Полная информация на сайте www.realto.ru
Александр Дубовенко Здравствуйте, Уважаемые участники конференции. Готов ответить на Ваши вопросы. Вопросы могут касаться покупки земельных участков, покупки загородной недвижимости, вопросы строительства деревянных домов (загородных и дачных), финансирования и кредитования.
Участник конференции Здравствуйте, Александр. Я хочу купить участок и как можно быстрее построить на нем дом, но считаю, что если купить землю без подряда и возвести на ней коттедж самому, то это будет дешевле и быстрее, чем покупать участок с подрядом?
Александр Дубовенко Здравствуйте! На Ваш вопрос, возможно 2 ответа: Математически точный, и глубокий. Начнем с математического. Ваша задача ПОБЫСТРЕЕ построить дом. Если задача ТОЛЬКО в скорости, то Вы можете купить Бытовку, подогнать Кран, и через 3 часа после покупки участка, на Вашем участке стоит ДОМ. Наверное это БЫСТРЕЕ, чем купить участок с подрядом. А теперь давайте ГЛУБЖЕ рассмотрим вопрос. Участки с подрядом и без подряда - это РАЗНЫЙ формат недвижимости. Участки без подряда - вы получаете соседей, которые купили участки БЕЗ подряда. Участки с подрядом - вы получаете соседей, которые купили участки С ПОДРЯДОМ. Это разные соседи, и выбирайте их самостоятельно. На счет скорости - сложный вопрос. Мы не знаем, какая у Вас скорость строительства. Если "Вы сам" умеете строить дом, то я бы не рассматривал покупку на Вашем месте участка с подрядом. Это будет наверное дешевле. Если речь идет про наем бригады, то не известно где будет дешевле - в поселке с подрядом или же самостроем на участке без подряда.
Участник конференции Добрый день. Расскажите, пожалуйста, про ваш проект "народный дом"
Александр Дубовенко Проект народный дом родился в 2008-м году. Мы делали индивидуальные дома из клееного бруса, и в какой то момент обанужили, что некий дом на 25-й странице каталога заказывается чаще, чем все другие дома. Стали разбираться - оказывается там минимальная цена 1 квадратного метра. Мы обратились к архитектору, и оказывается это получилось случайно. Таким образом мы получили сигнал от Рынка, что данный продукт востребован. И мы создали рабочую группу из Архитектора, логиста, менеджеров, строителей, которые разработали дом с минимальной ценой квадратного метра. Сегодня мы празнуем день рождения - 2 года народному дому. За эти 2 года построено более 1000 таких домов в 30 коттеджных поселках.
Участник конференции Добрый день,Александр! Правда ли то,что Вы собираетесь переезжать с Дмитровки в Новогорск ??
Александр Дубовенко Скажем так. Мы с Дмитровки никуда переезжать не собираемся. У нас около 5 проектов на Дмитровском шоссе и мы предполагаем в ближайшее время еще несколько проектов запустить. Но кроме Дмитровки, мы в ближайшее время запускаем проекты и на Ленинградском шоссе, в т.ч. в Новогорске.
Участник конференции А Вы можете сделать приблизительную оценку стоимости строительства в поселке с подрядом и предположим с наемом бригады?
Александр Дубовенко Для начала, давайте разберемся с ценой земли. Рассмотрим мой любимый пример - поселок Алешкино и поселок Рижский Берег. Это Новая рига, 70 км. от Москвы. Оба проекта стартовали в кризис (Весна 2009). И у обоих стартовая цена была 2000$ за сотку. Алешкино - участки без подряда. Рижский берег - участки с подрядом, клееный брус, Good Wood. Продажи пошли намного быстрее в Алешкино, в Рижском берегу приходилось давать дисконты на землю первым покупателям. Но как только поселок стал оживать, цена земли в Рижском Берегу увеличилась в Разы (сейчас цена доходит до 7000$ за сотку). Продажи пошли вверх и теперь открылась вторая очередь. В Алешкино - обратная ситуация, было построено несколько самостройных домов и продажи немного сбавились и цена на землю стала падать. Вывод: по цене - выгоднее покупать участки с подрядом на старте или же участки без подряда на финише. Но обращаю внимание, что поселки участков с подрядом на старте содержат ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ РИСКИ. Если интересно - задавайте вопросы по этой теме. Что касается цены строительства - например в Компании "ГУД ВУД" для поселков действует спец. программа, как правило цена дома из клееного бруса под чистовую отделку 15 тысяч рубллей за кв.м. Построить самостоятельно за такие деньги в такой комплектации практически невозможно.
