30/08

Участки без подряда: экономия денег в 4-5 раз, цена надела – меньше 1 млн. рублей, ищите варианты в 219 поселках по всем направлениям

30 Августа, 2010
Интернет-журнал «METRINFO.ru»

Сегодня на рынке загородной недвижимости наблюдается два «течения»: растет интерес к участкам с готовыми домами, но и участки без подряда не сдают своих позиций. Возможно, с них слетел некоторый налет ажиотажа, многие покупатели наделов уже получили непростой опыт освоения своего хозяйства, но спрос на «бесподрядную» землю остается значительным. Комментирует директор по развитию Гуд Вуд Дубовенко А.С.

 

Сегодня на рынке загородной недвижимости наблюдается два «течения»: растет интерес к участкам с готовыми домами, но и участки без подряда не сдают своих позиций. Возможно, с них слетел некоторый налет ажиотажа, многие покупатели наделов уже получили непростой опыт освоения своего хозяйства, но спрос на «бесподрядную» землю остается значительным. Сегодня мы постараемся проанализировать состояние этого сегмента, поговорим о причинах популярности, ценах и перспективах на ближайшее будущее.

За и против

Журнал Metrinfo.Ru за последний год посвятил теме участков без подряда немало статей, назовем недавние: «Есть ли жизнь на участках без подряда? Газ, дороги, электричество – больной вопрос, каждый девелопер решает его по-своему. Рассмотрим все случаи», «ТСЖ по-дачному»: каждый житель участвует в создании комфорта в поселке. Как приживается эта форма управления?».

Так что сейчас не будем растекаться мыслью (мысью) по древу и объяснять что это такое, вспомним лишь основные привлекательные и отрицательные стороны данного «продукта».

Самое главное достоинство участков без подряда – низкая цена, в 4-5 раз ниже по сравнению с участками с подрядом. «Большинство из них стоят менее 1 млн. руб.», - утверждает Антон Белобжеский, генеральный директор Компании IDT.

Второе преимущество – не нужно выкладывать все деньги одномоментно. Для покупателей, которые не могут сразу и землю купить, и дом отстроить, возможность оплатить жилье «в рассрочку» стала особенно важной в новых экономических условиях, - подчеркивают в компании «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU».

Некоторые покупатели надеются сэкономить на строительстве, правда, это возможно в редких случаях - если сам дачник в этом деле – профессионал.

Можно построить дом, максимально отвечающий вашему вкусу, - это четвертый плюс.

Можно построить дом, максимально отвечающий вашему вкусу, - это четвертый плюс.

Ну, а основной минус – это риск для покупателей, особенно, соблазнившихся низкой ценой, - остаться без коммуникаций. Девелопер может «забыть» об обещаниях проложить дороги и оснастить поселок электричеством, газом и водой.

«Осенью станет очевидным, что многие девелоперы не выполнили обязательств, а сейчас нарастающее недовольство людей можно наблюдать на интернет-форумах», - подтверждает наши опасения Илья Дискин, директор проекта «Серебряная Подкова».

И горе-дачникам придется обустраивать поселок за свой счет, а это очень большие деньги. «Стоимость подвода коммуникаций (газ, электричество, водоснабжение) к участку может составить порядка 40-60 тыс. у.е. Добавьте к этому стоимость канализации и получите сумму, которая может съесть половину бюджета, выделенного на строительство», - говорит Игорь Заугольников, директор Департамента маркетинговых коммуникаций RODEX Group.

Следующий недостаток – придется жить на стройке в течение нескольких лет, так как все соседи будут возводить дома в разное время.

Еще один «косяк» данного сегмента – хозяева строят дома по принципу «кто во что горазд». И хотя в некоторых поселках пытаются вводить какие-то ограничения, эти правила все же носят рекомендательный характер. «Привлечь» собственника за его домостроительные фантазии нельзя.

Места дислокации

По результатам «Исследования рынка участков без подряда Подмосковья за 2009-2010 годы (Июнь-Июль 2010)», проведенного Аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости», площадь предлагаемых земель без подряда - примерно 5 390 га, купить участки можно в 219 поселках.

