По словам Александра Дубовенко, директора по развитию «Гуд вуда», рынок наконец определился и разделился на тех, кто продает либо дачи, либо дома для постоянного проживания (второе и первое жилье). «Дачная тема перешла в экономкласс», — категоричен Дубовенко: отдыхают в домиках у грядок теперь в основном те, у кого на что-то другое нет денег. Это значит, что останутся востребованными участки без подряда, «участки с подрядом практически не продаются». Те, кто предлагает дома для постоянного проживания, должны создавать продукт, который нужен покупателю, уверен девелопер, — иначе продаж не будет.
Светлана Капранова, директор по продажам «ParkVille Жуковка» (элитный поселок на Рублево-Успенском шоссе), согласна, что земля с подрядом популярностью не пользуется. Ее компания продает либо готовые дома, либо просто участки. На обустройство последних, впрочем, девелопер вынужден «накладывать определенное вето», чтобы соблюсти единый архитектурный стиль поселка. Всего в ParkVille 52 землевладения на 39 га, без подряда — 29 участков, минимальный размер — 39 соток, максимальный — гектар с небольшим.
Максиму Гасиеву, гендиректору ПСН, также кажется, что земля без подряда — наиболее ликвидный продукт. Его компания сейчас занята аудитом имеющегося земельного банка. Вариантов использования просторов несколько: продавать оптом (но есть проблемы с переводом в нужную категорию), продавать участками без подряда либо «идти в девелопмент» (вопрос — в какой). На загородном рынке сейчас мало кто делает хороший продукт. Девелоперы оправдываются, что люди не готовы платить за качество, но готовы покупать самое дешевое на рынке — цена является определяющим фактором. Клиенты покупают плохой продукт, потом в течение нескольких лет доводят его до ума, иногда даже сами ремонтируют подъездные дороги. В итоге дешевизна входного билета оборачивается высокой конечной стоимостью инвестирования. Антон Гололобов, маркетолог Villagio Estate, говорит, что 80% людей, которые приходят покупать участки без подряда, — это новые клиенты, те, кто слышал, «что это дешево и хорошо». Однако, по опыту девелопера, они не готовы платить дороже $2000 за сотку даже в 20 км от Москвы по Новорижскому шоссе.
Владимир Яхонтов, управляющий партнер «Миэль — загородная недвижимость», к участкам без подряда относится негативно: «Это товар, который берут, как покупают и батончики “Сникерс”. Обычно поселки с такими участками — это просто поле, огороженное забором, с обещанием подвести сети и дороги. Если девелопер готов выполнять эти обещания, он вынужден снижать рентабельность (до 5-7%), чтобы выдержать жесткую конкуренцию с компаниями, которые и не думают обеспечивать клиентов инфраструктурой». «Сети все стоят минимум 1,5 млн руб. на один участок, — говорит Валерий Мищенко, председатель совета директоров Kaskad Family. — Знаем братьев по оружию, которые оказались не братьями, потому что по 1 млн это продавали, а потом не нашли денег [на ифраструктуру]. Их [покупатели] теперь с вилами ходят».
Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 поселка», полагает, что для успеха проекта надо работать над расходами. Его компания предлагает участки с домами, но это только повышает ликвидность участков без подряда: «Люди приходят смотреть наши дома, говорят, что хорошо, и покупают рядом землю без подряда».
Риэлторы фиксируют высокий интерес к проектам экономкласса (до 5-6 млн руб.), к их удивлению, дачей для москвичей становится квартира в загородном малоэтажном комплексе.
Потребителей мелкооптовых участков в 5-15 га сейчас на рынке, по мнению Яхонтова, нет: «Их могли бы взять девелоперы, но они “закупились” землей еще до кризиса и ничего с ней сделать не могут, кроме как идти в девелопмент, потому что только готовый продукт востребован». Гасиев рассказал, что есть предложения от мелких девелоперов, которые хотели бы купить участок, если ПСН поможет им получить на эту покупку кредит: «С одной стороны, хорошая идея, “в цифрах” появляется ликвидность участков. С другой — эти девелоперы, по сути, ни копейки не инвестируют и собственного риска не несут».
Алексей Аверьянов, гендиректор Vesco Group, говорит, что инвесторы сейчас вкладываются в дешевые таунхаусы у Москвы. По данным сайта безподряда.ру, 90% потенциальных покупателей располагают бюджетом до 1,5 млн руб. Застройщики, которые возводят малоэтажные жилые комплексы в Подмосковье, «фактически финансируют 90% затрат за счет денег покупателей», отмечает Аверьянов. Бизнес на участках без подряда, по его словам, неплохой для собственников такой земли: сейчас много землевладельцев, готовых создать СП с девелопером, предложив ему большой выбор наделов и приняв в качестве оплаты построенные на них квадратные метры.
Дмитрий Бадаев, гендиректор «Вектор инвестментс», полагает, что неудачный проект может «отравить» землю: «Если выбранный девелопером формат на этом участке не работает, поменять его ты не можешь. И застреваешь с этой землей надолго». Его компания готова предлагать участки без подряда от 95 000 до 150 000 руб. за сотку: «Дешевле не получается». Но в основном девелопер рассчитывает на клиентов, которые покупают участок за 2-2,5 млн руб. Инфраструктура людям «очень нужна» — хотя бы минимальная, говорит Бадаев: «Чтобы “коттеджных” детей было куда вывести погулять». Он не видит предпосылок для паники по поводу того, что «мода на загород пропала», наоборот, все бегут из Москвы: «Москва — это офис».
