Александр Дубовенко, ныне глава компании "ГУД ВУД", однажды собрался построить себе дом из клееного бруса. Стал искать поставщиков - и... не нашел. Все, кто пытались продать ему этот пиломатериал, делали это так неаккуратно, что Дубовенко в конце концов понял: правильные дома из хорошего материала, поставленного вовремя - большая редкость, так что ниша свободна, можно делать бизнес. И сделал.
Начав с пиломатериалов, стал строить дома. И не только в качестве подрядчика, но и как застройщик. Один из его поселков, "Львовские озера", в этом году занял первое место на конкурсе, который ежегодно проводит выставка недвижимости "Домэкспо". Имейте в виду: землю без подряда ни там, ни в любом другом поселке "ГУД ВУД Девелопмент" купить не получится.
А почему, кстати?
Мы же не лендлорды, мы строители. Наша задача - создавать конечный продукт, поселок для жизни.
Лендлорды в свое время скупали земельные участки у обанкротившихся колхозов, формировали свои гигантские активы в надежде на то, что они будут расти в цене вечно.
С 2004 года они и росли, причем невероятными темпами.
Именно что невероятными. Нормальный прирост цены земли - до 25 процентов в год, а в период, о котором вы говорите, он доходил до 70. Любой экономист скажет вам, что означать это может только одно: на рынке надувается пузырь. Конечно, имел место эффект низкой базы: ведь в самом начале земля не стоила ничего, ее раздавали бесплатно, а скупали в начале 2000-х годов за копейки. И тем не менее, взлет был колоссальный, неоправданный.
И вот когда в августе 2008 года наступил кризис, этот земляной пузырь начал сдуваться - а затем лопнул. Не сразу, правда. Далеко не все землевладельцы впали в панику и сразу начали распродажу. Многие сначала остановили продажи и стали следить за рынком: вдруг что-то изменится?
Но ничего не изменилось.
Как раз наоборот: цены падали - и падают до сих пор. В какой-то момент появился спрос, когда они, казалось бы, достигли дна. Мы сами в декабре прошлого года едва не купили участок на Истринском водохранилище по $3500 за сотку. Хорошо, что эта сделка не состоялась: сейчас оптовая цена сотки в этом районе - $1000.
То есть, обвал произошел этой весной?
Совершенно верно. Именно тогда у крупных землевладельцев появилось понимание того факта, что рынок уже не поднимется так, как им хотелось бы. И начались продажи ниже рынка. Причем это не только дальние дачи, отнюдь. Престижные направления, недалеко от Москвы.
Примеры?
Сколько угодно. Вот смотрите: Novoрижский, 23 км от МКАД. Весной они продавали землю без подряда по $10000 за сотку. Дмитровка, район Сорочан, Яхромы, 45-50 км от МКАД - $2300 за сотку. Так дешево эти участки не стоили никогда. А есть и совсем потрясающие воображение примеры, как яхт-клуб "Адмирал" на той же Дмитровке, 7 км от МКАД - $11800 за сотку.
В чем причина этого аттракциона фантастической щедрости?
Все просто: на продажу были выведены большие земельные массивы. А когда это происходит в той сфере, где товар имеет нулевую себестоимость, то обвал неминуем. То же самое происходит на рынке акций. Повторюсь: земля ничего не стоит, ее никто не производил, и в случае, если продается участок без коммуникаций, то самому продавцу он обошелся в сумму, несопоставимую с ценой продажи - то есть во много раз дешевле. Поэтому и понижение цены будет куда более значительным, чем если речь идет о затратном товаре - например, об автомобилях.
И потом, вот эта ситуация искусственно созданного дефицита, когда повсюду говорили, что земли в Подмосковье мало, на всех не хватит, покупайте скорей! Сейчас выясняется: ничего подобного. Земли сколько хочешь, хватит - и еще останется.
Вот интересно, ведь есть же устойчивые районы, где подешевения не случилось.
Пока что есть. Рублевка не обвалилась, это правда. Но с другой стороны, вот ВТБ владеет самым лучшим участком в Московской области: полтора километра от МКАД, между Рублево-Успенским и Новорижским шоссе. Тысяча гектаров. Если по каким-либо причинам они поставят себе цель распродать эти активы моментально, Рублевка рухнет, как рухнули другие направления.
По-вашему, дно достигнуто?
Не везде. На некоторых направлениях просто остановлены продажи, поскольку считается, что рост цен и покупательская активность - дело недалекого будущего.
Но ведь есть примеры, когда цены начинают расти.
Это происходит тогда, когда лендлорд делает из земельного актива грамотный, интересный и понятный для покупателя проект. Вот как случилось с Истринской долиной. Земли много, продать надо быстро - а некому. Поэтому разбили на поселки, провели коммуникации - и продавали ниже рынка, заметьте. Поэтому продажи и пошли, уже есть раскупленные поселки - и это основание для того, чтобы поднять цены. То же самое и с Novoрижским. Он сейчас растет, благодаря тому, что сооружают сети, возводят потихоньку инфраструктуру.
Профессионально выполненные поселки вообще не так сильно упали в цене, как земля без подряда. И это понятно: там доля земли в стоимости домовладения не так велика. Когда вы покупаете просто участок, допустим, для инвестиций - это простой и понятный продукт, и цена его зависит целиком и полностью от рынка. А когда вы покупаете землю с подрядом или готовый дом в поселке, построенном по единой архитектурной концепции, это совершенно другое приобретение. Вы купили не только и не столько землю - но также и дом, и образ жизни, и соседство с определенными людьми. Себестоимость здесь отнюдь не нулевая, и цены поэтому ведут себя иначе. Стабильнее.
Как выглядят проекты с подрядом - и без него через год-два после того, как большинство участков раскуплено?
Разница видна невооруженным глазом. В первом случае это обжитой поселок, в который приезжают отдыхать, а некоторые там и живут. Во втором случае - тишина, темнота, пустошь.
Мне вот не хочется, чтобы в моих поселках так было. Поэтому у нас вы землю без подряда не купите. Хотя где-нибудь неподалеку - пожалуйста. Земли-то много.