«Товар» продается на любых направлениях и расстояниях. Как показывает исследование, лидер по объему предложения – Симферопольское направление, здесь находятся около 21% объектов (46 поселков). На второе место в рейтинге вышло Новорижское шоссе, где сконцентрировано примерно 17,5% поселков. Ярославское направление, доля которого во 2 квартале 2010 года составила 14%, занимает третье место, а на четвертом и пятом местах расположились Киевское и Дмитровское шоссе. Большим спросом пользуются предложения на Волоколамском, Минском и Киевском шоссе.

Наименьшее число участков без подряда - на Рублево-Успенском и Можайском шоссе, и понятно почему: земля дорогая, традиционно здесь предлагаются готовые и строящиеся дома. Но редкие предложения незастроенных земель отличаются большой площадью – 30-35 соток. Большие площади участков характерны и для Киевского, Калужского и Новорижского направлений. Средняя же площадь участков без подряда по всему Подмосковью составляет около 18,2 соток , а на самом предлагаемом Симферопольском направлении – 15,5 соток .

Поскольку участки без подряда покупают из соображений экономии, популярны более дешевые, но, довольно удаленные от МКАД объекты. «Спросом пользуются и участки без подряда в сегменте «дальних дач», отвечающие запросам покупателей по экологичности и соотношению цена-качество, - сообщает Иван Синицын, партнер проекта «Новые дачи»-«Гагаринлэнд» - а яркий пример - поселок «Гагаринлэнд» в 145 км от Москвы».

Эту тенденцию подтверждают эксперты «Индикаторов рынка недвижимости», которые отметили некоторое подорожание цен в удаленных поселках за 61 км. причем заметнее всего выросли цены в радиусе 91-105 км от МКАД – около 20%: с 74 тыс. руб. до 88 тыс. руб. за сотку. Повышение цен связано в первую очередь с тем, что именно в этом сегменте отмечалась активизация спроса. В ответ на это девелоперы стали повышать стоимость участков, - комментируют аналитики. Впрочем, о ценах мы поговорим чуть ниже, а пока посмотрим, что же происходит с инфраструктурой.

Поселки с землей

Среди всех 219 поселков, в которых предлагаются участки без подряда, согласно результатам исследования irn.ru в 112 продаются только они, а в 107 вместе с бесподрядной землей представлены и готовые коттеджи, и участки с подрядом.

В бесподрядных поселках обычно не предусматривается никакой инфраструктуры, «ведь она будет требовать ежемесячных вложений, а люди, приобретающие такие участки, часто бывают не в состоянии осилить подобные расходы», - отмечает Игорь Заугольников (RODEX Group).

«Если повезет с компанией-застройщиком и с соседями, то со временем там будут лишь пост охраны и небольшой магазин», - утверждает эксперт. Вот и вся инфраструктура.

Чтобы поселиться в поселке с хорошей инфраструктурой, лучше выбирать участок без подряда там, где также продаются готовые и строящиеся дома. И тогда можно получить не только подъездные пути, тротуары и коммуникации, но и забор по периметру поселка, пост охраны, магазины, детские и спортивные площадки, скверы, фитнес-клубы, бассейн и т.п. Например, на территории поселка «Гагаринлэнд» оборудованы пляж, общественная зона, спортивная площадка и кафе на берегу озера. «А еще УК «Гагаринлэнд» предлагает своим жителям услуги плотника, садовника, клининговой службы, аниматоров и воспитателей для детей», - сообщает Иван Синицын. Стоимость участков здесь начинается от 700 тыс. руб . Другой пример - «Мартемьяново» (25 км от Москвы по Киевскому шоссе). «Его территория условно разделена на две независимые части, на одной из которых готовые дома, а на другой - 200 участков без подряда площадью от 17 до 40 соток с подведенными коммуникациями и оградой, их стоимость составляет 13-22 тыс. дол. США», - рассказывает журналу Metrinfo.ru Надежда Креславская, начальник управления по работе с клиентами компании «ОПИН».

Цены: что почем

Характеристики участка - местоположение, размер, наличие коммуникаций, инфраструктура и т.п. отражаются на стоимости. Разброс довольно существенен – от 20 до 800 тыс. руб. за сотку. Слишком низкие цены должны насторожить: тут наверняка могут возникнуть с коммуникациями.