Участник конференции Александр, как правильно выбрать подрядчика при строительстве дома? По каким критериям понять, что этот строитель построит дом, а этот только деньги получит, а я останусь с халтурой?
Александр Дубовенко Ответ разделю на 2 части. 1) Общая информация. 2) Как выбрать подрядчика по домам из клееного бруса.
1. Общие вопросы Требуйте показать готовые объекты. Требуйте доказательств, что компания строит много деревянных домов. Работа подрядчика с коттеджными поселками РЕЗКО повышает его уровень: Дело в том, что частный заказчик, т.е. Вы - не всегда способны контролировать качество стройки и сроки. Коттеджный поселок напротив, обладает серьезной силой и способен на проверки. Кроме того, в компании обязательно должна быть налажена система контроля качества. Должны быть стандарты строительства, нормы точности. Если всего этого нет, с подрядчиком лучше не связываться.
2) По клееному брусу. Очень важно, чтобы в компании было собственное производство, т.к. именно оно гарантирует качество склейки. На предприятии должны использоваться только современные клеевые системы. Кроме того очень важно обратить внимание на фундамент. Там должны быть внердрены системы контроля качество скрытых работ. Эта зима с сильными морозами показала очень низкое качество строительства фундаментов. Глубина промерзания в Московской области местами доходила до 1,8метра и это привело к разрушению многих фундаментов, построенных кустарным способом.
Александр Дубовенко Теперь о Рисках. При покупке загородной недвижимости есть следующие риски:
1. Земля. В это сложно поверить, но некоторым девелоперам удается продавать участок не только без дома и коммуникаций, но и БЕЗ ЗЕМЛИ! В ближайшее время возникнет волна "Обманутых дачников". Я даже слышал про сайт обманутых дачников - ищите в поисковиках города. Для того, чтобы у Вас БЫЛА земля - требуйте:
а) Чтобы категория земли была СХ назначения с ВРИ (Вид разрешенного использования) под Дачное строительство. Или категория: Земли поселений с ВРИ под дачное строительство или индивидуальное жилищное строительство.
б) Требуйте НАЛИЧИЯ двух документов - Кадастровый паспорт участка и свидетельство на право собственности.
Тот, кто с Вами говорит - должен либо быть собственником участка, либо иметь ДОВЕРЕННОСТЬ на право продажи этого участка. Иначе Вам пытаются продать ТО, чего нет.
Второй риск - это остаться без коммуникаций. Об этом можно тоже вопросы задавать :).
Третий риск - это подряд. Собственно про это и был вопрос. Когда продают участок с подрядом - заключается два договора - купли-продажи земельного участка и договор подряда на строительство дома. И тут есть определенная ловушка. Формально, с Юридической точки зрения договора НЕЗАВИСИМЫ. Документы на землю проверить Вы можете, в т.ч. я написал как это сделать. Но Договор подряда требует НЕ МЕНЬШЕЙ проверки. Вы должны понимать С КЕМ вы заключаете договор. Что это за компания. Какие гарантии она даст. В каких поселках она работает. Сколько домов она построила. Ведь, девелопмент - это специфический бизнес. Задача девелопера - разделить поле на кусочки, продать и УЙТИ из поселка. Поэтому покупатель недвижимости остается один на один со своим участком и домом. Поэтому, надо чтобы ГАРАНТИЯ была от застройщика (подрядчика), а не от девелопера. Многие не понимают разницы между строительной компанией и девелопером. Это очень важно!
Участник конференции Александр, как Вы оцениваете рынок загородной недвижимости. Дно пройдено или если еще подождать, то можно будет по минимальным ценам купить участок с домом?
Александр Дубовенко Можно однозначно констатировать, что на рынке ЛИКВИДНЫХ предложений по загородной недвижимости, дно уже пройдено. Большинство крупных девелоперов и лендлордов решили свои проблемы. Банковская система возобновила кредитование, и больше таких сверх-низких нет не будет. Начинают опять дорожать строительные материалы. Более того, многие проекты эконом-класса постепенно выходят на докризисный уровень. И мы ожидаем что весной 2011-го года мы пробьем максимумы весны 2008-го года. Однако, есть не ликвидные предложения, с неудачной концепцией. Они продолжают дешеветь, но я бы не рисковал покупать такую недвижимость. Что касается времени покупки - Вы немного опоздали, но сейчас на мой взгляд - отличное время для покупки загородной нежвижимости. И одна однозначно будет только дорожать. Вопрос - будет ли вторая волна кризиса, вдруг осенью все "Упадет снова" - это гадание. Многие предрекают резкое падение Евро. Если Вы в это верите - возьмите кредит в Евро, купите загородную недвижимость, и если цена вдруг обрушится вместе с Евро, то Вам особо и отдавать ничего не нужно будет.
