Но участки без подряда сохранят инвестиционную привлекательность, утверждают застройщики. Правда, брать будут те, что поближе к Москве и включены в состав организованных поселков с сетями.
Сложные выборы
Продажами загородной недвижимости в 2011 г. и начале 2012 г. опрошенные «Ведомостями» застройщики в целом довольны. Хотя и отмечают, что прошлый год был годом «перевернутой сезонности»: традиционно ажиотажные месяцы показали спад по сделкам, в лидеры выбились бывшие аутсайдеры. «Нетипично» начался и 2012 год.
Например, Vesco Group выполнила прошлогодний план по сделкам с января по март 2011 г., потом произошел существенный спад «как по объему покупательского спроса, то и по числу сделок», сообщила Маргарита Волянская, директор по продажам. Но все равно по итогам 2011 г. компания продала на 15-20% больше, чем в 2010 г. «Гуд вуд», по словам его директора по развитию Александра Дубовенко, также испытал непривычные для себя колебания спроса: «в декабре был рост примерно на 20% к ноябрю, да и в январе 2012 г. пошла активность клиентов», «но вообще продажи (и застройка клиентами участков) просели — сильно повлияла ситуация с выборами».
«Миэль — загородная недвижимость» сделки закрывала даже 29-30 декабря, «конец года был удачен, [по спросу] на уровне хорошего осеннего месяца», поделился управляющий партнер Владимир Яхонтов. А вот осенью 2011 г. продажи, по его словам, шли «не очень хорошо». «Волнообразную и нетипичную» динамику продаж зафиксировал и маркетолог Rodex Group Игорь Заугольников: «В январе — феврале 2011 г. спрос вырос по сравнению с аналогичным периодом 2010 г. в 2 раза, следующая волна наблюдалась с августа по начало октября». В 2011 г. группе удалось реструктурировать банковские кредиты и привлечь дополнительные инвестиции на строительство поселков. В целом, по словам Заугольникова, по общегодовому объему продаж компания «не ушла далеко от усредненных рыночных показателей».
По наблюдению Анны Шишкиной, директора по стратегическому развитию УК «Абсолют менеджмент», обычно после новогодних праздников сделок меньше, но в январе 2012 г. спрос вырос вдвое по сравнению с январем 2011 г.
Дерганое поведение покупателей опрошенные эксперты списывают на политическую нестабильность в России, пертурбации на мировых финансовых рынках и неуверенность населения в любой валюте. Пусть у населения нет понимания, в какой валюте лучше хранить денежные средства и стоит ли их куда-либо инвестировать, говорит Татьяна Алексеева, заместитель гендиректора Vesco Consulting, но вера в то, что недвижимость поможет их хотя бы сохранить, осталась. Яхонтов считает, что сработала психология: «Часть клиентов решили завершить год покупкой недвижимости». Шишкина добавляет еще и фактор погоды: «Долго не было снега, и покупатели могли весь декабрь ездить на просмотры».
Квартира за городом
По данным ОПИН, в начале 2012 г. в Подмосковье продавалось около 160 поселков только с малоэтажным многоквартирным жильем (таунхаусов и комплексов по 3-5 этажей). За прошлый год их количество выросло в 4,5 раза. В структуре предложения подобных объектов преобладают таунхаусы (60%), четверть приходится на мультиформатные проекты и 15% — на загородные многоквартирные комплексы. В основном новые проекты вышли на рынок в первом полугодии 2011 г., две трети из них были успешно распроданы, утверждают в ОПИН. По итогам года объем продаж в малоэтажных жилых комплексах вырос в 4,5 раза, в сегменте таунхаусов — в 1,8 раза.
Всего в 2011 г. рынок загородной недвижимости пополнился 226 новыми поселками, что в 3 раза больше показателей 2010 г., сообщили аналитики Vesco. Общее предложение достигло 680 загородных проектов. На 2012 г. прогнозы экспертов более чем скромные. «Вряд ли в этом году новых проектов будет так же много, — считает Шишкина. — В январе на рынке появилось считанное число новых поселков, в основном смешанного формата: участки с домами и участки без подряда». Наталья Семенова, гендиректор «СКМ риэлти», согласна, что новинок будет мало. «Рынок пресыщен по всем направлениям», — говорит она.
Основной тенденцией развития загородного рынка в 2012 г. опрошенными «Ведомостями» экспертами назван «курс на малоэтажку». Также они сходятся во мнении о продолжающемся отказе потребителей от участков без подряда (УБП), особенно если эти участки «оснащены» лишь обещаниями девелоперов подвести к ним инженерные сети.
Хотя УБП остаются (в общей структуре спроса и сделок) в фаворитах загородного рынка («их покупали и будут покупать», утверждает Яхонтов), девелоперы перестают делать на них главную ставку. Эксперты не сомневаются, что «такой товар» будет выводиться на рынок, пока клиенты на него не иссякнут, а таковых по-прежнему много. По данным Vesco, в 2011 г. 70% предложения первичного рынка занимали именно УБП, спрос на них отставал всего на 10% (по информации аналитиков «Инком-недвижимости»).
Перенасыщение рынка в сегменте УБП и недовольство неудавшихся инвесторов привели к пересмотру ценников. По данным «Инком-недвижимости», если в январе 2011 г. стоимость сотки земли без подряда была 230 000 руб., то в декабре за нее просили уже 182 000 руб.
