Дачная перспектива
По оптимистичным оценкам, в перспективе принятие закона, разрешающего прописку на дачах, может сделать загородное жилье более доступным для населения. Сегодня в России загородная недвижимость в ряде случаев остается недоступной для большинства граждан, а коттеджи и квартиры одного и того же класса по сути не сопоставимы по общей стоимости. К тому же, расходы на эксплуатацию загородного жилья также отличаются не в лучшую сторону. По мнению директора Real Estate Zemer Consulting Development Екатерины Орловой, с принятием законопроекта индивидуальные жилые дома в коттеджных поселках, где не было излишних затрат на согласования и строительство дополнительной городской инфраструктуры, смогут стать более доступными.
Как отмечает генеральный директор агентства недвижимости TWEED Ирина Калинина, обсуждаемый закон важен, в первую очередь, для жителей регионов. По ее мнению, часть региональных покупателей городской элитной недвижимости после принятия закона обратят внимание на загородный рынок, где при одном и том же бюджете можно будет приобрести более просторный коттедж. При этом профессионалы рынка отмечают, что вместе с плюсами в перспективе возрастет и цена на привлекательные земельные участки и недорогие дачи. Плюс ко всему, наиболее заметный рост цен будет зафиксирован на участки и дома эконом-класса, которые расположены в границах населенных пунктов и, особенно, в границах Москвы — ценность московской прописки всегда остается высокой. По словам руководителя проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс» Алексея Иванова, покупатели обязательно проявят дополнительный интерес к качественным проектам с развитой инфраструктурой, предлагающим участки без подряда. Такие поселки позволяют построить дом, соответствующий потребностям семьи — как для временного, так и для постоянного проживания, при этом гарантируют наличие необходимой инфраструктуры и своевременное выполнение обещаний по коммуникациям. «Безусловно, принятие закона повысит привлекательность земельных участков. Скорее всего, в эконом-классе стоимость участков в качественных проектах при появлении возможности постоянной регистрации несколько вырастет. В бизнес- и особенно элитном сегменте влияние вряд ли будет заметно, поскольку возможность прописки никак не является фактором, определяющим выбор высокобюджетного объекта», — отмечает Алексей Иванов.
Для застройщиков коттеджных поселков закон станет преимуществом по причине того, что в оборот будут включены дополнительные сельхозземли, отмечает учредитель компании ГУД ВУД Александр Дубовенко. Угодья, у которых по финансовым причинам не было возможности изменить категорию земли, не могли раньше использоваться для полноценных коттеджных поселков, в результате они теряли маркетинговое преимущество. Теперь эти наделы могут быть включены в полноценный земельный банк, подчеркивает эксперт.
К очевидным минусам закона о возможности регистрации в дачных домах можно отнести возможное наступление инфраструктурного коллапса. В соответствии с нормами, на определенное число зарегистрированных граждан должно приходиться некое количество поликлиник, школ, детских садов и так далее. Даже в новых проектах вопрос инфраструктурной составляющей стоит сегодня довольно остро. Понятно, что в один миг на застроенных территориях эти учреждения не появятся. Также, по словам управляющего партнера «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов, в Подмосковье может появиться «избыточное» количество людей. «Уже сейчас 10% населения России проживает в Московском регионе. Можно только представить, какой поток желающих работать в Москве и Подмосковье хлынет сюда после подписания этого закона, ведь он формально разрешит жить где угодно», — комментирует эксперт.
Основные отличия
Перспективы принятия закона, какими бы они не были, будут очевидны только через несколько лет. И во многом они будут зависеть от состояния самих «дач». Чем же загородное жилье для постоянного проживания отличается от дачных домиков? Отличие дачи от загородного дома зависит от того, какой тип дач рассматривать — старые дачи или современные дачные поселки. В целом, самым главным отличием является пригодность для зимнего проживания, а именно — наличие отопления, отмечает Екатерина Орлова. Самым дешевым и комфортным способом отопления именно для круглогодичного проживания является газ, в формате центрального газоснабжения или локального (газгольдеры). Между тем, в стародачных поселках зачастую как раз центрального газоснабжения нет. В современных благоустроенных дачных поселках чаще всего изначально проводится центральное газоснабжение. Что касается материала, то в эконом-классе одним из самых популярных для строительства именно дач является оцилиндрованное бревно — такие дома прекрасно подходят для зимнего проживания.
Вторым отличием является отсутствие в некоторых старых дачах приспособленного для зимнего периода водопровода и канализации. В новых дачных поселках, даже если на поселок нет центрального водопровода, собственники обустраивают на участке скважину и септик. По словам Владимира Яхонтова, в соответствии со СНиП 31-02-2001, жилой дом должен включать как минимум следующий набор помещений: жилая комната, кухня или кухня-столовая, ванная комната или душевая, уборная, кладовая или встроенные шкафы. Кроме того, при отсутствии централизованного теплоснабжения должно быть предусмотрено помещение для теплового агрегата. Также в доме должно быть предусмотрено отопление, вентиляция, водоснабжение, канализация, электроснабжение и радиовещание. Помимо этого, регламентируется площадь помещений. Еще есть масса параметров, которые должны отслеживаться и соответствовать прописанным параметрам — от шумоизоляции до инсоляции.
Перестроить или построить?
Понятно, что дачей может считаться сегодня в России, по сути, любой дом — определенных четких стандартов нет. Однако чаще всего, это простенькие домики, которые требуют для круглогодичного проживания капитальной перестройки.
По словам Алексея Иванова, перестройка старого ветхого дома под постоянное проживание не будет экономически оправданным шагом — в большинстве случаев, проще снести старое строение и на участке новый дом. Однако ключевой вопрос заключается в том, чтобы были подведены все коммуникации. «Если дом находится не в организованном поселке, и подведением коммуникаций придется заниматься самостоятельно, это может обесценить всю экономику покупки. Подведение коммуникаций вполне может быть сопоставимо по стоимости с приобретаемым участком; для сравнения: стоимость подведения коммуникаций в поселке для девелопера начинается от $3 тыс. за сотку» — комментирует эксперт. Самым дорогостоящим и технически сложным пунктом для уже жилого дачного поселка является центральное газоснабжение. Но его альтернативой является газгольдер — один из самых дешевых способов отопления, так как технически можно отапливать и соляркой, и даже электричеством. Если в самой даче по дому не разведено никакого отопления, то стоимость улучшений по отоплению (разводка отопления по дому, плюс радиаторы, плюс сама система отопления) может быть значительной, сама установка газгольдера — от 150 тыс. — 200 тыс. рублей. Септик и его установка, равно как и скважина на дом может обойтись на сумму в районе 300 тыс. рублей. Утеплить дом стоит приблизительно 500 тыс. рублей на дом площадью в 150 кв. метров.
Можно сделать вывод, что дача даче — рознь. В каких-то случаях уже сейчас владельцы дачных домиков вовсю используют их для постоянного проживания, не взирая на принятые или только обсуждаемые законы. Если конструкция дачи более-менее стабильна, то переделать ее в полноценный дом вполне по силам. Но в некоторых случаях ценность будет предоставлять только земля, что уже не так мало с учетом нынешних цен на любую недвижимость.