Антон Архипов, руководитель отделения «Сретенское» «Инком-недвижимости», говорит, что за городом покупают недвижимость в основном по одной причине — «есть свободные деньги». Пусть докризисный спрос уже не вернется, но стремление людей иметь дачу неистребимо. Поэтому на рынке появляются предложения участков за 0,3 млн руб. Хотя нужно потрудиться, чтобы их продать, признает Архипов. Риэлторы создают с застройщиками программы рассрочек, trade-in (зачет квартиры при покупке таунхауса или коттеджа) — на эту услугу сейчас большой спрос. Появились «экспериментальные» поселки с крохотными участками. Хит продаж «Инкома» — проект в 20 км от МКАД, где 4,5 сотки предлагаются за 1,1 млн руб. со всеми коммуникациями и картинкой, как расположить дом. Есть примеры загородных проектов, где более 90% сделок — ипотечные.
Дмитрий Ковальчук, гендиректор «Пробизнес-девелопмента», считает, что загородный рынок насыщен так, что покупатель может подобрать под свой бюджет много разных форматов. «Свежих» клиентов здесь мало, в основном те, кто «исправляет ошибки». Много людей приходят к девелоперам и говорят: «Продайте то, что у меня есть, и я готов купить у вас то, что мне подходит». Такие клиенты могут долго принимать решение, но ими востребована услуга trade-in. Стимулом для покупки даже дорогих домов может стать близость электрички. «У нас есть проект по Ярославке, так у клиентов по две машины. Одна — чтобы доехать до электрички, вторая — передвигаться по Москве», — рассказал Ковальчук.
Валерий Мищенко считает, что людям надо давать продукт, который они хотят. У Kaskad Family 16 разных проектов: есть поселок в 5 км от Москвы с таунхаусами по 100 кв. м за 6,5 млн руб.; есть участки по 0,5 млн руб. в 60 км от МКАД, где девелопер делает «дороги в щебне и электричество» и «на этом расстается с покупателями». Мищенко активно ищет на рынке землю, «на которой можно делать бизнес», но не может ее найти: «Большая редкость — выцепить участок, где можно начать работать через полгода». Девелопер корит землевладельцев за то, что те не хотят вкладывать деньги в утверждение генпланов, проекты дорог, получение техусловий. Kaskad Family намерена активно заняться тем, на что есть массовый спрос, — жестким экономсегментом в ближнем Подмосковье (цена объекта — 1,8 млн руб.). По словам Мищенко, сейчас люди стали приходить с юристами на сделку в 4 млн руб.: «Смущает и радует одновременно, что покупатели теперь знают, что такое ИЖС».
Анна Шишкина, директор по развитию «Абсолют менеджмента», заметила расслоение покупателей (как розничных, так и оптовых) по направлениям. Лидерство юго-востока заставило ее компанию вывести здесь в прошлом году два проекта. Юг Подмосковья, по ее мнению, уже перенасыщен. Как позитивный момент она отметила рост в 2013 г. спроса на земли под многоэтажное строительство. Оптовые продажи«Абсолюта» растут на 15-20% каждый год, но выбирается самое ликвидное. Самый востребованный продукт на рынке, по мнению Шишкиной, — это таунхаусы. Компания реализует два таких поселка, в каждом более 300 домовладений, в течение года в обоих было продано более 60%. Площадь таунхаусов — от 94 до 155 кв. м, наибольшей популярностью пользуются самые маленькие.
Наталья Картавцева, директор по продажам ОПИН, отмечает, что проекты выводятся на рынок «более готовыми и упакованными», а девелоперы идут на разные ухищрения, чтобы продавать. Девелопер мало того что стал предлагать несколько вариантов отделки домов, но уже готов делать их меблированными. Продажи идут настолько успешно, что компания задумалась о новых проектах. «Но в элиту мы не пойдем, это трудный сегмент», — призналась Картавцева. Она рассказала, что ОПИН пересмотрела проект многоэтажного комплекса «Весна» на Киевском шоссе, насытив его тем, что раньше клиентам этого сегмента было недоступно: панорамное остекление, школа, детские сады, торговый центр. Нормальная, с точки зрения девелопера, цена (59 000 руб. за 1 кв. м на старте продаж, 80 000 руб. за 1 кв. м сейчас) достигается за счет большого объема проекта и коммуникаций из соседнего Мартемьяново. Минимальная площадь 1-комнатной квартиры — 23 кв. м, 3-комнатной — 60 кв. м, плюс аккредитация «во всех банках» и 90% сделок по ипотеке. ОПИН ввела ипотеку в 2011 г., в 2012 г. она набрала сумасшедшие обороты, сейчас по ней проходит 60% продаж в элитных коттеджных поселках, рассказала Картавцева.
Антон Гололобов сообщил, что Villagio Estate готовится вывести на рынок малоэтажный проект с апартаментами от 30 до 80 кв. м с возможностью объединения квартир и с эксплуатируемой кровлей. А также проект небольших таунхаусов. «Спрос четко идет в сторону готового жилья, участки без подряда мы продаем только в случае, если из полутора сотен проектов домов человек не может выбрать себе подходящий», — заявил он.
Александр Дубовенко подвел оптимистичный итог: «Загородный рынок не думает умирать». Жив элитный сегмент; активно развиваются участки без подряда, захватывая зоны ближе к Москве; наблюдается малоэтажный жилищно-строительный бум. Разве что земельные участки оптом продаются пока плохо, «в основном из-за поведения банкиров», которые выставляют их по завышенным ценам. Но главное — непрофессионалы постепенно уходят с рынка: «Те, кто случайно выходит с одним проектом, практически не имеют шансов на успех, и это хорошая новость для девелоперов», — резюмировал он.