30/06

Ипотечный сговор: жизнь на природе — под 12% годовых

30 Июня,2010
Журнал «Собственник»
Журнал «Индикаторы рынка недвижимости»

За время кризиса большинство банков сократило выдачу ипотеки, а некоторые совсем свернули программы по приобретению жилья в кредит. Про ипотеку загородного рынка, которая и до кризиса в России была не особенно развита, и вовсе пришлось забыть. Сейчас, похоже, появились признаки выздоровления в данном сегменте рынка.

 

За время кризиса большинство банков сократило выдачу ипотеки, а некоторые совсем свернули программы по приобретению жилья в кредит. Про ипотеку загородного рынка, которая и до кризиса в России была не особенно развита, и вовсе пришлось забыть. Сейчас, похоже, появились признаки выздоровления в данном сегменте рынка. Совместные программы банков и девелоперов поселков кажутся весьма привлекательными.

С улучшением финансового климата в нашей стране банки вновь обратили свой взор на кредитование жилья. Уже в первом квартале 2010 года ряд банков возобновил свои ипотечные программы, в том числе и на загородную недвижимость. По данным компании «Маршал эстейт», кредиты на приобретение загородных домов сегодня предоставляют только ведущие игроки ипотечного рынка. Процентные ставки по загородной ипотеке варьируются от 12 до 21% годовых в рублях (+ страховка + процент за оформление сделки). Минимальный первоначальный взнос начинается от 40% залоговой стоимости объекта. Стандартный срок кредитования – 15 лет. При этом большая часть банков выдает кредит на строительство или приобретение объекта только под залог имеющейся недвижимости (например, квартиры), что, по сути, является не ипотекой, а скорее потребительским кредитом. Однако не каждый банк сегодня готов кредитовать под залог покупаемой недвижимости. При получении кредита под залог земли ставка будет выше на 2-3%, зато участок, в отличие от дома, не требуется страховать от ущерба.

Совместные программы банков и девелоперов

По итогам первого квартала 2010 года можно говорить о постепенном возрождении рынка ипотечного кредитования загородной недвижимости. Совместные программы банков и загородных застройщиков уже работают. Большое преимущество таких программ в том, что ипотеку можно получить на любом этапе реализации проектов и дополнительного обеспечения кредита на этапе строительства не требуется.

В начале мая список банковских партнеров пополнила компания Good Wood, которая заключила договор о сотрудничестве со Сбербанком. В рамках этого договора Сбербанк будет выдавать клиентам Good Wood ипотечные кредиты на строительство индивидуального жилья. Также совместную ипотечную программу в мае запустили ГК MOZAIK Development и Нордеа Банк на дома в коттеджных поселках Высокий Берег и Smartwille Дмитровка. Главное условие выдачи ипотечного кредита – наличие в собственности заемщика (или даже третьих лиц) квартиры, другого дома, жилого или садового, земельного участка или нежилого помещения для оформления в качестве залога по кредиту. Максимальная сумма кредита – не более 80% от рыночной стоимости передаваемой в залог квартиры и не более 70% от стоимости жилого (садового) дома или нежилого помещения. Максимальный срок кредитования составляет 30 лет. Процентные ставки – от 7% годовых в валюте и от 12% годовых в рублях.

Процентные ставки по совместным программам девелоперов и банков практически сравнялись с ипотекой на городское жилье. По словам Александра Дубовенко, директора по развитию компании Good Wood, сейчас совершенно очевидно, что кризис на рынке недвижимости подошел к концу. «И я искренне рад, что именно малоэтажное строительство получило первичное финансирование. Процедура аккредитации строительной компании и девелопера в настоящий момент достаточно сложная, и только крупные игроки рынка могут рассчитывать на такие условия», – отмечает он.

Ипотека стимулирует рост спроса на покупку домов

Ипотечное кредитование во многом способствовало увеличению числа сделок на рынке загородной недвижимости. О том, что возобновился рост покупок загородной недвижимости, свидетельствуют данные аналитиков. За март 2010 года продажи первичного загородного жилья в Подмосковье выросли на 67,9%, сделки осуществлялись и на заемные средства, говорится в отчете аналитического центра корпорации «Инком».

За последний год спрос на загородную недвижимость сместился в сторону экономкласса, также прибавили в популярности участки без подряда. Инвестиционные покупки ушли в тень до лучших времен, а на передний план выдвинулся покупатель «для себя», отмечают эксперты Гильдии риелторов Москвы (ГРМ). Илья Шкоп, директор агентства недвижимости «Собственник», член совета ГРМ, отмечает, что в сегменте экономкласса спрос не прекратился. «Главная причина – его массовость. Это дома до 200 кв. м площадью стоимостью $100-150 тыс. в пределах часа – часа с небольшим езды от МКАД», – говорит он.

Коттеджи – лидеры продаж в Подмосковье

По данным «Инком», общее количество объектов загородной недвижимости в Подмосковье в марте достигло показателя 34 073 – это на 5% больше, чем в феврале. По данным экспертов компании, лидирующие позиции по объемам продаж в Московской области в марте занимали коттеджи – их доля в общем числе совершенных за месяц покупок составила 52%. На втором месте оказались участки без подряда – 40%, а на третьем – таунхаусы (их доля в марте составила 8%). «В целом средняя цена объекта на рынке первичной загородной недвижимости столичного региона составила в марте около 13,7 млн руб., снизившись за месяц на 7,5%», – отмечается в материалах компании. Также уточняется, что средняя цена объектов экономкласса и класса de luxe потеряла за март 5%, составив около 7 млн руб. и 39 млн руб. соответственно. Между тем загородные объекты бизнес-класса в Подмосковье подешевели в марте на 6%, до 14 млн руб., а объекты класса премиум – на 7% (их стоимость составила 27 млн руб.).

На экономкласс приходится приблизительно 70% от всех сделок

По словам члена ГРМ, генерального директора ЦНП «Твой город» Анны Рыжовой, сегодня по продажам на экономкласс приходится приблизительно 70% от всех сделок по загородной недвижимости. В сегменте элитного жилья и бизнес-класса роста спроса экспертом замечено не было. Поэтому, по ее словам, в первую очередь с рынка будут уходить участки без подряда и скромные или дальние дачи.

Для сегмента дальних дач май традиционно считается месяцем повышенной покупательской активности, пиком высокого сезона. В сегменте дальних дач в мае продажи выросли вдвое относительно прошлого года, отмечают эксперты компании «Логис – Загородная недвижимость». Однако, по их словам, спрос в мае в этом году не достиг своего пика относительно докризисных величин, и все же рост продаж был существенным – они выросли в 2,5 раза по сравнению с апрелем текущего года и более чем в два раза по сравнению с маем 2009 года.

Сегодня банки предъявляют определенные требования к предмету залога загородной недвижимости. Так, в частности, загородное жилье должно быть ликвидным, должно быть пригодно для круглогодичного проживания, иметь хорошую подъездную дорогу, дом должен находиться в населенном пункте с удобными подъездными путями и развитой инфраструктурой. Некоторые банки готовы кредитовать объекты только в пределах 30–40 км от МКАД, другие рассматривают вариант в 150 км – если поблизости находится офис банка.

По словам экспертов, перспективы развития загородной ипотеки во многом зависят от роста практического опыта банков. При наличии необходимого объема знаний и опыта реализации успешных проектов банки чаще всего принимают решение об увеличении доли своего участия в загородной ипотеке. Поэтому на рынке способны появиться банковские продукты, предлагающие покупателям оптимальные условия: более низкие процентные ставки, удобный график погашения кредитов и программы с минимальным первоначальным взносом.