«Около 40% предлагаемых участков без подряда находится в ценовом диапазоне до 100 тыс. руб. за сотку, еще 40% - в диапазоне от 100 до 300 тыс. руб., и 20% участков, расположенных не далее чем в 15 км от Москвы, стоят дороже 300 тыс. руб., - утверждает Игорь Заугольников («RODEX Group»). - Средняя же стоимость сотки сегодня составляет порядка 250-280 тыс. руб.» Цифра 251 тыс. руб. за сотку – фигурирует и в результатах «Исследования рынка участков без подряда Подмосковья за 2009-2010 годы».

Самыми дорогими оставались участки без подряда на Рублево-Успенском, Минском и Новорижском шоссе. На Рублевке цена сотки составляла около 760,8 тыс. руб., а учитывая большие площади наделов, купить землю можно за 23-25 млн. руб. Значительно дешевле такие же большие участки на Киевском направлении: сотка стоит около 200 тыс. руб., покупка участка обходится в 6-7 млн. руб. На Новорижком шоссе сотка в среднем обходится в 450 тыс. руб., а на Симферопольском шоссе, где больше всего предложений, - в 132 тыс. руб.

Интересно, что самые низкие цены на участки без подряда (55,3 тыс. руб. за сотку) зафиксированы на дорогом Можайском направлении, поскольку находятся более чем в 117 км от МКАД.

Как цена зависит от расстояния до МКАД

В период кризиса цены на участки без подряда снизились. Правда, это не затронуло качественные объекты: «Стартовали мы в июле 2008 г. с ценой 288 тыс. руб. за сотку, а сейчас средняя цена продаж – 360 тыс. руб.», - говорит Илья Дискин, руководитель проекта. Кстати, в «Серебряной Подкове», в июле было продано 26 участков без подряда - рекордное число.

Очень заметное удешевление произошло в радиусе 60 км от столицы. С 4 квартала 2009 года по 2 квартал 2010 года средняя стоимость сотки здесь снизилась на 10-20%, - отмечают в «Индикаторах Рынка Недвижимости» (При этом, напомним, участки за 60-километровой зоны подорожали)

Если посмотреть на динамику цен в разрезе направлений, то наибольшее снижение (около 20%-25%) характерно для Калужского и Новорижского шоссе, - говорят эксперты. www.irn.ru Здесь стоимость сотки упала с 500-600 тыс. руб. в конце прошлого года до 350-450 тыс. руб. Впрочем, динамика цен на отдельных шоссе во многом зависит от изменения структуры предложения: если на продажу выходят удаленные от Москвы поселки по более низким ценам, то средняя стоимость сотки земли на данном шоссе снизится.

Смотря в будущее

Если верить специалистам рынка, то сегодня ценовое дно пройдено и в сегменте участков без подряда, то до конца года, скорее всего, цены останутся стабильными.

Вообще-то интерес к участкам без подряда может немного снизиться, ведь на рынок выйдут новые конкурентоспособные проект с подрядом, замороженные в кризис. К тому же спрос и цены в сторону снижения может скорректировать недовольство «обманутых дачников», по этой причине Александр Дубовенко директор по развитию компании «Гуд Вуд» ожидает поляризацию данного сегмента: «Объекты, содержащие неподготовленную землю и неопределенные коммуникации, будут дешеветь, а участки от серьезных девелоперов будут, наоборот, дорожать».

«Колхозные поля без коммуникаций путем естественного отбора уйдут в небытие, а компании, продающие «голую» землю, переориентируют свою активность на организованные поселки и будут предлагать потребителю нормальный для употребления продукт», - считает Илья Дискин («Серебряная подкова»), т.е. с коммуникациями и инфраструктурой.

В целом же, по мнению экспертов www.irn.ru, рынок загородного жилья изменился в принципе. Нет особого смысла строить дома и предлагать готовые коттеджи, как было несколько лет назад, если немалая доля покупателей не в состоянии их приобрести. Собственники земли, застройщики предлагают рынку то, что пользуется наибольшим спросом.

Доля экономичного загородного жилья растет. И, слава богу: сейчас гораздо больше москвичей, хотят иметь загородный дом т.к., чем еще 15-20 лет назад. И им не нужна пафосная Рублевка или раскрученная Новая Рига, им требуется определенный «набор комфортности» в поселке, хорошая транспортная доступность, красивая природа и свежий воздух.