то дальше можно начинать качать по полной. Почему бы не поменять эту ситуацию? Сделать стоимость электричества и газа значительно выше, а подключение максимально дешевым? Приведу аналогию с бензином. Он подорожал, зато на заправках любая машина может заправляться столько, сколько влезет, без всяких карточек и талонов. Вот и электричество, по-моему, должно стать точно таким же товаром. С третьим пунктом все гораздо сложнее. Всем известно, что добиться наиболее низкой себестоимости квадратного метра можно при строительстве малоквартирных домов, по сути двух- трехэтажек. При этом сегодня стоимость согласований на эти дома равна стоимости получения согласований на 12-этажный дом. Тот же самый пакет документов, те же подписи и т.д. Получается, что построить индивидуальный четырехэтажный дом можно без особых проблем и согласований. А возвести дом меньшей площади, но на пару квартир с разными собственниками, гораздо сложнее - потребуется множество согласований. Здесь есть определенная нелогичность: как только мы переходим от индивидуального дома к многоквартирному, сразу меняются правила. И девелоперы вынуждены обходить эту проблему, выискивая лазейки в законе. Но мы так не хотим поступать, хотим делать честно. - Если отрешиться от дня сегодняшнего и пофантазировать, что, по-вашему, произойдет на загородном рынке лет через пять, как он изменится? - В нашей стране трудно прогнозировать что-либо на пять лет вперед. Хотя определенные долгосрочные тенденции в области жилой недвижимости все-таки есть. Во-первых, мне кажется, что наступает эпоха профессионализма. Ведь буквально три года назад в данной отрасли было полно непрофессионалов. Кто только не занимался строительством поселков: дети глав администрации, банкиры. В общем все, кому каким-либо образом досталась земля. К счастью, кризис расставил все по местам, и рынок поляризовался. В одних компаниях спрос резко повысился, а в других - продажи упали до нуля. Второе, на что хотел бы обратить внимание – с рынка постепенно уходят низкотехнологичные материала для строительства. Они просто становятся невыгодными. Так как любое снижение стоимости при повышении качества возможно лишь при серийном производстве. Так как качество могут дать только отработанные технологии. На мой взгляд, постепенно выйдут на рынок и займут свою нишу каркасные дома. Думаю, что рано или поздно мы ими тоже займемся. Правда, пока потребитель к ним морально не готов. Причины этому две. Первое – они все еще воспринимаются нашими людьми как сугубо дачные дома. Второе – отсутствие производства в нашей стране ОСП (ориентированно-стружечной плиты). Не сомневаюсь, что эта технология уже в ближайшее время станет очень востребована, поскольку это чистый экономкласс. В этом случае, может быть, клееный брус станет дорогим удовольствием и перейдет в сегмент бизнес-класса. А, возможно, клееный брус даже перейдет в разряд элитного материала – в случае, если цена на дерево начнет расти, как это и происходит в Европе. Тогда на освободившееся место и выйдут каркасные дома. А вот кирпич постепенно утратит свои ведущие позиции. Уже сегодня его лидерство отнюдь небесспорно: раньше он занимал около 80% всех используемых строительных материалов, а уже в ближайший год доля кирпичных домов будет меньше 50%. И продолжит снижаться. Еще одна тенденция - развитие ипотеки. Сейчас на загородном рынке с привлечением ипотеки проходит лишь около 1% сделок. Мы ожидаем, что в ближайшие пять лет эта цифра вырасти до 50%. Причем и сами поселки будут строиться с привлечением банковского финансирования, а потом эти кредиты будут рефинансироваться через продажу домов физическим лицам. Роль банка и ипотеки в этих процессах существенно возрастет. Ну и последнее, что хотелось бы сказать. В последнее время наметилась тенденция изменения отношения покупателей к жилью. Клиенты все чаще и чаще выбирают жилье, ориентируясь только на свои личные потребности, а не на потенциальные интересы будущих потомков. В частности это выражается в усилении фактора экологичности как материалов строительства, так и места. А также в уменьшении площади дома. Более того, люди стараются строить такое жилье, которое можно будет продать. Строят, рассчитывая на срок 5,10, 15 лет. Но за счет того, что цена на недвижимость растет, а построили мы ликвидный объект, мы его всегда можем продать. Такой вот рациональный подход.