Участник конференции Здравствуйте, Александр. Если покупать землю с подрядом, то существуют ограничения, так как все дома должны вписываться в единую архитектурную концепцию поселка, а я хочу дом по индивидуальному проекту. Что теперь мне делать?
Александр Дубовенко Здравствуйте! Об этом нужно разговаривать с поселком. Как правило, сейчас менее жесткие органичения на архитектуру, чем были до кризиса, и почти всегда можно договориться. Часто бывают ограничения на материалы, например ТОЛЬКО ДЕРЕВЯННЫЕ ДОМА, или наоборот ТОЛЬКО НЕ ДЕРЕВЯННЫЕ ДОМА. Бывают ограничения на кровлю - только мягкая черепица, или только натуральная черепица определенных цветов. В поселке "Левашово Озеро" например было ограничение - Только Вальмовая крыша (4-х скатная). Единственное ограничение, которое действует во ВСЕХ поселках без подряда - это запрет самостроя.
Участник конференции По вашему мнению, какое направление сейчас недооценено, но буквально через год-другой-третий резко вырастет в цене?
Александр Дубовенко Я бы отметил два направления: 1. Трасса Москва-ДОН. Отличная трасса, при этом количество поселков очень маленькое. Уверен, что в ближайшее время там мы увидем много новых проектов. 2. Ленинградское шоссе. Сейчас данная трасса считается "не проездной". Но на самом деле, Дмитровское шоссе едет уже хуже, чем Ленинградское. И динамика Дмитровки - отрицательная. Вводится поселок "Северный". Конечно есть фактор, который немного разгрузит Дмитровку - шикарное Лихачевское шоссе, но это капля. Однако когда будет построен дублер Ленинградского шоссе, ситуация с транспортом резко улучшится. Поэтому мы считаем это направление Сильно недооцененным и мы начинаем несколько проектов по этому направлению.
Участник конференции А какие пункты в договоре надо предусмотреть либо обратить на них внимание, чтобы не остаться без коммуникаций лет так на 10?
Александр Дубовенко Самое лучшее - это ФАКТИЧЕСКОЕ наличие коммуникаций на участке. Такие проекты существуют. Например я бы отметил проекты "Львовские Озера" Новая Рига, Волоколамский Район и КП Экопарк, трасса Москва-ДОН. Наибольший риск - это покупки земли без подряда у компании, которая была крупным землевладельцем, которая была вынуждена пойти в розничный девелопмент, при этом не имеет опыта этой работы. Такие компании имеют опыт продажи оптовых объемов земли, имеют опыт деления участков, но не имеют практического опыта прокладки коммуникаций. Как они действуют? Они объявляют цену "от фонаря", лишь бы продавалось, и обещают "с три короба", извините за жаргон. Затем они начинают понимать, что обещания за эти деньги выполнить невозможно. А если невозможно, то зачем даже пытаться что-то выполнять, надо еще понизить цены и продавать дальше. Это опять же приведет в 2010...2011-м году к волне "Обманутых дачников". Для начала давайте определимся, с термином. Девелопер - это тот, кто не ТОЛЬКО обладает земельным участком, но и финансовыми средствами подвести к участку коммуникации. Лучшее доказателство наличия таких средств - это фактическое наличие этих самых коммуникаций. Но если их пока нет и девелопер начал продажи ДО подведения коммуникаций, то требуйте доказательств, что они будут подведены. И ни в коем случае не соглашайтесь, чтобы они подводились за счет продаж БУДУЩИХ участков. Это - пирамида.
Участник конференции Где гарантия, что за минимальную цену можно получить оптимальное качество? И второй вопрос - а из каких материалов склеиваете брус?
Александр Дубовенко Вариантов снижения стоимости найдено огромное количество. Мы сами не ожидали, какие ОГРОМНЫЕ ресурсы для экономии есть в наших головах. Приведу два примера: 1. Кровля. Рабочая ширина кровельного листа металлочерепицы - 1,1 метр. Соответственно при длине конька 10 метров, мы покупаем 10 листов, и 1 метр ВЫКИДЫВАЕМ (10% кровли). При длине конька 9,9 метров, мы сокращаем расходы на 10%, и не нужно будет резать железо. 2. Окна. Многие из Вас заказывали пластиковые окна. Приезжает замерщик, и с точностью до 1 миллиметра изготавливается окно на мелкосерийном заводе. Но есть и ДРУГИЕ ЗАВОДЫ! Есть заводы, которые делают ОДИН размер для панельных домов. В этих заводах цена на продукцию на 30% ниже, чем на мелкосерийных заводах. Мы адаптировали наш проект под эти окна!
