Кредитные возможности
Ипотечных программ, с помощью которых можно купить земельный участок или участок с дачным домом, сегодня не так уж и мало. Хотя Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость», утверждает, что если до финансового кризиса 2008-2009 гг. подобные продукты существовали во многих банках, то сейчас их число все же уменьшилось, это связано с довольно низкой ликвидностью такого залога, как дача или участок. «И кроме того, если городская квартира – это чаще всего основное жилье, на приобретение которого люди готовы брать кредиты, то дача или участок – это не первая и не единственная недвижимость в семье. Поэтому она, как правило, приобретается на свободные средства», - отмечает Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс», а значит, далеко не каждый банк будет включать в свой портфель ипотеку на дачи и участки земли.
Правда, по мнению Игоря Богданова, коммерческого директора УК ТМ «Своя земля», после кризиса ситуация, наоборот, стала лучше: раньше получить кредит на покупку дачи или участка без подряда было довольно сложно, так как банки оценивали эти сектора недвижимости как высокорисковые, а сейчас, когда высокодоходных инструментов инвестирования осталось не много, кредитные учреждения стали лояльнее. Это подтверждает и Ксения Кастова, эксперт по загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость», отмечая, что за последние 3 года число сделок с использованием ипотеки на загородном рынке возросло в 3 раза.
В любом случае, выбор программ на рынке есть. Ипотеку на дачу и участки можно оформить практически во всех ведущих банках России: Сбербанке, ВТБ24, Россельхозбанке, Газпромбанке, Росбанке, Нордеа банке, в банке «Уралсиб», Русском ипотечном банке, ТрансКредитБанке (ТКБ) и др. Самым крупным игроком на рынке загородной недвижимости остается Сбербанк.
Также к списку можно добавить АК Барс, ЮниКредит Банк, Абсолют Банк, банки «Глобэкс» и «Зенит», Райффайзенбанк, Московский Индустриальный Банк, Банк Москвы, Связь банк, «Кредит Европа Банк», Ренессанс-кредит, Альфа Банк, Промсвязьбанк. «Кредиты на приобретение земельного участка выдают Промсервисбанк, Агропромкредит, банк «Открытие», Мастер-Банк, Россельхозбанк, Связь-Банк, «Российский Капитал», Московский кредитный банк», - сообщает Борис Цыркин, генеральный директор Kaskad Family.
Но программа программе рознь: есть продукты, по условиям которых в залог попадает приобретаемая недвижимость, т.е. дача или земельный участок, а есть ипотека под залог уже имеющейся квартиры или дома, причем, как отмечает Наталья Коняхина, директор департамента ипотечного и потребительского кредитования СМП Банка, второй вариант весьма распространен, а вот первый - сравнительно редкий. Причина тому, как уже отмечалось выше, - не очень высокая ликвидность дач и особенно участков.
«Цена земельного участка носит неопределенный характер, особенно когда он без коммуникаций. Да и вообще, у банков сегодня дикая аллергия на землю, после кризиса они и так имеют тысячи гектар в виде залогов, и руководство практически всех банков получило от акционеров указание не брать в залог больше ни одной сотки», - утверждает Александр Дубовенко, учредитель компании «ГУД ВУД». «То есть программы целевых кредитов есть, но банки не спешат выделять под них деньги, какого бы качества ни был участок», - добавляет Владимир Щекин, генеральный директор компании Altimus Development. Исключение здесь составляют разве что поселки, являющиеся собственными активами кредитных учреждений и строящиеся с участием их капиталов.
Поэтому если нужно купить участок, то проще получить нецелевой потребительский кредит, тем более что ряд застройщиков компенсирует проценты по таким займам, чтобы в итоге они были похожи на ставки по программам, рассчитанным на квартиры или коттеджи. Одна из таких программ, к примеру, - «Субсидированный кредит на приобретение земельного участка», - разработанная компанией «Красивая Земля» вместе с «Кредит Европа Банком».