«Вопрос для девелоперов и риэлторов в 2012 г. будет звучать так: чем “наелся” потребитель, — говорит Яхонтов. — На мой взгляд, дальними дачами, где сотка продается по $500-700, но коммуникаций не будет никогда». Однако риэлтор по-прежнему утверждает, что самая лучшая инвестиционная покупка на загородном рынке сейчас — это УБП в построенном коттеджном поселке: «Локальный спрос на него окупит все затраты сторицей. Если, конечно, такой спрос найдется». Впрочем, признает Яхонтов, на загородном рынке виден «активный тренд» на малоэтажное жилье, так как именно оно пользуется спросом.
По информации IRN.ru, во второй половине 2011 г. на реализацию поступили поселки, где квартиры-секции предлагались в среднем по 47 300 руб. за 1 кв. м, тогда как готовые (и почти распроданные) таунхаусы шли по средней цене 79 800 руб. за 1 кв. м. Аналитики объясняют это тем, что с новыми проектами девелоперы выходят в основном на менее престижных шоссе, да и стройка на них только началась. Покупателю предоставляется «скидка за лояльность» — брать недвижимость на ранних стадиях строительства по-прежнему рискованно. Общий бюджет покупки таунхаусов также снижается, так как уменьшается их площадь: по данным IRN.ru, средняя площадь предлагаемых на продажу таунхаусов за прошлый год ужалась с 213 до 200 кв. м.
Аналитик ОПИН Екатерина Лобанова считает, что средний бюджет покупки таунхаусов в Подмосковье сейчас составляет 65 000 руб. за 1 кв. м. Она ожидает роста спроса на квартиры-секции в 2012 г. в 1,5 раза (по сравнению с 2011 г.), но не прогнозирует их резкого удорожания: «Повышение цен в существующих проектах компенсируется относительно низкими ценами в новых». По наблюдению аналитиков «Инкома», к началу 2012 г. разница в стоимости 1 кв. м у коттеджей и таунхаусов в Подмосковье стала практически неощутимой, составив всего 300 руб. Средняя цена 1 кв. м в новых проектах — 55 000 руб. Впрочем, общий бюджет покупки коттеджа все равно намного (на 4,4 млн руб.) больше, нежели при покупке таунхауса, утверждают в «Инкоме».
Новые проекты
«Девелоперы все чаще прибегают к разработке экономпроектов домов площадью до 100 кв. м, а покупатели ограничились бюджетом $250 000-350 000 за коттедж в 100-250 кв. м на участке в 10-20 соток», — утверждает Алексеева.
«Мы не понимаем, по какому сценарию будет развиваться рынок в 2012 г.», — признается Дубовенко. Компания готовится к двум возможным вариантам. «Либо будет сильный спад продаж — и мы будем вынуждены ужиматься в расходах и сокращать персонал, либо взрывной рост. Пойдут продажи, доступное предложение вымоется, на рынке готовых хороших коттеджных поселков начнется дефицит и возникнет ажиотаж. И тот и другой сценарии одинаково вероятны», — говорит Дубовенко.
Несмотря на неопределенность ситуации, «Гуд вуд» совместно с «Миэлем» в начале года выводит на рынок мультибрендовый поселок «Остров Эрин» (30 га в 30 км от МКАД по Калужскому шоссе), где будут и 3-этажные дома (10 объектов), и участки без подряда, и таунхаусы (80), и коттеджи из клееного бруса (100). Минимальный бюджет покупки — менее 1 млн руб. за квартиру-студию в 20 кв. м. Таунхаус площадью 80 кв. м обойдется в 4 млн руб. По коттеджам Дубовенко обещает спецпредложение (дом в 155 кв. м с 10 сотками за 5 млн руб.).
«Миэль», по словам Яхонтова, в 2012 г. намерен выйти (помимо «Острова Эрин») еще с двумя крупными проектами. Еще один проект — на Калужском шоссе, где проектируется «А101», — пока под вопросом. «Ожидаем, как будет развиваться концепция «новой Москвы», — говорит он.
ОПИН в 2012 г. выведет на рынок четыре коттеджных поселка на Дмитровском шоссе: один будет реализован собственными силами, три других — с партнерами — строительными компаниями, сообщила пресс-служба. В поселке бизнес-класса «Пестово Life» (22 км от МКАД) на продажу будут предложены участки от 10 соток с домами. Три поселка экономкласса займут 170 га в зоне от 16-го до 24-го км от кольцевой автодороги. Клиентам предложат участки с подрядом либо без, с нарезкой от 10 до 25 соток.
УК «Масштаб» объявила о проекте квартала таунхаусов «Кронбург». Поселок общей площадью около 40 000 кв. м расположится в 12 км от МКАД по Калужскому шоссе и будет включать 38 домов на 317 квартир-секций с придомовыми участками и без них. По данным Blackwood, за квартиру-секцию площадью почти 100 кв. м застройщик в январе просил около 4,87 млн руб. «План по продажам “Кронбурга” — вывести и реализовать большую часть таунхаусов в течение 2012 г.», — был немногословен гендиректор ГК «Масштаб» Владимир Сорокин.
Rodex Group, по словам Заугольникова, намерена в 2012 г. выйти в области с тремя новыми проектами экономкласса, всего на 400 коттеджей. Продажи в первом, «Долгоруково» (130 домов на 25 га на расстоянии 69 км от Москвы по Новорижскому шоссе), девелопер планирует начать уже в феврале. Два других (один — на Можайском водохранилище, другой — под Звенигородом) сейчас «на стадии согласования документов».