Областные власти обещали принять новый высотный регламент, ограничивающий высоту жилых домов 9 этажами, уже 1 октября 2013 года, однако пока он не согласован. Генпланы подмосковных городов тоже предполагают строительство высоток, и механизмов влияния у областных властей, кроме их возврата на доработку, почти нет. Как подтвердили BFM.ru в Главном управлении архитектуры и градостроительства Московской области, проект нормативов, предусматривающих снижение максимальной этажности до 9 этажей, пока не утвержден всеми соответствующими ведомствами. Обсуждение оказалось бурным, и сроки подписания документа были отодвинуты.
Министерство строительства за девятиэтажки
«Действительно, снижение этажности возводимых домов отразится на прибыльности строительства. Однако следует понимать, что в себестоимость жилья включены не только этажность, но и многие другие факторы. Например, коммуникации, инфраструктура. Чем выше дом, тем они дороже», — рассказал первый заместитель министра строительного комплекса Московской области Руслан Тагиев. По его мнению, снижение этажности приведет к снижению издержек на строительство сопутствующей инфраструктуры. «От массовой застройки жилыми домами выше 9 этажей важно уйти, так как это тот предел, который по результатам различных исследований и уже очевидной практики, порождает целый «букет» проблем. Это социально-культурные проблемы, вызываемые, с одной стороны пространственной разобщенностью жителей и невозможностью создания ими «приватных» зон, с другой стороны — их чрезмерной концентрации, фактически в публичных зонах». При утвержденных генпланах такой бы ситуации не произошло, однако с генпланом области есть определенная «загвоздка».
Кто должен принимать генплан?
«Действительно, согласно действующему законодательству, утверждение генеральных планов относится к полномочиям органов местного самоуправления. Генеральный план поселения, генеральный план городского округа утверждаются соответственно представительным органом местного самоуправления поселения, или городского округа», — подтверждает Руслан Тагиев. «Такая практика привела к тому, что в области сложилась крайне выраженная неравномерность в развитии центральной, срединной и периферийной частей», — добавляет он. Сейчас область хочет снизить территориальную неравномерность и преломить центростремительные тенденции развития. «Должно произойти перераспределение деловой, градостроительной и человеческой активности в пользу срединной и периферийной частей области», — пояснил чиновник. Надо отметить, рычагов воздействия на муниципалитеты, которые вдруг решат разрешить строительство высоток, у области не так много. Остается только вводить дополнительные «рекомендации», без которых принять генплан города нельзя.
Именно для выработки таких «рекомендаций» и был создан Градсовет. Без рекомендации Градсовета генплан не сможет утвердить ни одно муниципальное образование, подтвердили эксперты. И эти планы теоретически должны учитывать областные нормативы по высотности, плотности застройки и так далее, отмечает эксперт.
«Подготовка проекта генерального плана осуществляется с учетом региональных и (или) местных нормативов градостроительного проектирования, результатов публичных слушаний по проекту генерального плана, а также с учетом предложений заинтересованных лиц», — пояснил Тагиев.
Разговоры не соответствуют практике
«Идея малоэтажной застройки Московской области пока немного проваливается, потому что власти между собой даже не говорились, чего они хотят, не то, что с людьми», — пояснил Александр Дубовенко, учредитель компании GOOD WOOD. Он отмечает, что любые ограничения снижают выгодность чего-либо. «Любые ограничения плохие и для покупателя, и для девелопера — для всех», — отмечает он.
Однако на практике для крупнейших компаний нет никаких ограничений, отмечает он. «Сейчас в Подмосковье ближайшие районы застраиваются такими темпами, которыми не застраивались никогда. Спрашивается, как соответствуют разговоры о малоэтажной Московской области, разговоры о введении ограничений и фактическое мегастроительство?»
И это удивительно. Даже по старым нормативам, принятым 16 января 2012 года, максимальная высотность строительства должна не превышать 17 этажей. Зданий высотой 25 и более этажей с того времени построено множество, более того, известны случаи выдачи разрешений на такое строительство и в 2012 году, и в 2013 году. Похоже, нормативы просто не работают, так же, как это происходит и в Новой Москве.
Здесь ситуация аналогичная: невзирая на то, что Москва приняла регламент, ограничивающий высотность зданий 75 метрами, строится огромный массив стандартных высотных панелек в 25 этажей. Высоту строительства не смогли ограничить даже запреты высшего руководства страны.
Лобби крупнейших застройщиков пока умеет продавливать нужные им разрешения, поясняют эксперты, и они пока сильнее, чем областные или муниципальные власти, которые бы могли их ограничить в погоне за высокой нормой прибыли.
Возможно, ограничение высотности — не тот путь, а стоило искать какие-то экономические меры, считает Александр Дубовенко: «Может, стоило бы подумать о том, чтобы помогать делать выбор в пользу малоэтажки конечному потребителю. Тут первое, что приходит на ум, – выдавать льготный кредит на покупку дома или квартиры в малоэтажном доме. И второе — не надо ограничивать девелоперов, пусть строят высотки, но пусть платят дополнительные налоги, скажем, на этажность».