Основные условия
По сравнению с ипотекой на квартиры и даже на таунхаусы и коттеджи программы кредитования на приобретение дачи и тем более земельного участка во многих банках несколько жестче: процентные ставки выше – как отмечает Сергей Козлов, заместитель председателя правления СДМ-Банка, на 2-4 процентных пункта от стандартных ипотечных ставок, - а минимальный первоначальный взнос иной раз составляет не менее 50% от стоимости недвижимости. «Кроме того, для загородной недвижимости более суровые требования по страховке, так как выше риски потери имущества», - добавляет Александр Дубовенко («ГУД ВУД»). А еще банк может затребовать расширенный пакет документов и уменьшить максимальный срок кредита.
Особые требования предъявляются и к объектам кредитования. «Например, земельный участок должен иметь целевое назначение - земли поселений (населенных пунктов), земли сельскохозяйственного назначения - и подходящую категорию разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, для дачного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства. Также, как правило, есть ограничения по степени удаленности объекта от города. Для Москвы это не более 50 км от МКАД. Все, что находится дальше, банку менее интересно», - уверяет Андрей Владыкин («НДВ-Недвижимость»). Причем, если говорить о дачах, то банки обычно не кредитуют покупку домов без систем отопления, водоснабжения или канализации.
Однако в большинстве случаев, если требования банков выполнены, условия кредитования дач и земельных участков вполне приемлемы. Крупные банки готовы выдавать кредиты и с довольно небольшим первоначальным взносом и под лояльные проценты. Например, в Сбербанке по программе «Загородная недвижимость», которая распространяется в том числе и на приобретение или строительство садового дома и приобретение земельного участка, первоначальный взнос составляет от 15 до 50%, а процент по кредиту – от 12,5%, при этом максимальный срок ипотеки – 30 лет. «Причем, если внести более 50% от суммы покупки, то ежемесячная ставка снизится до 11,5%», - утверждает Ксения Кастова («ИНКОМ-Недвижимость»).
В НОМОС-БАНКе можно взять кредит также на срок до 30 лет. «При этом минимальная процентная ставка, на которую можно претендовать, составляет 12,5% (правда, это с учетом скидки и партнерских преимуществ)», - сообщает Сергей Столбунов, начальник управления методологии, продуктов и разработки кредитной документации департамента ипотечного кредитования НОМОС-БАНКа. Единственно, первоначальный взнос должен составлять не менее 30%.
Если же хочется немного снизить первоначальный взнос – хотя бы до 25%, то можно обратиться, например, в Райффайзенбанк. «Он предлагает кредит на покупку дачи или земельного участка с домиком на срок до 15 лет под 11,5 - 12,5% в долларах и от 13% в рублях, - рассказывает Владимир Щекин (Altimus Developmen). – Аналогичная программа есть и в Московском кредитном банке, где ставка начинается от 13,5% в долларах и от 14% в рублях».
А по кредитам под залог имеющейся недвижимости можно привести в пример программу СМП Банка «Доходные метры». «В рамках этого продукта мы кредитуем граждан РФ в возрасте от 18 до 65 лет, со стажем работы на последнем месте не менее 6 месяцев. Однако, даже если человек работал меньше, он тоже может подать заявку на кредит, при условии, что на последнем месте работы пройден испытательный срок и уже не менее года потенциальный заемщик работает в рамках одной профессии. Срок кредитования по рассматриваемой программе от 3 до 25 лет, а ставка в рублях начинается от 15,95% (для белого дохода, с условием комплексного страхования)», - рассказывает Наталья Коняхина (СМП Банк).
Ну а среди специальных программ, разработанных банками и застройщиками на основе обычных потребительских кредитов, стоит рассказать об уже упомянутом продукте «Субсидированный кредит на приобретение земельного участка». «Для оформления ипотеки по этой программе достаточно предоставить в банк паспорт гражданина РФ, заверенную копию трудовой книжки и один из документов на выбор заемщика: заграничный паспорт, водительское удостоверение, свидетельство ГПС, ИНН, или международную пластиковую карту Visa, MasterCard, American Express, Diners-club. Максимальный срок кредита 6 лет. Сумма первоначального взноса от 10% от стоимости объекта кредитования, а средняя ставка - 9%», - рассказывает Константин Батищев, заместитель генерального директора компании «Красивая Земля».