Участник конференцииА это правда, что те у кого есть деньги спешат купить просто землю, так как это дешево и выгоднее, чем покупать участок с домом? Вообще голая земля - это выгодное вложение средств?
Александр Дубовенко Действительно, в кризис был бум продаж участков без подряда. И как правило люди тратили последние деньги. Например, если у человека были сбережения 500 тысяч рублей, он боялся, что они просто сгорят, инфляция, крах банковской системы. И тут, вдруг появляются предложения за эти деньги купить участок 10 соток. Причем раньше таких цен не было. Он просто ПОКУПАЕТ. Как правило у таких покупателей нет конкретных планов, они сами не знают, будут ли там строить, или их дети будут строить. Или с целью продажи. Что касается - разумности таких инвестиций, тут очень много будет зависеть от дальнейшего развития ситуации в этом поселке. Если поселок станет развиваться, станет известным и обжитым, то цена пойдет вверх. Более того, известны случаи, когда продавец предлагает выкупить участи назад по закупочной цене, а иногда даже с банковскими процентами. Если же вы станете "Обманутым дачником", то конечно Ваши инвестиции можно считать ошибкой.
Участник конференции Говорят, что когда в коттеджном поселке продажи только что начались, то можно купить участок по очень выгодной цене? Это правда? насколько цена будет отличаться от конечной в процентном соотношении?
Александр Дубовенко Я открою небольшой "Девелоперский секрет", но на самом деле для профессионалов никакого секрета тут нет. Если например в поселке 200 домов (точнее участков с подрядом), то цена на первые 10 участков не имеет вообще никакого значения. Их можно продавать с дисконтом в 10, 20 или даже в 50%. Самое главное - найти ПЕРВЫХ покупателей, готовых быстро строить свои дома. Как только первые 10 "счастливчиков найдены", дисконты отменяются, а потом и цены начинают рости. На сколько процентов - сказать сложно. Это очень зависит от успешности проекта. Практика показывает, что цена на землю может вырости в 2 раза к завершению проекта. Что касается цены домов - то тут сложнее. Как правило, доходность на строительстве дома небольшая, и конкуренция высокая. Поэтому, дисконты на старте возможны на уровне 10%, а потом просто должна быть рыночная цена. Поскелки, в которых строительство домов осуществляется по ЗАВЫШЕННЫМ ценам просто обманывают покупателей. Точнее это не совсем обман, а маркетинговый ход. Продаем землю ДЕШЕВО, зато заставляем строить по ЗАВЫШЕННЫМ ЦЕНАМ. Не серьезно все это. Если продается набор "Участок с Подрядом", то цена должна быть хорошая И НА УЧАСТОК, и НА ДОМ. Иначе смысла покупать такую недвижимость нет. Конечно когда в поселке будут все коммуникации, инфраструктура, начнут строится дома, то земля ИМЕЕТ ПРАВО на дорожание. Это не голое поле, а реальный поселок! Но подряд по идее не должен дорожать и должен оставаться на рыночном уровне.
Участник конференции Имеет ли смысл на начальном этапе продаж покупать землю без подряда? ведь чем дальше идет стройка, тем дешевле она становится? Почему так?
Александр Дубовенко Я не совсем понял Ваш вопрос. Не понятно почему дешевле становится стройка. Но, я отвечу на другой вопрос: Имеет ли смысл покупать землю без подряда или лучше купить участок с подрядом. Ответ будет таким: Если у Вас есть деньги на землю и на дом, то ЛУЧШЕ купить участок с подрядом или готовый дом. Вы будете через 1-2 года жить в окружении людей, у которых тоже все это есть. Землю без подряда я советую покупать в следующих случаях: 1. Нет денег на дом, и не известно будут они или нет, но уже хочется иметь загородную недвижимость, поставить там баньку, а потом постепенно строить дом. 2. Элитный вариант. Когда уровень всех предлагаемых поселков не устраивает, хочется самому все сделать "на заказ".
Александр Дубовенко Всех благодарю за вопросы. Обсуждаемая тема достаточно большая и я уверен, что мы будем еще ни раз проводить подобные конференции. До свидания! До встречи в полях города!