«В целом же, ставки по загородной недвижимости составляют 13-14%», - говорит Сергей Столбунов (НОМОС-БАНК). Примерно такие же цифры называет и Борис Цыркин (Kaskad Family), по его данным, ставки по программам, рассчитанным на приобретение участка или дачи, находятся в диапазоне от 11,8 до 15,5%, а средний процент составляет 13,5%. Но иногда ставки бывают и выше - в зависимости от объекта, его ликвидности и кредитной истории заемщика.
Самые же лояльные проценты предлагаются в крупных банках с госкапиталом (Сбербанк, ВТБ и т.п.). Правда, «в этих учреждениях получить кредит сложнее, здесь более строгая проверка кредитной истории, больше требований к поручителям и качеству залога», - говорит Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка», и рекомендует следить за предложениями менее известных коммерческих банков, которые иногда проводят специальные акции с привлекательными условиями, дабы увеличить свою клиентскую базу.
Несколько советов
Стоит ли связываться с ипотекой, чтобы купить дачу или участок, вопрос, конечно, индивидуальный, некоторые эксперты считают, что второй дом в кредит покупать не стоит, а другие уверены, что не нужно сдерживать свои желания.
Однако, если время терпит, то можно и подождать: «Во-первых, с ежегодным увеличением загородных поселков растет заинтересованность банков в сотрудничестве с девелоперами. В ближайшее время прогнозируется большой спрос на кредитование земельных участков и домов, а вместе с тем возможно и улучшение условий кредитования», - полагает Борис Цыркин (Kaskad Family). «А во-вторых, экономические трудности государство чаще всего решает при помощи снижения ставки рефинансирования. Вместе с растущей конкуренцией в банковской сфере это может привести к снижению процентных ставок», - считает Михаил Кондырев («33 Поселка»). Но, правда, надо иметь в виду, что когда ставки станут ниже (если станут), то цены могут подрасти: «Так, на данном этапе развития рынка недвижимости в секторе земельных участков наблюдается ежегодный рост цен. Соответственно, покупателям выгодно приобретать землю в ипотеку, так как существующие процентные ставки по кредитам ниже темпов роста стоимости в Московском регионе», - утверждает Константин Батищев («Красивая Земля»). «Кроме того, в течение полугода мы наблюдаем снижение курса рубля по отношению к доллару и евро, к примеру, доллар за это время вырос на 10%. И поскольку цены на землю и дома выставляются в рублях, происходит ценовая коррекция, что приводит к росту итоговой стоимости недвижимости», - рассуждает Михаил Кондырев («33 Поселка»). В общем, ожидая, можно проиграть. Тем более что, по мнению ряда экспертов, сегодня условия кредитования, в принципе, соответствуют ситуации на рынке.
Но перед тем, как покупать в кредит участок или дачу, нужно оценить имеющиеся предложения и понять, пройдут ли они проверку службы безопасности банка, так как основные сложности, как правило, возникают на этом этапе. «Например, кредит на приобретение земельного участка сопровождается довольно жесткими требованиями, объект не может находиться во владении государства, но он должен быть на кадастровом учете, и необходимо, чтобы его площадь соответствовала государственным стандартам», - рассказывает Борис Цыркин (Kaskad Family). Также сложности могут возникнуть, когда земельный участок не размежеван или в отношении него есть зарегистрированные обременения. Стоит обращать внимание на наличие и состояние построек на участке (они должны быть согласованы), а также на категорию разрешенного использования земли (она должна разрешать строительство) и документацию по объекту.
«Так, в процессе сбора документов может выясниться, что земля находится в собственности, а дом на ней не зарегистрирован или, наоборот, дом оформлен, а земля и другие сооружения нет. Возможно и такое, что понравившаяся дача вообще не будет иметь права на существование, потому что земля, на которой она построена, предназначена для сельскохозяйственных угодий. Такую дачу купить не удастся, пока участок не будет переведен в соответствующую категорию (земля для ИЖС, например)», - говорит Андрей Владыкин («НДВ-Недвижимость»).
«Также участки под дачное строительство порой продают в рамках коттеджных поселков, что по закону является грубым нарушением. Вообще, в силу специфики загородного рынка спорные объекты, легитимность юридического оформления которых можно поставить под сомнение, встречаются, к сожалению, нередко», - утверждает Игорь Богданов («Своя земля»).
«Кроме того, следует очень внимательно вести сбор пакета документов и постоянно проверять его соответствие требованиям. Существует множество подводных камней, таких как фиктивные справки, неправильное расположение участков, неформальная адресация, неверная история, кредитная или владения участком, которые могут привести даже к изъятию земли банком. В частности, очень важен кадастровый план, который действителен не более одного года», - говорит Владимир Щекин (Altimus Development).
Еще важный момент, который надо отслеживать при покупке дачи или земельного участка, - это его стоимость. «Цена, по мнению оценщика, и цена продавца объекта могут отличаться друг от друга в разы», - отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», причем банк будет опираться на результаты оценки, а значит, может выдать в кредит сумму, недостаточную для покупки. «Вообще, каждый загородный объект является уникальным. Даже два соседних участка могут значительно отличаться по цене, а специалистов, способных профессионально оценить стоимость земли, на рынке мало. Это приводит к тому, что адекватная оценка кредита становится проблематичной»,- отмечает Михаил Кондырев («33 Поселка»). Иными словами, нужно искать хорошего оценщика.
Предложения рынка
Выбор же дач и участков, которые можно приобрести в ипотеку, сегодня довольно большой. «Например, в поселке «Софринские пруды», где завершается строительство, можно приобрести участки площадью 10-12 соток по цене в 2,2 – 2,5 млн рублей. Мы сотрудничаем со Сбербанком, который в настоящее время предлагает программу «12-12-12». По этой акции загородный дом или участок можно приобрести под 12% годовых на 12 лет с первоначальным взносом в размере всего лишь 12% от стоимости объекта. Причем тарифная сетка зависит от размера первоначального взноса, а также от участия предприятия, на котором работает заемщик, в проектах, реализуемых Сбербанком, - в частности, в зарплатном проекте. Это позволяет дополнительно уменьшить процентную ставку – до 11,5 %», - рассказывает Михаил Кондырев («33 Поселка»).
Также можно купить в кредит объекты компании Kaskad Family. «Мы сотрудничаем с АКБ «Росевробанк». Минимальный размер кредита составляет 30 000 рублей, максимальный – 5 000 000 рублей. Процентная ставка без ипотечного страхования равна 21%, а со страхованием – 18%. Срок кредитования – от 6 до 84 месяцев», - рассказывает Борис Цыркин (Kaskad Family).
«Кредиты предлагаются и на земельные участки в поселках «Изумрудный» (ипотека от Банка Торгового Финансирования, заем на срок до 3 лет с первоначальным взносом 20%, максимальная сумма – 1,5 млн руб.) и в поселках «Ромашкино-2» и «Зеленый город» (ипотека от Росевробанка)», - сообщает Мария Литинецкая («Метриум Групп»).
Сразу несколько банков - Сбербанк, банк «Возрождение», ЮниКредит Банк, Райффайзенбанк, Промсвязьбанк - оформляют кредиты в поселке «Остров Эрин». «Здесь первоначальный взнос составляет от 10 до 30% от стоимости объекта, а ставки до ввода объекта в эксплуатацию и получения свидетельства права собственности начинаются от 12% годовых», - рассказывает Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость».
Ипотечные программы работают и в проектах УК ТМ «Своя земля», стоимость которых превышает 20 тыс. рублей за сотку. Например, в дачном поселке «Ивушка», расположенном в 56 км от МКАД по Новорязанскому шоссе, в поселке «Радужный» в 40 км от МКАД также по Новой Риге или в ДНП «Приозерный» в 80 км от МКАД в Сергиево-Посадском районе. В ипотеку также можно купить объекты в Истринской долине, в проекте «Вектор Инвестментс». Здесь минимальный первоначальный взнос составляет от 15%, а ставка в рублях - от 11,05% при сроке кредитования до 30 лет.
В компании «Красивая Земля» программа «Субсидированный кредит на приобретение земельного участка» действует на всех 26 поселках.